【正文】 任務(wù)。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件時(shí)的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時(shí)地組織、安排處理。投訴處理率達(dá) 100%。 積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本 部門員工的工作績效報(bào)告。 負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。 定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 組織開展社區(qū)文體娛樂活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛 樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。 對(duì)外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各 項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽定對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。 內(nèi)部崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán) 到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人 ,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé) ,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動(dòng)豐富多彩 ,住戶生活寧靜。 登記。 案件處理。 應(yīng)急處理。 盤查制。 申報(bào)制。有效控制偷盜等治安案件。 《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》 目的。 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)： a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi) 10 元； b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi) 5 元／月，押金 10 元。 裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書； d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。 d. 裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。如未驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。 驗(yàn)收 a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向項(xiàng)目管理中心申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 i. 嚴(yán)禁封閉陽臺(tái)，不得改變陽臺(tái)的用途，防盜窗花由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。 g. 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按 30%— 50% 裝修押金扣除違約金。 e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。 c. 裝修期限：中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長不越過 30 天，如確實(shí)需要延期，要到項(xiàng)目管理中心辦理延期手續(xù)。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)項(xiàng)目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 b. 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。 b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。對(duì)設(shè)備的檢修工作 基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。不僅對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。針對(duì)環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，采用如下管理方式： 定額檔案制。 所 有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù) 針對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有： 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個(gè)熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時(shí)間得到處理。 組織架構(gòu)、 人員編制及薪酬福利 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 總經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 事務(wù)助理 出納 人員定編 部 門 崗 位 定 編 數(shù) 備 注 一期 到崗日期 二期增編 項(xiàng)目經(jīng)理 1 07． 4 事務(wù)助理 1 07． 6 客戶服務(wù)部 客服主管 1 07． 4 客服助理 3 07． 4 前臺(tái)接待 1 07． 6 出納 1 07． 6 客戶服務(wù)部 綜合事務(wù)管理 會(huì)所管理 安防服務(wù)部 環(huán)境服務(wù)部 工程服務(wù)部 品質(zhì)監(jiān)督 工程服務(wù)部 主管 1 07． 4 水電維修 2 07． 4 安防服務(wù)部 主管 1 07． 6 班長 3 07. 6 隊(duì)員 12 07． 7 3 監(jiān)控 3 07． 7 2 車管員 4 07． 7 2 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 07． 6 保潔員 6 07． 7 2 綠化工 2 07． 7 品質(zhì)監(jiān)督 事務(wù)助理兼任 會(huì)所管理 事務(wù)助理兼任 行政后勤 事務(wù)助理兼任 食堂 廚務(wù) 1 07． 7 44 9 人員薪資體系 工資 崗 位 基本工資 崗位工資 職務(wù)工資 超時(shí)補(bǔ)貼 技能 (工作量 )補(bǔ)貼 正常工資 試用 轉(zhuǎn)正 事務(wù)助理 450 550 850 300 200 特定 1800 出納 450 400 600 150 1200 部門主管 450 450 750 150 150 特定 1500 客服助理 450 400 600 150 特定 1200 安防班長 450 350 400 100 150 200 1300 安防員 450 350 500 300 特定 1250 監(jiān)控 450 250 350 特定 800 車管員 450 50 150 200 800 保潔員 450 150 250 特定 700 工程人員 450 400 500 150 特定 1100 綠化工 450 250 350 特定 800 廚師 450 250 350 800 過節(jié)費(fèi) 高溫補(bǔ)貼 加班費(fèi) 年終獎(jiǎng) 福利費(fèi) 社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取 開辦測算及日常管理測算 前期投入明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 數(shù) 量 單 價(jià) 費(fèi)用小計(jì) 備 注 前期投入費(fèi)用攤銷 印刷品 1 2500 2500 辦公場地布置 1 5000 5000 員工宿舍用品 1 10000 10000 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 1 10000 10000 員工服裝 1 批 40000 40000 辦公用品 1 批 20210 20210 保潔機(jī)具 1 批 15000 5000 安防器械 1 批 17000 5000 維修工具 1 批 15000 15000 134500 費(fèi)用小計(jì) 134500 元 詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算 結(jié)果一覽表 年經(jīng)營支出匯總表 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 月支出額 （元） 年支出額 （萬元） 所占比重 % 單位面積成本 （元） 備 注 （一）人工費(fèi) 51600 61． 92 58． 54 （二）辦公費(fèi) 2460 2． 95 2． 79 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1118 1． 04 （四）低值易耗品攤銷費(fèi) 1408 1． 31 （五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi) 3592 3． 35 （六）清潔費(fèi) 8780 8． 19 （七）安防費(fèi) 1494 1． 39 （八）不可預(yù)見費(fèi) 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費(fèi) 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費(fèi) 5592 5． 21 按收入合計(jì)的 6%計(jì)提 合 計(jì) 88150 105． 67 93． 11 人工費(fèi)明細(xì)表 崗 位 人 數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工 次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時(shí) 廚師 1 800 800 小計(jì) 46 51600 費(fèi)用合計(jì) 51600 辦公費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 辦公費(fèi) 交通費(fèi) 日常租車估算 200 通訊費(fèi) 電話費(fèi) 兩部電話，平均每部月 120 元，共計(jì) 240 元 240 手機(jī)費(fèi) 2 部，平均 150 元?月 300 服裝費(fèi) 管理人員 夏裝 2 套 :150 元?月，冬裝 2 套： 200 元?月，（ 150+300） 2 套 12? 24（兩年折舊） 450 護(hù)管員 夏裝 2 套 :100 元?月，冬裝 2 套： 150 元?月，（ 100+200） 2 套 15? 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元?月，冬裝 2 套： 200 元?月，（ 100+150） 2 套 19? 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員） 30 元?人（包括公共辦公用品） 420 合 計(jì) 2460 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 數(shù) 量 單 價(jià) 費(fèi)用小計(jì) 備 注 辦公設(shè) 備原值 電腦 5 4000 20210 打印機(jī) 1 1500 1500 傳真機(jī) 1 1000 1000 電話機(jī) 3 150 450 復(fù)印機(jī) 1 8000 8000 對(duì)講機(jī) 15 1000 15000 辦公桌椅 經(jīng)理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經(jīng)理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機(jī) 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗(yàn)鈔機(jī) 1 200 200