【正文】 年上升，商品房供不應(yīng)求。今年我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持 投資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需 。 研究范圍 本項(xiàng)目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、項(xiàng)目的選址、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān) 建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 規(guī)劃設(shè)計藍(lán)線圖、土地現(xiàn)狀圖。 建設(shè)部建標(biāo) [2020]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求。 中共常德市委 2020年第 18號常委會議紀(jì)要。 常德市建筑勘測設(shè)計院編制的《濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃》。 研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù) 常德市國土資源局 2020年 5月 11 日發(fā)出的常土資拍字（ 2020）第叁號 “濱湖公園周邊 19宗國有土地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書 ”。公司辦公地點(diǎn)在武陵大道南段 37 號（華天大酒店五樓）。 建設(shè)單位概況 湖南金健置業(yè)投資有限責(zé)任公司法定代表人孫圣斌，公司類 型為有限責(zé)任公司，可以從事房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造和金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金交電的購銷業(yè)務(wù)。 本項(xiàng)目擬建設(shè)成為常德市的文化城、商務(wù)城、市民休閑城和觀光旅游景點(diǎn)。其 280 畝的出讓土地與 410畝 的濱湖公園統(tǒng)一規(guī)劃，公園改封閉型為敞開型，房產(chǎn)開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的商住小區(qū)。本建設(shè)項(xiàng)目絕大部分位于濱湖公園與朗州路、洞庭大道、光榮路、健民路四條道路之間，該區(qū)域地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、經(jīng)濟(jì)活躍。 常德濱湖星城建設(shè)工程 項(xiàng)目 可行性研究 報告 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 常德濱湖星城建設(shè)工程 項(xiàng)目主辦單位 湖南金健置業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 李加祥：湖南金健置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 建設(shè)地段概況 本項(xiàng)目地段位于常德城區(qū)，以通透、開放型的濱湖公園為中心，東臨光榮路，北抵洞庭大道，南臨市政府、步行城、郵政局、電信局、移動局、北正街小學(xué)及健民路，西靠常德市一中、長怡中學(xué)、朗州路、育才路，區(qū)塊內(nèi)為濱湖公園。 濱湖公園是市內(nèi)最早建設(shè)、入園市民最多的公園，現(xiàn)為封閉式公園，全園面積 （ 410畝），其中水面 （ 222畝）。 建設(shè)規(guī)模 常德濱湖星城建設(shè)項(xiàng)目總占地規(guī)模為 ，合 280 畝，共分為 19宗地塊，總建筑面積為 萬平方米，其中小高層住宅 18 萬平方米，別墅類住宅 10 萬平方米，商業(yè)門面 2萬平方米，其他 1000 平方米。本項(xiàng)目規(guī)劃沿洞庭大道、朗州路臨街面為商務(wù)區(qū)；濱湖公園西大門附近為文化廣場；住宅區(qū)為高層、別墅相間，錯落有致，與湖光水色、花草樹木互相輝映。主要思路為：與城市文化實(shí)現(xiàn)對接、與旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)融合、與綠色環(huán)保完全互動、與城市品牌同步推進(jìn)，與現(xiàn)代概念并駕并驅(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級為貳級。 該公司已成功地開發(fā)了步行街金鉆廣場，目前該廣場項(xiàng)目無論是開發(fā)還是銷售都取了較好的業(yè)績。 常德市城區(qū)舊城改造指揮部 2020年 4月關(guān)于湖南省常德市濱湖公園周邊區(qū)域土地開發(fā)項(xiàng)目《招標(biāo)文件》。 常德市人民政府發(fā)出的常政函 [2020]11號關(guān)于濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃的批復(fù)。 2020年 5月 9日常德市人民政府令第 6號《常德市城區(qū)舊城改造暫行辦法》。 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合 頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》。 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范。 建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積 公頃 折合 280畝 2 總建筑面積 平方米 301000 其中小高層住宅 平方米 180000 別墅 平方米 100000 商業(yè)門面 平方米 20200 其他 平方米 1000 3 建筑系數(shù) % 30 4 容積率 5 綠化系數(shù) % 30 6 建設(shè)總工期 年 3 7 總投資 萬元 50800 8 總收 入 萬元 59000 9 銷售稅金及附加 萬元 3245 10 所得稅 萬元 1635 11 利潤總額 萬元 4955 12 稅后利潤 萬元 3320 13 投資利潤率 % 14 投資利稅率 % 15 自有資金利潤率 % 16 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 17 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 451 18 動態(tài)投資回收期（稅后） 年 含建設(shè)期 3年 研究結(jié)論與建議 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅業(yè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?，F(xiàn)階段我國住房平均水平與國外相比尚有較大差距，需求旺盛的局面將持續(xù)較長一個時期。 常德濱湖公園位于常德市城區(qū)中心地帶，濱湖星城建設(shè)工程是圍繞濱湖公園周邊進(jìn)行 開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域位置東鄰光榮路，西臨朗州路，北抵洞庭大道，南接健民路，區(qū)塊 內(nèi)為濱湖公園。 該項(xiàng)目北靠洞庭大道，西臨朗州路，這兩條路都是商業(yè)旺鋪，從目前已建成的門面來看，出售、出租率都非常高，經(jīng)營戶的經(jīng)營效益也比較好，沿這兩條路布置集中式商業(yè)門面，對傳統(tǒng)的城市商貿(mào)老區(qū)進(jìn)行改造，以適應(yīng)現(xiàn)代人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理。 該項(xiàng)目范圍內(nèi) 現(xiàn)有舊建筑約 19萬平方米，須全部拆除。其中居民私房約 6 萬平方米，大部分為 13層低矮舊房，質(zhì)量較差；公房約 13 萬平方米，除金威龍酒店等少數(shù)建筑較好（屬二類框架結(jié)構(gòu)建筑）外，其余均為建筑質(zhì)量較差的三類磚混結(jié)構(gòu)。 該項(xiàng)目位于城區(qū)中心位置，是常德市的老城區(qū)，交通方便，上學(xué)、就醫(yī)、儲蓄，都具有十分有利的條件，市一中、市三中、長怡中學(xué)、北正街小學(xué)、市三人民醫(yī)院、青陽閣農(nóng)貿(mào)市場及各種儲蓄網(wǎng)點(diǎn)等附近都有。 項(xiàng)目的全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 451 萬元，自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率為 38%，自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值為 1933 萬元，利潤總額為 4955 萬元。 從不確定性分析計算 來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場分析 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 今年我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國家將繼續(xù)支持商品住宅的建設(shè)，要貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革， 加快住房建設(shè)的通知》精神，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，按照黨的十六大精神，利用加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)。一方面，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面人員不斷增多，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，組織開發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。 促進(jìn)城市建設(shè) 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市早已形成，交通也特別便利，購物、上學(xué)、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將較為方便，加上環(huán)境優(yōu)美的濱湖公園就在項(xiàng) 目區(qū)的懷抱之中，所以該地段是居家的理想場所。 常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 常德市房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策的大力拉動下，已經(jīng)走出了低迷、徘徊的局面，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步活躍， 2020年保持了 2020年強(qiáng)勁的勢頭，繼續(xù)上升。 房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)擴(kuò)大，土地開發(fā)進(jìn)程加快 據(jù)常德市統(tǒng)計資料表明， 2020年全市房地產(chǎn)投資已達(dá) 91162萬元，比 2020年增長 %，增幅 巨大，市城區(qū) 2020年完成房地產(chǎn)投資 66914萬元，比 2020年增長 %，全市城區(qū)商品房開發(fā)投資達(dá) 56484萬元，同比增長 %。 商品房銷售全面轉(zhuǎn)旺，積壓空置商品房有所消化 對城區(qū)內(nèi) 15家主要房地產(chǎn)開發(fā)商銷售情況調(diào)查， 2020 年共出售商品房 ，銷售額達(dá) 32020多萬元，比 2020年有較大幅度增長。特別是商業(yè)用房的銷售更加看好，如與項(xiàng)目區(qū)相鄰的常德步行街，步行城金鉆廣場的商業(yè)用房和商業(yè)門面更是搶手貨。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，常德市城區(qū) 2020年平均售價比 2020年上升了近 2個百分點(diǎn)，均價達(dá) 1200多元 /平方米。其中老城區(qū)商業(yè)旺鋪達(dá)到 /平方米。 場內(nèi)交易活躍，業(yè)務(wù)迅速增長 房地產(chǎn)市場明顯活躍，城區(qū)全年共辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 6200多起，成交面積達(dá) 米，成交金額達(dá) 30893萬元，城區(qū)還加大了國有直管公房的出售力度，共售公房 米，其中住宅 ，非住宅 5500多平方米。 社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理不斷加強(qiáng) 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為， 2020 年我市制定了《住宅小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法》， 2020 年我市向省建設(shè)廳申報了優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目芷蘭居和新世紀(jì)花園。 經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，但投資規(guī)模有所回落 2020年，全市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)共投資 ，比上年有所回落，房屋竣工面積 方米，銷售面積達(dá)到了 ，經(jīng)濟(jì)適用房仍呈供不應(yīng)求局面。 縱觀常德市房地產(chǎn)市場，商品房銷售的全面提升成為市場的亮點(diǎn)，它不僅加速了房地產(chǎn)投資的資金回籠，也帶動了住房消費(fèi)的增長，實(shí)現(xiàn)了投資與消費(fèi)的雙向拉動，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長。因此， 2020 年常德市住宅投資增長速度已充分說明房地產(chǎn)投資方向進(jìn)一步朝住宅業(yè)傾斜。個人購房比重明顯逐年上升，常德市房地產(chǎn)市場消費(fèi)主體已初步完成了從單