【正文】 租 賃賃賃 。 但但但 是是是 ， 此此此 次次次 中中中 介介介 收收收 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 新新新 規(guī)規(guī)規(guī) 定定定 則則則 明明明 確確確 ：：： “““ 一一一 手手手 房房房 交交交 易易易 ， 可可可 以以以 向向向 買買買 賣賣賣雙雙雙 方方方 各各各 收收收 不不不 超超超 過過過 房房房 價(jià)價(jià)價(jià) 11%%的的的 中中中 介介介 傭傭傭 金金金 ””” 。 目目目 前前前 廣廣廣 州州州 的的的 一一一 手手手 代代代 理理理 基基基 本本本 是是是 獨(dú)獨(dú)獨(dú) 家家家 的的的 ， 市市市 物物物 價(jià)價(jià)價(jià) 局局局 也也也 曾曾曾 明明明 確確確“““ 誰誰誰 委委委 托托托 誰誰誰 付付付 費(fèi)費(fèi)費(fèi) ””” 。 此資料來自 大量管理資料下載 4 三三三 .中中中 介介介 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 新新新 規(guī)規(guī)規(guī) 定定定 手手手 樓樓樓 也也也 要要要 交交交 中中中 費(fèi)費(fèi)費(fèi) (標(biāo)志著中介的服務(wù)價(jià)值得到體現(xiàn) ) 爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng) 議議議 多多多 時(shí)時(shí)時(shí) 的的的 “““ 一一一 手手手 代代代 理理理 的的的 中中中 介介介 服服服 務(wù)務(wù)務(wù) 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 否否否 由由由 購(gòu)購(gòu)購(gòu) 房房房 者者者 支支支 付付付 ””” 終終終 于于于被被被 確確確 定定定 下下下 來來來 ：：： 收收收 ！?。?市市市 物物物 價(jià)價(jià)價(jià) 局局局 、 市市市 房房房 管管管 局局局 已已已 通通通 過過過 此此此 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 中中中 介介介 收收收 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 新新新 規(guī)規(guī)規(guī) 定定定 ，最最最 快快快 可可可 能能能 在在在 55 月月月 11 日日日 實(shí)實(shí)實(shí) 施施施 ((今今今 早早早 ， 廣廣廣 州州州 幾幾幾 家家家 最最最 大大大 的的的 一一一 手手手 代代代 理理理 行行行 “““ 中中中 原原原 ””” 、 “““ 合合合富富富 ””” 、 “““ 方方方 圓圓圓 ””” 、 “““ 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 緯緯緯 ””” 向向向 記記記 者者者 承承承 認(rèn)認(rèn)認(rèn) 已已已 知知知 此此此 事事事 ))。 也也也 有有有 少少少 數(shù)數(shù)數(shù) 銀銀銀 行行行 例例例 外外外 。 以以以 55 年年年 以以以 上上上 貸貸貸 款款款為為為 例例例 ， 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 為為為 55..5511%%))。 二二二 .優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 利利利 率率率 新新新 政政政 策策策 aa)) 自自自 33 月月月 1177 日日日 央央央 行行行 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 個(gè)個(gè)個(gè) 人人人 住住住 房房房 貸貸貸 款款款 利利利 率率率 以以以 來來來 ， 各各各 家家家 銀銀銀 行行行 都都都 在在在 緊緊緊 急急急制制制 定定定 最最最 新新新 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 政政政 策策策 。 頻頻頻 頻頻頻 加加加 息息息 是是是 為為為 遏遏遏 止止止 炒炒炒 樓樓樓套套套 利利利 ， 從從從 剛剛剛 剛剛剛 公公公 布布布 的的的 各各各 地地地 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 以以以 及及及 投投投 資資資 情情情 況況況 的的的 數(shù)數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù)據(jù) 顯顯顯 示示示 ， 去去去年年年 至至至 少少少 有有有 66 00 00 億億億 元元元 的的的 國(guó)國(guó)國(guó) 際際際 熱熱熱 錢錢錢 進(jìn)進(jìn)進(jìn) 入入入 了了了 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 地地地 ， 而而而 股股股 市市市 低低低 迷迷迷 導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo) 致致致 這這這 部部部分分分 錢錢錢 集集集 中中中 涌涌涌 向向向 了了了 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) ， 加加加 上上上 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 地地地 不不不 少少少 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 機(jī)機(jī)機(jī) 者者者 的的的 加加加 入入入 ， 從從從而而而 造造造 成成成 了了了 上上上 海海海 、 北北北 京京京 、 杭杭杭 州州州 等等等 地地地 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 的的的 虛虛虛 高高高 ， 給給給 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 帶帶帶來來來 不不不 健健健 康康康 的的的 非非非 穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn) 定定定 因因因 素素素 。 此資料來自 大量管理資料下載 3 D... 在在在 不不不 到到到 半半半 年年年 的的的 昨昨昨 日日日 ， 央央央 行行行 再再再 次次次 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 ， 并并并 從從從 今今今 天天天 開開開 始始始 實(shí)實(shí)實(shí) 施施施 。 供供供 樓樓樓 者者者 每每每 萬萬萬 元元元 房房房 貸貸貸 ， 每每每 年年年 要要要 多多多 給給給 22 77 元元元 利利利息息息 。 C... 已已已 供供供 樓樓樓 人人人 士士士 明明明 年年年 才才才 需需需 多多多 付付付 款款款 據(jù)據(jù)據(jù) 了了了 解解解 ， 這這這 是是是 繼繼繼 去去去 年年年 11 00 月月月 22 99 日日日 央央央 行行行 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 之之之 后后后 ， 再再再 次次次 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房貸貸貸 利利利 率率率 。 A... 00 55 年年年 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 增增增 速速速 將將將 低低低 00 44 年年年 預(yù)預(yù)預(yù) 計(jì)計(jì)計(jì) 約約約 為為為 22 33 %， 從從從 22 00 00 55 年年年 33 月月月 11 77日日日 起起起 ， 央央央 行行行 將將將 取取取 消消消 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 對(duì)對(duì)對(duì) 于于于 個(gè)個(gè)個(gè) 人人人 住住住 房房房 貸貸貸 款款款 的的的 利利利 率率率 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 ， 根根根 據(jù)據(jù)據(jù) ，個(gè)個(gè)個(gè) 人人人 房房房 貸貸貸 年年年 利利利 率率率 最最最 低低低 將將將 提提提 高高高 00 ...22 個(gè)個(gè)個(gè) 百百百 分分分 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 。 廣東省財(cái)政廳已將 消防車的云梯 送到了他的窗口。 如果我們的建設(shè)部部長(zhǎng)承諾，在他的任期內(nèi)把全國(guó)平均房?jī)r(jià)攔腰一刀，打壓到每平方米 1000元左右，那么，他將成為中國(guó)的 格林斯潘 ，無論誰當(dāng)總理，他都是中國(guó)最優(yōu)秀的、深得萬民擁戴的建設(shè)部部長(zhǎng)。 02 年開始實(shí)行的 土地招標(biāo) 給 平穩(wěn)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)燒了把急火，起到催生房?jī)r(jià)超高增長(zhǎng)的助力作用。 B. 房?jī)r(jià)的第二輪上升是在 1998年 23號(hào)文件 停止 住房福利實(shí)物分配 之下產(chǎn)生的 ， 基本都一種回歸性上升 ， 沒有影響日益擴(kuò)大的消費(fèi)需求增長(zhǎng)。在在在 全全全 國(guó)國(guó)國(guó) 范范范 圍圍圍 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 實(shí)實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 了了了 由由由 住住住 房房房 福福福 利利利 制制制 （（（ 11 99 99 88 年年年 以以以 前前前 ））） 向向向 貨貨貨 幣幣幣 化化化 的的的 歷歷歷 史史史 性性性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 變變變 。 就就就 22 00 00 44年年年 來來來 講講講 ， 政政政 策策策 的的的 一一一 個(gè)個(gè)個(gè) 重重重 要要要 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 容容容 就就就 是是是 讓讓讓 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 適適適 度度度 降降降 溫溫溫 ， 讓讓讓 過過過 高高高 的的的 房房房?jī)r(jià)價(jià)價(jià) 降降降 下下下 來來來 。此資料來自 大量管理資料下載 0 一一一 ．．． 宏宏宏 觀觀觀 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 1 頁頁頁 始始始 二二二 ．．． 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 競(jìng)競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng) 性性性 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 40 頁頁頁 始始始 三三三 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 概概概 況況況．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 57 頁頁頁 始始始 四四四 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 65 頁頁頁 始始始 五五五 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng) 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 70 頁頁頁 始始始 六六六 ．．． 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 趨趨趨 勢(shì)勢(shì)勢(shì) 及及及 企企企 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 略略略 研研研 究究究．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 75 頁頁頁始始始 此資料來自 大量管理資料下載 1 廣廣廣 州州州 市市市 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 宏宏宏 觀觀觀 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． 政政政 治治治 法法法 律律律 因因因 素素素．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． —— 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預(yù)住房市場(chǎng) 。 從從從 哇哇哇 哇哇哇 墜墜墜 地地地 的的的 那那那 一一一 日日日 起起起 ， 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 就就就 與與與 政政政 策策策 結(jié)結(jié)結(jié) 下下下 了了了 不不不 解解解 之之之 緣緣緣 。 目目目 前前前 ， 全全全 國(guó)國(guó)國(guó) 商商商 品品品 房房房 供供供 銷銷銷 兩兩兩 旺旺旺 ， 商商商 品品品 房房房 銷銷銷 售售售 面面面 積積積 持持持 續(xù)續(xù)續(xù) 增增增 加加加 。 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 是是是 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 最最最 敏敏敏 感感感 的的的 話話話 題題題 （（（ ““在在在 罵罵罵 聲聲聲 中中中 成成成 長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng) ””））） ， 我我我 國(guó)國(guó)國(guó) 房房房 價(jià)價(jià)價(jià)（（（ 稅稅稅 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 及及及 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 商商商 利利利 潤(rùn)潤(rùn)潤(rùn) 占占占 到到到 了了了 66 00 %， 建建建 筑筑筑 成成成 本本本 只只只 占占占 44 00 %））） 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 歷歷歷 三三三 次次次 大大大 的的的 變變變 化化化 ：：： A. 1991年未實(shí)行 土地有償出讓制度 之前，中國(guó)尚沒有對(duì)私人消費(fèi)供給的公開商品房市場(chǎng)，只能用計(jì)劃指標(biāo)購(gòu) ， 1992－ 1993 年房?jī)r(jià)高漲 。 C. 房?jī)r(jià)的第三輪增速的原因是 土地出讓制 度政策 的變化。 此資料來自 大量管理資料下載 2 美國(guó)商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰作了精辟分析：中國(guó)房地產(chǎn)所存在的一系列問題，跟中國(guó)現(xiàn)行帶有 濃濃濃 厚厚厚 的的的 行行行 政政政 色色色 彩彩彩 有極大的關(guān)系。 而這是件輕而易舉的事。 一一一 ..最最最 新新新 的的的 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 （ 提高住房貸款利率 和 首付比例政 策 ） —— 重點(diǎn)抑制 ”“ 房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲 ” 。 B... 同同同 時(shí)時(shí)時(shí) ， 對(duì)對(duì)對(duì) 于于于 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 上上上 漲漲漲 過過過 快快快 的的的 城城城 市市市 或或或 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) ， 個(gè)個(gè)個(gè) 人人人 房房房 貸貸貸 的的的 最最最 低低低首首首 期期期 ， 將將將 由由由 目目目 前前前 的的的 兩兩兩 成成成 提提提 高高高 到到到 三三三 成成成 ， 具具具 體體體 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整 方方方 式式式 將將將 由由由 各各各 個(gè)個(gè)個(gè) 城城城 市市市的的的 銀銀銀 行行行 自自自 己己己 決決決 定定定 ， 不不不 搞搞搞 一一一 刀刀刀 。 去去去 年年年 11 00 月月月 底底底 ， 我我我 國(guó)國(guó)國(guó) 央央央 行行行 99 年年年 來來來 首首首 次次次 加加加 息息息 ， 其其其 中中中 個(gè)個(gè)個(gè) 人人人 房房房 貸貸貸 的的的利利利 率率率 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 了了了 00 ...22 77 個(gè)個(gè)個(gè) 百百百 分分分 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 。 這這這 次次次 加加加 息息息 曾曾曾 引引引 起起起 了了了 一一一 陣陣陣 提提提 前前前 還還還 貸貸貸 的的的 風(fēng)風(fēng)風(fēng) 潮潮潮 。由由由 于于于 這這這 也也也 是是是 央央央 行行行 首首首 次次次 在在在 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 中中中 ， 給給給 予予予 了了了 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 11 00 %的的的 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整空空空 間間間 ， 因因因 此此此 ， 不不不 同同同 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 可可可 能能能 會(huì)會(huì)會(huì) 對(duì)對(duì)對(duì) 其其其 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 采采采 取取取 不不不 同同同 的的的 加加加 幅幅幅 ，市市市 民民民 需需需 要要要 等等等 待待待 各各各 自自自 的的的 貸貸貸 款款款 銀銀銀 行行行 具具具 體體體 公公公 布布布 。 以以以 某某某 市市市 民民民 向向向 銀銀銀 行行行 借借借 了了了 11 00 萬萬萬 元元元 的的的 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 性性性 房房房 屋屋屋 貸貸貸 款款款 ， 分分分 11 00 年年年 還還還 清清清 的的的 個(gè)個(gè)個(gè) 案案案 計(jì)計(jì)計(jì) 算算算 ，每每每 年年年 最最最 多多多 就就就 需需需 要要要 多多多 給給給 88 11 00 元元元 利利利 息息息 ， 最最最 少少少 也也也 需需需 要要要 多多多 給給給 22 00 00 元元元 的的的 利利利 息息息 ， 每每每 月月月 的的的 供供供 樓樓樓款款款 增增增 加加加 幅幅幅 度度度 也也也 在在在 11 66 ...66 元元元 到到到 66 77 ...55 元元元 之之之 間間間 。 中中中 行行行 廣廣廣 東東東 省省省 分分分 行行行 率率率 先先先 打