無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(18頁(yè))-前期定位-展示頁(yè)
2024-08-25 14:05本頁(yè)面
【正文】 為能做到這點(diǎn)的是少之又少。這個(gè)無(wú)論是深圳的地王大廈、 廣州的中信廣場(chǎng)還是上海的金茂大廈，都得到了印證。這里的原因就是需求有限，大家都為了穩(wěn)妥，定位為中端，反而導(dǎo)致中端的量過(guò)大。 在無(wú)錫，優(yōu)質(zhì)、高端、符合跨國(guó)企業(yè)辦公要求的寫字樓其實(shí)很少。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 由于無(wú)錫的寫字樓客戶以無(wú)錫和江蘇本地 的客戶為多，加上以銷售的方式為主，雖然無(wú)錫的寫字樓數(shù)量眾多，但實(shí)際上優(yōu)質(zhì)的寫字樓寥寥可數(shù)，也就是 34 座。 二、 寫字樓的產(chǎn)品定位 供應(yīng)量巨大 太湖新城的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量巨大，據(jù)太湖新城管委會(huì)的資料，2020 年投入使用的寫字樓面積為 400 萬(wàn)㎡，由于各開發(fā)商的進(jìn)度不一，到 2020 年時(shí)供應(yīng)量到不了這個(gè)數(shù)量，但供應(yīng)過(guò)量是毫無(wú)疑問(wèn)的。反過(guò)來(lái)講，如果我們的項(xiàng)目是以商務(wù)為核心，配套是以專門服務(wù)于寫字樓的人群為主，那么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就能建立起來(lái)。 區(qū)域的商業(yè)配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問(wèn)題是配套嚴(yán)重不足，這既是問(wèn)題，也是機(jī)遇，誰(shuí)解決了這個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)就能先吃到這個(gè)蛋糕。 建筑指標(biāo)的邊界條件 A 區(qū)（商務(wù)區(qū)）總占地面積為 28743 ㎡，整體建筑密度為 35%，也就是說(shuō)落地面 積為 10060 ㎡（首層面積）。但由于太湖新城核心區(qū)的北區(qū)以大型商業(yè)為主，包括華潤(rùn)萬(wàn)象城、來(lái)福士廣場(chǎng)和綠城九龍倉(cāng)的綜合項(xiàng)目，商業(yè)氣氛很濃。 A 區(qū)（商務(wù)區(qū)）地塊整體定位建議 一、 項(xiàng)目的整體定位 地塊位置的分析 項(xiàng)目處在太湖新城核心區(qū)，太湖新城被規(guī)劃為無(wú)錫的“中央商務(wù)區(qū)”，前景是非常好的。地塊處在核心區(qū)的南面邊緣地帶，普遍認(rèn)為商務(wù)氣氛不如中軸附近。比較之下，南區(qū)以寫字樓項(xiàng)目為主，商務(wù)氣氛更濃一些，因此，項(xiàng)目定位為商務(wù)為主的綜合體更符合區(qū)域的整體氛圍。 扣除 B4 和 B5 的首層面積 3900 ㎡， B1 首層面積約 1800 ㎡（標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500 ㎡對(duì)甲級(jí)寫字樓來(lái)說(shuō)偏?。?、酒店首層面積為 1800 左右（標(biāo)準(zhǔn)層 1500 ㎡對(duì)五星級(jí)酒店也偏小），剩下能做商業(yè)的首層面積為 2560 ㎡，這樣的面積基本上不大可能有大型的商業(yè)如百貨或超市能進(jìn)來(lái)。 太湖新城的北區(qū)由于有各大知名開發(fā)商，商業(yè)的啟動(dòng)是會(huì)很快 的，對(duì)于太湖新城的發(fā)展是一 個(gè)巨大的推動(dòng)。 綜上所述，項(xiàng)目的整體定位應(yīng)是以商務(wù)為核心的綜合體。量大不等于沒(méi)有機(jī)會(huì)，供應(yīng)量大說(shuō)明大家都看好這個(gè)區(qū)域。由于主流客戶是本地客戶，因此如果市場(chǎng)定位是走中檔路線的，反而會(huì)造成大量的趨同產(chǎn)品，并不是好的選擇。 市場(chǎng)特點(diǎn) 寫字樓的需求相對(duì)有限，它的一個(gè)特點(diǎn)是“兩頭好，中間差”，就是高端和低端的都好賣（租），反而中端的不好。 寫字樓市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是，只要你是這個(gè)地區(qū)最好的寫 字樓，根本不愁租 (售 )，而且價(jià)格還是最高的?，F(xiàn)在上海的環(huán)球國(guó)際金融中心，租金達(dá)到了 美元，租都租不到。 目前無(wú)錫定位為高端甲級(jí)寫字樓的項(xiàng)目看上去很多，特別是在太湖新城。國(guó)內(nèi)其實(shí)沒(méi)有能開發(fā)和運(yùn)營(yíng)世界頂級(jí)寫字樓的開發(fā)商，所以，我們也需要象運(yùn)作過(guò)香港 IFC 的合作伙伴來(lái)協(xié)助我們。 業(yè)界有句話，叫做“三流的企業(yè)賣產(chǎn)品，二流的企業(yè)賣品牌，一流的企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)”。 所以，項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)定位為世界一流寫字樓，做出寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)。 各樓體定位和面積如下： 樓棟 物業(yè)定位 建面（㎡） B1 甲級(jí)寫字樓 58465 B3 五星級(jí)酒店 40000 B4 總部大樓 合共 40138 B5 甲級(jí)寫字樓 B6 甲級(jí)寫字樓或酒店式公 19647 寓 五座樓宇，建面合共 158259 ㎡。 這里分兩個(gè)階段定價(jià)，一是主力租戶的價(jià)格；二是散戶的價(jià)格?？鐕?guó)企業(yè)到無(wú)錫肯定會(huì)去了解這個(gè)區(qū)域的價(jià)格。 特別是新到無(wú)錫的企業(yè)，它會(huì)更多考慮未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的區(qū)域發(fā)展，為免日后搬遷的麻煩，選擇太湖新城的機(jī)會(huì)更大。 嘉華國(guó)際現(xiàn)在的租金是 元 /㎡，我們項(xiàng)目的主力客戶租金大約是 元（ 7 折）。 現(xiàn)在無(wú)錫租金最高的是 EAC 世貿(mào)中心，租金為 6元 /㎡，但同時(shí)要考慮市場(chǎng)的承受力，設(shè)一個(gè)半年左右的優(yōu)惠期，成交價(jià)格約為 9 折，優(yōu)惠期一過(guò)，成交價(jià)格要達(dá)到 110120％。 優(yōu)惠期一
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