【正文】 ： A 解析： P219 2答案： A 解析： P15 P160 2答案： A 2答案： B 2答案： B 2答案： C 解析： P199 2答案： A 2答案： C 2答案： A 解析： P78 2答案： C 解析： (－ 30)247。 (2002X)=10247。 (100X)=15247。 = 答案： A 解析：假設甲抵押貸款 X，則乙 =30247。 [1(1+6%12)60] 答案： C 解析： A=50 12%247。 12） 144]100000= A=[ (6%247。（ 6%247。 [1（ 1+6%247。 12） 120 答案： B 解析：（ 5 6%247。 12）247。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率達到 12%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為 2021年 8 月 1 日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。據(jù)估算每年的平均出租經營費用為 3 萬元。另外， 王某與一承租人簽訂了一份為期 10 年（ 2021 年 8 月 1 日至2021 年 7 月 31 日）的租賃合同。 2021 年 8 月 1 日王某以 萬元 / m2 的價格購買了其中 50 m2 的店面，并向開發(fā)商支付了 5 萬元定金，產權持有期為 47 年。試計算在還貸期內滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。經營費用為毛租金收入的 25%。該投資者以自有資金支付了總價款的 30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。（ ） 1物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。（） 1如果房地產開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應采用奇數(shù)定價策略。（ ） 1對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） “三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 在四象限模 型中，如果需求量對租金特別敏感，則第 1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ） 居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發(fā)成本之比（ ）。） 房地產置業(yè)投 資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“”表示正錯誤。 A、認知價值定價法 B、價值定價法 C、領導定價法 D、挑戰(zhàn)定價法 E、隨行就市定價法 1收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。 A、客戶評價 B、項目評估 C、擔保方式評價 D、貸款綜合評價 E、環(huán)境評價 1企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（ ）。 A、以總報價為準 B、以單項報價之和修正總報價 C、以單價為準，重新計算總報價 D、雙方可以重新商議價格 E、該投標報價無效 1金融機構在融出資金時，要遵循（ ）原則。 A、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀 B、市場供給量 C、交通運輸條件 D、水文地質 E、氣象 前期工程費用主要包括（ ）。 A、買家 B、賣家 C、交易對象 D、交易價格 E、交易行為 開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（ ）。 A、投資機會尋找 B、市場分析 C、投資機會篩選 D、財務評價 E、規(guī)劃設計 城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 A、重新裝修費用 B、更新改造費用 C、建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用 D、空置損失費用 E、為償債或其他原因急于將房地產變現(xiàn)時的折價損失 關于房地產企業(yè)的經營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關系有（ ）。） 下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。 A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性 3在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。 A、成本加成定價法 B、目標定價法 C、撇脂定價法 D、認知價值定價法 3當某開發(fā)商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是（ ）。 A、 10 B、 15 C、 20 D、 30 3當貸款綜合風險度超過（ ）時，為高風險貸款。 A、開發(fā)商 B、設計單位 C、承包商 D、監(jiān)理單位 2 2021 年 3 月某人以 萬元的預付款訂購了一套售價為 30萬元的期房， 2021年 3 月該項目交付使用時，樓價上漲到 萬元，則其預付款的收益率為（ ）。 A、固定總價合同，采用按日計價的增價條款 B、固定總價合同，采用重大增價條款調整 C、固定總價合同，采用延期增價條款 D、成本加浮動酬金合同 2房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（ ）。 A、保本點分析 B、敏感性分析 C、現(xiàn)金流量分析 D、統(tǒng)計試驗分析 2當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采 用（）。 A、貸款利率與項目全投資收益率不同 B、預期售收入與自有資金收入占總收入比例不同 C、預售收入資金回籠較快 D、自有資金投入時間點的差異 2項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。 A、計算期 B、動態(tài)投資回收期 C、項目壽命期 D、開發(fā)期 2動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（ ）。 A、單元估算法 B、單位指標估算法 C、工程量近似匡算法 D、概算指標估算法 1下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（ ）。 A、投資機會研究 B、初步可行性研究 C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策 1下列費用中，不屬于土地費用的是（ ）。 A、存量規(guī)模 B、租金水平 C、開發(fā)成本 D、資本化率 1在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（ ）。 A、建筑師 B、結構工程師 C、設備工 程師 D、監(jiān)理工程師 1決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（ ）。 A、土地使用權出讓費 B、土地使用費 C、土地使用權轉讓費 D、毛地價 1市場的客體通常是指（ ）。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關系為（ ）。如該物業(yè)年凈經營收入為 30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。該家庭于第 9 年初一次性償還貸款本金 10 萬元，余額在以后的5 年 內用按月等額還款的方式還清，則最后 5 年內的月等額還款額為（ ）元。 A、 B、 C、 D、 某家庭以 30 萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了 15 年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，按月等額還款，如果該家庭于第 6年初一次提前償還貸款本金 5萬元，則從第 6 年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。 A、購買力風險 B、市場供求風險 C、政策風險 D、比較 風險 已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅 5%、城市維護建設稅 7%、教育費附加 3%，若銷售收入為 1000 萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（ ）萬元。 A、位置固定性 B、不一致性 C、適應性 D、相互影響性 不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（ ）。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。 標準答案 一、 1C 2D 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d 15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b 27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a 二、 1abc 2ce 3ade 4abce 5bcde 6abe 7abc 8ade 9bde 10abc 11acd 12cd 13acde 14bde 15abde 三、 1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f 四、 （ 1）（一） 住宅總價值： 2800 120=336000（元） 貸款額： P=336000 70%=235200（元） 貸款期： n=20 12=240 月利率： I=6%/12=% （二）該家庭月還款額： A=P?I/[1－ 1/（ 1+I） n]=?? =（元） （三）通貨膨脹計算： Rd=()1/6 － 1=% （四）由（ 1+Ra） =(1+Rr)(1+Rd)得： Rr=% （五）銀行所獲月還款額的實際價值： A`=P?Rr/12/[1－ 1/（ 1+Rr/12） n]=?? =(元 ) 四、（ 2） (一 )現(xiàn)金流量表 年末 0 1 2 t 10 1120 現(xiàn)金流入 300=25 12 300 (1+5%)t2 =300 (1+5%)8 現(xiàn)金流出 1200 300 100=300 1/3 100 (1+5%)t2 =100 (1+5%)8 凈現(xiàn)金流量 1200 300 200 200 (1+5%)t2 =200 (1+5%)8 （二）財務凈現(xiàn)值： FNPV=公式 = － 1200－ 300/(1+13%)+200/(13%－ 5%) {1－ [(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%) + [1－ 1/(1+13%)10]/(1+13%)10 =（萬元） （三）財務內部收益率： 當 I=14%時， NPV1=－ （萬元） 所以： FIRR=13%－ (14%－ 13%)/(+)=% （四）判斷是否可行： 因為： FNPV=（萬元）＞ 0， FIRR=%＞ 13% 所以該項目可行。若投資者期望的目標收益率為 13%，貸款利率為 8%，折現(xiàn)率為 10%。 問：（ 1）該家庭的月還款額為多少？ （ 2）若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值（相對于基年）是多少？ 2．某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為 1200萬元的一出租公寓 20年的經營收益權，用于出租經營。銀行為其提供了 20 年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的 70%、利率為 6%，按月等額償還。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數(shù)點后兩位。 （ ） 四．計算題（共 2 題， 20 分。 （ ） 14．在招標工程交底及答疑時，開發(fā)商應該向投標人介紹工程概況、明確質量要求、交待工程標底。 （ ） 12．稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限，是根據(jù)房地產的壽命周期確定的。 （ ） 10．通貨膨脹對房地產投資只有負面影響，沒有正面影響。 （ ） 8．對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以有條件地進行預售。 （ ） 6．資產 管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設施管理要小。（） 4．機會成本是資本在某一段時間內最高和最安全的投資機會的收益。 （ ） 2．在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發(fā)商無權干涉。不答不得分，判斷錯誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。 A、貸款額 B、企業(yè)信用等級 C、自有資金數(shù)量 D、項目風險等級 E、貸款期限 三．判斷題（共 15 題，每題 1分。 A、物業(yè)管理 B、運營管理 C、設施管理 D、資產管理 E、組合投資管理 14．下列投資形式中屬于房地產間接投 資的有（ ）。 A、購建房貸款 B、流動資金貸款 C、房地產開發(fā)貸款 D、房地產經營貸款 E、固定資產投資貸款 12．按照融入資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為（ ）。 A、聯(lián)合代理 B、買方代理 C、獨家代理 D、賣方代理 E、雙重代理 10．按照用途的不同，物業(yè)可以分為（ ）。 A、工程保險 B、工人人身保險 C、第三方保險 D、意外保險 E、質量保險 8．房屋開發(fā)費包括（ ）。 A、存款周轉率 B、利息保障倍數(shù) C、資產負債率 D、流動比率 E、速動比率 6．通