【正文】 的利用率也大大提高。 在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。 項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀(jì)五十年代建設(shè)的居民住宅樓， 大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項(xiàng)目場(chǎng)址周邊舊城改造，場(chǎng)址上現(xiàn)有 建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調(diào)， 將越來(lái)越不能適應(yīng)城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進(jìn)行相應(yīng)的改造。 棉二生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì) 50 年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對(duì)其進(jìn)行改造已迫在眉捷。兩者形成鮮明對(duì)比，極不協(xié)調(diào)， 與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關(guān)居民住宅，使市區(qū)交通擁護(hù)狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點(diǎn)附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區(qū)景觀的新亮點(diǎn)；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配套條件。自 95年以來(lái)逐年加大住宅建設(shè)的投資規(guī)模。 石家莊市做為省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過(guò)渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經(jīng)濟(jì)收入不斷 提高，在解決衣食問(wèn)題后，個(gè)人購(gòu)房已成為人們首選的消費(fèi)行為。 近年來(lái)，我國(guó)人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá) 20 ㎡。 任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場(chǎng)需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展適應(yīng)了我國(guó)住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住房需求。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 可行性研究報(bào)告的研究范圍 依據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布臵、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析等內(nèi)容進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究和測(cè)算 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)總用地： 128000m2 總建筑面積： 518799 m2 其中：地上建筑面積： 428799m2，地下 90000 m2 總居住戶數(shù) 2750 戶 總居住人口 9625 人 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目： 估算總投資 總收入 投資利潤(rùn)率為（稅后） % 投資利稅率為（稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%，稅后） 2255 萬(wàn)元 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期 3年） 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） % 以上指標(biāo)表明，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 結(jié)論：本項(xiàng)目符合石家 莊市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)滿足使用者對(duì)居住、辦公和商務(wù)活動(dòng)的要求。 （ 3）積極采用新技術(shù)、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。 （ 9） 建設(shè)單位委托書 編制原則 （ 1）依據(jù)石家莊市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策進(jìn)行編制和規(guī)劃。 ： 編制單位：石家莊市建筑設(shè)計(jì)院 咨 詢證書編號(hào)：工咨甲 103205002 法人代表：曹肅國(guó) 法定地址：中華南大街 45 號(hào) 電話： 7022971 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍 編制依據(jù) （ 1） 市政【 1996】 63 號(hào)“關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見” （ 2）石家莊市 2020 年總體規(guī)劃 （ 3）石家莊市發(fā)改委關(guān)于 市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棉二生活區(qū)改造項(xiàng)目建議書的批復(fù) ,市 計(jì)投 (2020)352號(hào)文 （ 4）石家莊市規(guī)劃局 2020 年 7月 28 日《規(guī)劃條件通知書》。 本著互惠互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與石家莊市常山房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司達(dá)成協(xié)議，由石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)棉二生活小區(qū)進(jìn)行整體改造。 公司積極響應(yīng)政府號(hào)召，投身石家莊市的城市建設(shè)和改造，投資開發(fā)的 5萬(wàn)平方米美佳樂(lè)超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。 公司成立以來(lái)，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個(gè)強(qiáng)有力的開 發(fā)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進(jìn)行動(dòng)作。 編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 王紅侃 李慶民 建筑專業(yè) 王紅侃 結(jié)構(gòu)專業(yè) 崔敬陽(yáng) 水暖專業(yè) 劉曉海 電氣專業(yè) 張戰(zhàn)勇 技經(jīng)專業(yè) 李慶民 目錄 1總論 ………………………………………………………… 7 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 可行性研究報(bào)告編制單位概況 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍 建設(shè)規(guī)模 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 ……………………………… ..11 、項(xiàng)目背景 、項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 、項(xiàng)目發(fā)展概況 3市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模 ……………………………………… 16 、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 、 建設(shè)規(guī)模 4 場(chǎng)址、建設(shè)條件 ………………………………………… ..21 、建設(shè)場(chǎng)址 、建設(shè)條件 5土地綜合利用 …………………………………………… 24 土地利用依據(jù) 土地利用原則 項(xiàng)目選址情況 用地規(guī)模及土地使用參數(shù) 6工程技術(shù)方案 …………………………………………… .25 、 總平面布 局與功能劃分 、建筑設(shè)計(jì) 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、給水、消防、排水、 雨水設(shè)計(jì) 、暖通設(shè)計(jì) 、強(qiáng)電設(shè)計(jì) 、弱電設(shè)計(jì) 7 環(huán)保、綠化與節(jié)能 ……………………………………… 39 、設(shè)計(jì)依據(jù) 、施工期間環(huán)境影響因素 、項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響 、 園林綠化 、節(jié)能 8消防 ……………………………………………………… .42 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防給水 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 9物業(yè)管理 ………………………………………………… .44 、物管理的內(nèi)容和目標(biāo) 、機(jī)構(gòu)設(shè)臵與定員 、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源 10項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案 ……………………………… 46 招標(biāo)方案 11投資估算與資金籌措 …………………………………… 48 、編制依據(jù) 、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定 、投資估算及投資其構(gòu)成 、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源 12 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ……………………………………………… 49 、總收入估算 、銷售成本 、稅金計(jì)算 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 、不確定性分析 13 社會(huì)評(píng)價(jià) ……………………………………………… 53 14 評(píng)價(jià)結(jié)論 …………………………………………… ..54 附表及框圖等（共 12張） 附件： 石家莊市發(fā)改委“ 項(xiàng)目建議書”批復(fù) 石家莊市 規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。 環(huán)評(píng)報(bào)告 (另冊(cè) ) 安評(píng)報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資質(zhì)證明 開發(fā)公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 編制可研報(bào)告委托書 項(xiàng)目區(qū)域位臵圖 項(xiàng)目總平面布臵圖 土地、拆遷、農(nóng)民工工資支付文件 1自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件 1水、暖、電等資源供給承諾文件 第一章 總論 項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目名稱： 棉二生活小區(qū)改造工程 ：石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法定代表人：李文立 注冊(cè)資金： 1000 萬(wàn)元人 民幣 地址：石家莊市中山東路 252 號(hào) 電話： 86680116 石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)為龍頭、以高新科技為依托，集商貿(mào)、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂(lè)、服裝于一體，走綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，其中管理人員 80 多人，管理人員中大專以上學(xué)歷及各類中高級(jí)以上學(xué)歷及各類中高級(jí)以上技術(shù)職稱人員占 95%以上，在公司完善的 組織結(jié)構(gòu)及企業(yè)訪華下形成了一個(gè)富于創(chuàng)新、勇于奮進(jìn)、充滿活力的團(tuán)隊(duì)。 中宏房地產(chǎn)以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經(jīng)濟(jì)、回報(bào)社會(huì)大眾”的經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會(huì)資源，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和高素質(zhì)的人才隊(duì)伍及超前的思維，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷發(fā)展，組成不斷擴(kuò)大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的口碑。 中宏房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，不斷 以各種形式回報(bào)社 會(huì)，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識(shí)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團(tuán)化、管理科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)多元化、產(chǎn)業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀(jì)的輝煌。 、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于石家莊市 中山路以北，廣安街西。 （ 5）石家莊市規(guī)劃局 2020年 3月 4日批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》 （ 6） 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 7） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （ 8） 項(xiàng)目場(chǎng)址地形圖及有關(guān)其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 （ 2）本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計(jì)先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。 受建設(shè)單位委托，我院組成可 行性研究報(bào)告“項(xiàng)目組”，同建設(shè)單位有關(guān)人員進(jìn)行了座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運(yùn)作構(gòu)思，并提供了本項(xiàng)目的相關(guān)資料及文件，我院項(xiàng)目組在認(rèn)真調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快我市舊城改造步伐、樹立省會(huì)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用 率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會(huì)效益。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 、項(xiàng)目背景： 近年來(lái)，隨著國(guó)家陸續(xù)出