【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 （六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主 體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權(quán)交易。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人 ,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易 價，重新委托交易中心交易。公告期限不少于 30 日。 2什么是土地的掛牌交易？ 答：土地的掛牌交易，即在一定期 限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應 房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。 2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的 25%補交地價。在該規(guī)定實施之日（即 2020 年 7 月 6 日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準： 1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的 20%補交地價。 哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府 [2020]94 號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。 1什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 1什么是招標出讓土地使用權(quán)？ 答：招標出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土 地使用權(quán)的行為。 1土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 1通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府 [2020]94 號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的 10%，可以合作建房。在 2020 年 8 月 6 日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 有哪些用地屬于集體土地？ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 33 頁 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未 辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 33 頁 房地產(chǎn)運營問題 100 個問題 房地產(chǎn)知識（一） 房地產(chǎn)知識（一） 房地產(chǎn)知識一、土地及綜合類 土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建 設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至 1988 年 1 月 3 日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 33 頁 出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 什 么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 33 頁 將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。另外，加油站、加氣站用地為二十 年。 1土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款： (一 )雙方當事人的姓名或者名稱、地址； (二 )出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； (三 )土地使用年期及起止時間； (四 )土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時 間； (五 )交付土地的時間； (六 )規(guī)劃、市政設計要點； (七 )項目竣工提交驗收時間； (八 )市政設施配套建設義務； (九 )使用相鄰土地和道路的限制； (十 )建設附屬、附加設施 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 33 頁 的項目及義務； (十一 )違約責任； (十二 )當事人認為必要的其他條款。 1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。土地管理部門應與土 地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。 1什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 33 頁 1有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標或拍賣方式進行？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》和《鄭州市土地使用權(quán)招標拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。