【正文】 紛，群眾往往想當然的同情“釘子戶”，認為是政府采取非法手段損害了群眾利益，而無視事實真相，我們必須看到，并不是每個所謂的“釘子戶”都“釘”的有理，其或多或少存在一些問題，而且現(xiàn)實中也確實存在部分被拆遷有漫天要價、無理取鬧的情況。各種野蠻拆遷、強制拆遷花樣翻新，夜襲常有，威逼時有發(fā)生。而在此背景下，本應作為制度設計用來公平裁決規(guī)范拆遷行為的政府，為各種利益的驅動加入到拆遷人一方，急功近利，造成對抗升級。因此，那些非用于公共利益目的，而強制要求他人放棄物權的行為就屬于侵害物權的行為，而且也不可能由商業(yè)企業(yè)（包括國有企業(yè)）出面實施類似于征收的行為。房屋征收問題調查報告近年來，因拆遷引發(fā)的社會熱點問題頻發(fā)。重點調查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數(shù)額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關規(guī)定處理。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動地位。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質上的房屋買關系，那么該房屋預售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應當按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)的義務？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。關于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。農村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。按照建筑法和房地產法規(guī)定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應當作為民事案件受理，一般應判決認定買賣合同無效。關于單位與職工之間騰退福利房問題。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納；轉讓方認為，按照交易習慣，“一切費用”統(tǒng)指各種稅、費。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監(jiān)督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責任嗎？實踐中，一般從寬掌握。因此，轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。房屋合同糾紛案件審理調查匯報與房屋征收問題調查報告匯編第 21 頁 共 21 頁房屋合同糾紛案件審理調查匯報一、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓（即關于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責任。發(fā)生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。但是，有個別少數(shù)當事人不同意提起確認之訴，是否應當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權利。按照法律規(guī)定和上級法院指導意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設工程規(guī)劃許可證（土地證和房產證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權屬的，法院不受理。商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。省高院XX年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。請上級法院明確統(tǒng)一意見，應當按照哪一種意見處理。第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買房人直接簽訂房屋預售合同（或買賣合同）。近些年，許多公司或個人參入與有開發(fā)資質的房產公司合作開發(fā)建設房地產，雙方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時，買房人需與開發(fā)公司簽訂預售合同。1自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。原有的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)廢止，此后，基本上不存在行政拆遷（征收除外）問題，因此，現(xiàn)在的舊村拆遷改造主要采取協(xié)議拆遷補償形式進行，拆遷方與被拆遷人協(xié)議簽訂拆遷補償安置合同的，盡管沒有拆遷許可手續(xù)（以后基本不存在拆遷許可了），是否應當認定雙方拆遷補償安置合同的效力，對此，司法解釋應當予以明確。《物權法》秉承《憲法》的精神，明確宣布“私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯（第4條）”，所以只有政府出面為了公共利益實施征收，才能強制性剝奪不動產物權，除此之外，只能通過平等協(xié)商的方式取得物權。作為拆遷方的開發(fā)商也好，作為被拆遷的群眾更是如此，矛盾的焦點就凸現(xiàn)出來，那么怎樣在拆遷這場利益博弈中取得勝利，雙方就此展開拉鋸戰(zhàn)，矛盾急劇升級。拆遷手段不文明。不管是商業(yè)拆遷抑或公共利益拆遷，政府往往以城市建設需要、國家政策需求、經(jīng)濟發(fā)展訴求等各種理由，沖到同被拆遷群眾對立的第一線，形成政府只保護開發(fā)商利益，而忽視群眾利益的局面，與民爭利，喪失了政府公平、公正社會管理者的角色，損害了政府公信力。（七）、拆遷引發(fā)更多的社會問題。從制定征收補償方案到征收程序啟動，以及有關補償標準的確定，條例都要求尊重被征收人的意愿。創(chuàng)新社會管理體系，著力解決被拆遷群眾的就業(yè)、養(yǎng)老、住房、醫(yī)療等群眾關注的民生問題，不能為拆遷而拆遷，一拆了之，不能使群眾因拆至貧，把征收工作作為一個社會管理的系統(tǒng)工程來抓，建立征收社會保障機制，使群眾沒有后顧之憂，積極響應征收，化解矛盾。如市瑤海區(qū)的“拆遷圍脖”收到了很