【正文】 開進(jìn)行？ 答：根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行：（一）經(jīng)營性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出 讓；（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合 現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人 ,或者只有一個(gè)申請人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托 交易中心交易。公告期限不少于 30 日。 2什么是土地的掛牌交易？ 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交 易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途， 重新開始計(jì)算土地使用年期。 2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場地價(jià)的 25%補(bǔ)交地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即 2020 年 7 月6 日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)： 1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價(jià)的 20%補(bǔ)交地價(jià)。 哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府 [2020]94 號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價(jià)格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；（二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。 1什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 1什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？ 答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行 為。 1土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 1通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府 [2020]94 號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的 10%，可以合作建房。在 2020 年 8 月 6日 后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使 用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登 記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 中國最大管理資源中心 房地產(chǎn)知識(shí)（一） 作者：劉凱 房地產(chǎn)知識(shí)（一） 房地產(chǎn)知識(shí)一、土地及綜合類 土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè) ，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至 1988 年 1 月 3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 中國最大管理資源中心 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。對已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 什么是土地使用 權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 1土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款： (一 )雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； (二 )出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積； (三 )土地使用年期及起止時(shí)間；(四 )土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間； (五 )交 付土地的時(shí)間； (六 )規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)； (七 )項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間； (八 )市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； (九 )使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?(十 )建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； (十一 )違約責(zé)任； (十二 )當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)