【正文】 園將全面建成。 由于經濟的連 續(xù)快速發(fā)展，未來幾年，花都區(qū)的人口將快速增長。 （ 2）市場需求 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 根據《珠江三角洲經濟區(qū)城市群規(guī)劃》預測到 2020 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達 40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到 30 平方米以上。 市場走勢及前景的判斷 （ 1）政府政策 花都區(qū)國土房管局早在 1998年 6月 20日就頒 布了《國有土地基準地價》，實行土地拍賣制度，使土地市場走上法制化、規(guī)范化軌道，保證了土地的增值保值和房地產市場的健康發(fā)展。還有，買家以二次置業(yè)者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場焦點。 綜合分析花都眾多樓盤，其市場有以下特點： 在供應方面：項目的開發(fā)以多層 住宅 、別墅為主，并以別墅為發(fā)展方向。物業(yè)開發(fā)也呈多元化發(fā)展，包括住宅、別墅、商業(yè)、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業(yè)房地產等多種類型。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 花都區(qū)主要樓盤情況表 區(qū)域 項目名稱 項目位置 規(guī)模 均價（元 /m2） 銷售情況 城區(qū) 雅居樂 雍華庭 花都區(qū)迎賓大道 27 萬 m2 3500 售罄 雅居樂 雍逸豪庭 花都區(qū)天貴路 15 萬 m2 別墅 9000 洋房 4100 別墅售出約 80% 洋房基本售罄 駿威錦東花園 花都區(qū)紫薇路 總建 120 萬 m2 洋房 5500 首期售出 90% 中房觀湖國際 花都區(qū)環(huán)湖路 占地 480 畝 洋房 4600 首批售罄 云珠花園 花都區(qū)龍珠路 萬 m2 電梯洋房 3800 基本售罄 新都城市花園 花都區(qū)蘭花路 約 4 萬 m2 洋房 4300 首期基本售罄 金色華庭 花都區(qū)龍珠路 萬 m2 無電梯住宅3300 住宅售出約 80% 永愉花園 花都區(qū)鳳凰路 萬 m2 電梯洋房 3800 住宅售出約 90% 機場片區(qū) 合和新城 花都區(qū)迎 賓大道 73 萬 m2 洋房 3500 聯(lián)排別墅 5500 首期售出約 80% 豪利花園 花都區(qū)鏡湖大道 萬 m2 電梯洋房 3600 首期售出約 85% 郊外 雅堡新城 廣清高速公路海布出口 100 萬 m2 電梯洋房 2400 別墅 7000 近期推出洋房和別墅 天湖峰境 花東鎮(zhèn)山前大道 800 畝 別墅 800018000 認購階段 南航碧花園 山前大道 160 萬 m2 別墅 7500 還有少量尾貨 芙蓉綠茵豪苑 芙蓉度假村 22 萬 m2 別墅 7500 售出約 70% 碧桂園假日半島 山前大道 650 萬 m2 別墅 5500 售出約 1500 多棟別墅 資料來源：中原地產研究部 在花都經濟高速發(fā)展的帶動下，花都區(qū)房地產市場逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點。從 05 年開始，多家大型發(fā)展商紛紛進駐花都開 發(fā)，不少大型樓盤已相繼開工建設，今年春節(jié)前后，中房觀湖國際及駿威錦東花園的開盤為花都樓市帶來新一輪購房熱潮，至春節(jié)前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價創(chuàng)下 6000 元 /平方米的花都歷史記錄。同時由于近兩年在部份優(yōu)質樓盤的帶動下，花都樓價上漲的幅度較大，其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份項目有意放慢了開發(fā)速度，有些樓盤甚至故意減緩銷售速度，等待樓價上漲。 近年來花都區(qū)新建商品房住宅銷售情況表 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 據中原地產研究部表示，花都區(qū)的樓盤主要分為城區(qū)樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，檔次較高、規(guī)模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況。 07 年 2 月份，花都區(qū)一手商品房住宅成交均價達到 3975 元 /平方米，每平方米比去年同期高出1268 元，增幅高達 %。 2020 年，花都區(qū)完成商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 12%，商品房銷售金額 億元，同比增長 %， 2020年花都區(qū)房地產市場價格漲勢迅猛，根據廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據顯示：花都區(qū) 2020 年商品房住宅成交均價僅為 1793 元 /平方米， 2020 年全年商品房住宅成交均價更是達到 3235 元 /平方米，住宅成交均價比 2020 年增長了 %。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。近年來花都房地產銷售呈大幅增長趨勢，今年 1 到 2 月全區(qū)實際銷售面積 1331477平方米，比同期增長了百分之 %，銷售金額達 44 億元人民幣，同比增長百分之 %。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結構形式，強化各分區(qū)的功能作用。今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)。 廣州市正加快規(guī) 劃建設地鐵，實現(xiàn)與花都的無縫對接。正在建設的最高時速達 340 公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站。 廣州地區(qū)三個始發(fā)站之一的廣州火車北站設在花都，中國鐵路大動脈 —— 京廣鐵路從此經過。 城市建設與交通區(qū)位分析 花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內地的北大門，擁有發(fā)達的水、陸、空立體交通網絡。 人文社會環(huán)境 花都區(qū) 戶籍 人口 72 萬，另有華僑、海外華人和港澳同胞近 30萬人。完成《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 全社會固定 資產投資 億元，同比增長 %；社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；外貿出口總值 億美元，同比增長 %。 全區(qū)農業(yè)總產值 億元，占全區(qū) %，同比增長 %，農村經濟總收入 億元，同比增長 %，農民人均收入 7325 元，比上年增長 %。 2020 年 實現(xiàn)生產總值 億元，同比增長%；完成工業(yè)總產值 億元，同比增長 %。在珠江三角洲地區(qū)屬于經濟發(fā)展較富裕地區(qū)。花都區(qū)屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫 ?；ǘ紖^(qū)地勢北高南低，北部丘陵綿亙 ,中部淺丘臺地，南部為廣花平原 ,形成東北向西南斜置的長方形。地理位置十分重要。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 項目規(guī)模 根據現(xiàn)已批準的規(guī)劃方案，相關的經濟指標如下： 一期項目開發(fā)經濟技術指標 序號 項目內容 指標 1 用地面積 105970m2 (159 畝 ) 2 建筑基底面積 24590 m2 3 地下室面積 21730 m2 4 總建筑面積（不包地下室） 192020 m2 其 中 高層 106260 m2 多層 8400 m2 聯(lián)排別墅 17820 m2 商鋪 26560 m2 酒店 32960 m2 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 40% 項目轉讓方式 住宅 項目采用開發(fā)預售方式轉讓，在建筑進度達到預售要求后開始發(fā)售，支付方式可通過一次性支付，亦可通過銀行按揭轉帳方式。 一期工程用地面積約 105970平方米， 占地 約 159畝 ,用地性質是 住宅、酒店及商業(yè)配套設施， 一期項目開發(fā)經濟 技術指標為：建筑密度約 %，容積率約 ； 共分高層住宅區(qū)、酒店商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)及會所區(qū)四個區(qū)域建設。 連接花都汽車城到新機場和廣州市其他區(qū)的地鐵 9 號線將于2020 年前開通。 其附近有 10 10 107 三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 花都匯城 東鏡村 項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位： 廣州匯城房地產開發(fā)有限公司 編制日期： 2020年 1月 2日 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 目 錄 1．項目概況 ......................................................... 3 項目背景 ..................................................... 3 項目現(xiàn)狀 ..................................................... 3 項目規(guī)模 ..................................................... 4 項目轉讓方式 ................................................. 4 2．區(qū)位分析 ......................................................... 5 花都概況 ..................................................... 5 地理環(huán)境 ............................................... 5 經濟發(fā)展情況 ........................................... 5 人文社會環(huán)境 ........................................... 6 城市建設與交通區(qū)位分析 ....................................... 6 3．市場分析 ......................................................... 7 花 都房地產市場 ............................................... 7 基本概況及特點 ......................................... 7 市場走勢及前景的判斷 .................................. 11 4．項目發(fā)展定位研究 ................................................ 16 項目 SWOT 分析 ............................................... 16 市場定位研究 ................................................ 17 需求定位 .............................................. 17 發(fā)展定位 .............................................. 17 目標客戶定位 .......................................... 18 5．規(guī)劃設計建議 .................................................... 19 項目規(guī)劃布局 ................................................ 19 環(huán)境規(guī)劃構思 ................................................ 19 建筑單體設想 ................................................ 19 裝修設計建議 ................................................ 20 6．開發(fā)成本分析 .................................................... 22 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 投資構成、總投資估算 ........................................ 22