【正文】 月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。但是問題是，如果法院對(duì)此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。對(duì)此問題，請(qǐng)上級(jí)法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見。關(guān)于對(duì)違法建筑買賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補(bǔ)償利益的處理問題。按照法律規(guī)定和上級(jí)法院指導(dǎo)意見，對(duì)于國(guó)有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對(duì)于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買賣合同無效。對(duì)于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡(jiǎn)單，但是問題是，違法建筑進(jìn)行買賣后，違章建筑進(jìn)行拆除時(shí)，拆遷人給與違章建筑補(bǔ)償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關(guān)于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實(shí)帶來了拆遷補(bǔ)償利益，該拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：第一種意見認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣人。第二種意見認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標(biāo)的物確實(shí)具有較高價(jià)值，如果單純返還原物則對(duì)買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買賣關(guān)系的年限對(duì)拆遷補(bǔ)償利益按照一定比例進(jìn)行分配。對(duì)此問題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能夠統(tǒng)一意見。對(duì)于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。在處理具體糾紛時(shí)，凡是在審理過程中沒有經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個(gè)行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買賣合同無效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲?guó)有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過去機(jī)關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國(guó)有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但沒有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定。多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，盡管沒有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)，由土地管理部門責(zé)令買受人補(bǔ)繳土地出讓金。商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用。此情況下的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗(yàn)收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間較長(zhǎng)，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而不是綜合驗(yàn)收合格。對(duì)此，如何掌握？實(shí)踐中存在兩種不同意見：第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等聯(lián)合驗(yàn)收），同時(shí)，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無需通過綜合驗(yàn)收。第二種意見認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，且規(guī)定的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗(yàn)收合格，因此，合同約定的單體驗(yàn)收之交付條件違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗(yàn)收而非單體竣工驗(yàn)收。實(shí)踐中，多數(shù)采用第一種意見。省高院XX年的民事審判會(huì)議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認(rèn)定和分配問題。前幾年，對(duì)于因買受人資格問題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關(guān)系發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對(duì)于因出賣人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實(shí)踐中，有兩種意見：第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。第二種意見，只是判令返還財(cái)產(chǎn)，出賣人退還買受人購(gòu)房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確統(tǒng)一意見，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見處理。關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司因?yàn)闊o力支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用或工程款，開發(fā)公司以開發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對(duì)外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實(shí)踐中存在多種情況：第一種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過戶，因?yàn)?，開發(fā)商沒有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過戶時(shí)，需要開發(fā)商出手續(xù)。第二種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：如果開發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是