【正文】 及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼藝?guó)家必須對(duì)此類(lèi)合同及涉及到的土地使用權(quán)的變更進(jìn)行嚴(yán)格管理，只有經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門(mén)的批準(zhǔn)，此類(lèi)合同才是合法有效的。 其次，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同涉及到土地使用權(quán)的變更問(wèn)題，我國(guó)的國(guó)有土地所有權(quán)是國(guó)家，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國(guó)有后，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定。我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，這是對(duì)此類(lèi)合同的主體資格要求。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中，所以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，就是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開(kāi)來(lái)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 首先，關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同對(duì)主體資格是有嚴(yán)格要求。這也是本節(jié)文章所提出的第二個(gè)問(wèn)題：合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的內(nèi)在本質(zhì)特征是什么? 當(dāng)然所有的合同都涉及到主體，客體，權(quán)利和義務(wù)以及合同生效要件的要求等方面的問(wèn)題，在這里把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同同其它各種類(lèi)型合同就上述幾個(gè)方面問(wèn)題一一比較是無(wú)法窮盡的。筆者認(rèn)為：對(duì)合同的性質(zhì)的分析和歸類(lèi)目的在于準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)合同的法律特征，不同類(lèi)型的合同的法律特征具有其自身的特殊性，對(duì)合同的主體，客體，權(quán)利和義務(wù)以及合同的生效要件等方面都有不同的要求。如買(mǎi)賣(mài)與承攬混合契約說(shuō)。關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的屬性歸類(lèi)還有其它的說(shuō)法，如折中說(shuō)、混合說(shuō)，不定說(shuō)，等等。筆者認(rèn)為：合伙法律關(guān)系有個(gè)重要的法律特征是合伙人之間對(duì)外承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系的雙方不是合伙人之間的關(guān)系，對(duì)外不承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。有的說(shuō)屬于合伙契約，認(rèn)為一方出地，一方出資，共同開(kāi)發(fā)，共享利益。 筆者認(rèn)為：聯(lián)營(yíng)契約的很多特征與合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的特征有相似之處，但是聯(lián)營(yíng)契約的法律特征之一是共同經(jīng)營(yíng)。 筆者認(rèn)為，在所有的合同中，除贈(zèng)與合同外，其它的合同關(guān)系都是互易的，因此把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同歸屬互易契約沒(méi)有表述出合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同本身特有的屬性。筆者認(rèn)為：這種看法不符合承攬合同的法律特征，承攬合同中的定作物只要不是違禁物，該合同無(wú)須有關(guān)部門(mén)審批即可有效，而合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批后方可有效，這是其一，其二承攬合同中的承攬人承擔(dān)定作物的滅失風(fēng)險(xiǎn)，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的雙方當(dāng)事人對(duì)合作的項(xiàng)目是按 約承擔(dān)責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》對(duì)合同進(jìn)行了分類(lèi)，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同在該法的分類(lèi)中無(wú)法歸屬。第二、此類(lèi)合同的內(nèi)在的本質(zhì)特性是什么。本文所討論的是屬于真正的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系中法律問(wèn)題。因此對(duì)冠以“聯(lián)建、合建房屋合同”，我們應(yīng)該從合同的雙方在合同中的約定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)合同的性質(zhì)加以認(rèn)定。第(4)類(lèi)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，這類(lèi)合同如不違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條、第39條的規(guī)定，也應(yīng)屬有效。第(3)類(lèi)合同則屬于租賃合同，嚴(yán)格的說(shuō)屬于預(yù)租合同，即出資方的出資折抵將來(lái)使用房屋的租金。這類(lèi)合同的性質(zhì)、效力認(rèn)定比較復(fù)雜，下文重點(diǎn)闡述。 (5)一方提供土地，一方提供資金，出資方獲取約定數(shù)量的房屋。 (3)一方提供土地，一方提供資金，出資方享有建成房屋的若干年使用權(quán)。但是歸納起來(lái)大致有下面幾類(lèi)： (1)一方提供土地，一方提供資金，建成的房屋按投資比例或按約定比例分享銷(xiāo)售利潤(rùn)。對(duì)此，筆者結(jié)合實(shí)際工作，談?wù)動(dòng)嘘P(guān)合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題。它的復(fù)雜性在于以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來(lái)的問(wèn)題是雙方的合資、合作的合同性質(zhì)認(rèn)定上復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對(duì)雙方的合資、合作合同的效力的認(rèn)定上也復(fù)雜。房地產(chǎn)合同糾紛自查報(bào)告房地產(chǎn)合同糾紛自查報(bào)告 房地產(chǎn)合同糾紛篇一：談合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題 談合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題 作者：徐金琪 日期：100309 合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普通的存在，原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資很大，往往是有地的一方缺少資金，而資金充裕的一方又由于無(wú)地或者無(wú)項(xiàng)目，因此雙方可以進(jìn)行合資、合作開(kāi)發(fā)。但是由于房地產(chǎn)資金投入很大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，合資、合作的雙方會(huì)因種種原因如資金問(wèn)題、相關(guān)手續(xù)問(wèn)題等，在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，且糾紛復(fù)雜。在司法實(shí)踐中，對(duì)被確認(rèn)無(wú)效的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的實(shí)體處理上也有不同的看法。 一、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的概念 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中有很多合同是以“聯(lián)建、合建”房屋的名義簽訂的，現(xiàn)實(shí)中這些合同形式繁多。 (2)一方提供土地，一方提供資金，在合同約定的期限和條件下給付出資方的本息。 (4)一方提供土地，一方提供資金，出地方獲取收益，出資方獨(dú)享建成的房屋。 上述幾類(lèi)的合同名義上都冠以“聯(lián)建、合建”房屋，但實(shí)質(zhì)上只有第(1)類(lèi)屬于聯(lián)建或者合建房屋。而第(2)類(lèi)屬于借貸合同，這類(lèi)合同因違反國(guó)家金融法律、法規(guī)的規(guī)定而無(wú)效。這類(lèi)合同如不違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定和《中華人民共和國(guó)合同法》第214的規(guī)定應(yīng)屬有效。第(5)類(lèi)屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。以區(qū)別是真正的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系，還是其它法律關(guān)系的合同。 二、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì) 關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題，要談及兩個(gè)方面，第一、此類(lèi)合同屬于什么性質(zhì)的合同。 先談第一個(gè)問(wèn)題。法學(xué)理論界對(duì)此類(lèi)合同的屬性有多種看法：有的說(shuō)屬于承攬契約，把合建的房屋歸屬出土地方的部分看成是出資方承攬的定作物，把出資方所得合建房屋的部分看成是出土地方所付的報(bào)酬。有的說(shuō)屬于互易契約，認(rèn)為合資、合作的雙方分別出資和出地，也相應(yīng)獲取所得的利益。 有的說(shuō)屬于聯(lián)營(yíng)契約，出地方和出資方聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，共同完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，按約取得各自的利益。而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的出地方可以不參加項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，這與聯(lián)營(yíng)契約有區(qū)別。雙方之間是合伙關(guān)系。比如出資承建方如因該工程有債務(wù)，債權(quán)人是不能向出地方主張?jiān)搨鶆?wù)，應(yīng)由出資承建方承擔(dān)債務(wù)。折中說(shuō)和混合說(shuō)是把某兩類(lèi)合同中符合合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的屬性部分折中和混合起來(lái)。不定說(shuō)是認(rèn)為不能把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同歸于現(xiàn)有的有名合同或契約的類(lèi)別中，因?yàn)楹腺Y、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同有其自身的特性，歸于其它合同或契約類(lèi)別中去，既不能與其它合同或契約的特征準(zhǔn)確區(qū)分，又不能鮮明地體現(xiàn)本身的特殊性。 因此對(duì)合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)