【正文】 的性質(zhì)、功能和效力予以規(guī)范。二、對于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見近些年，商品房開發(fā)建設(shè)和買賣的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人因房屋買賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。該種情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。重點調(diào)查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。對于第（一）種情況的買賣合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來處理。通常情況下，我們一般這樣掌握：對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當知道的情形。1關(guān)于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數(shù)額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。在此情況下，我們應(yīng)當怎么掌握？請上級法院規(guī)范該方面意見。對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對外出售，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認購協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復(fù)雜，實際上屬于房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權(quán)處分而無效；對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權(quán)，如果買受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有爭議，出賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權(quán)，需要開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權(quán)處分，買賣合同有效，如果開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣人無權(quán)處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發(fā)商直接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過戶手續(xù)，因為，如果需要法院強制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國家就少收取一次交易的稅費。請上級法院，對此類問題也一并明確指導(dǎo)性意見。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動地位。1參入合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問題。開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過戶）轉(zhuǎn)讓給買房人，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同對開發(fā)商具有約束力。第2種意見認為，由于開發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過程中開發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當承認該合同有效，反之就無效。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質(zhì)上的房屋買關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應(yīng)當按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當認定無效。第二種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當追加開發(fā)商為第三人。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認定。關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。但是，對于因出賣人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。實踐中，多數(shù)采用第一種意見。無需通