【正文】 事項：a. 提醒客戶簽約時契約署名人到場；b. 幫客戶算好首付款，按揭費用、月供等內(nèi)容；c. 提醒客戶簽署《認購書》前細閱《契約》范本；d. 提醒客戶簽約日期、所需證件及辦理貸款所需材料。過時不保留房源，退還誠意金。若特殊情況下收取現(xiàn)金(數(shù)額較大的須經(jīng)銷售經(jīng)理同意)，須與客戶用點鈔機當面點清，鎖入保險柜，數(shù)額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請派車帶回，若須上門收款的，由銷售人員協(xié)同公司財務人員一起收款。同時銷售經(jīng)理負責審核合同、認購書等。附件12：客戶留言表附件13：到訪征詢單附件14：客戶來電登記表客戶留言客戶姓名業(yè)主房號聯(lián)系方式登記時間第一接待人意見/建議反饋意見反饋意見聯(lián)系人反饋時間其他事項到訪征詢單日期： 年 月 日 編號：　　　　　　　　　接待人：來訪者姓名性別〇男 〇女聯(lián)系電話年齡聯(lián)系地址郵編工作單位及職務成交可能追蹤1追蹤2信息來源：□金陵晚報 □現(xiàn)代快報 □南京日報 □揚子晚報　□網(wǎng)絡 □電視 □朋友介紹本次訪部是：□初次 □預約 □再次 □訪問訪問目的： □索取資料 □看展示單位 □進一步洽淡 □簽約及交款 □售后事宜客戶來電登記表 日期： 年 月 日編號時間姓名意向戶型面積信息途徑來電洽談內(nèi)容聯(lián)系電話年齡層次銷售代表備注（二）、簽約、蓋章與收款的相關(guān)規(guī)定為確保合同安全簽訂和印章的安全使用，特制定本規(guī)定。10. 案場及樣板房保安、保潔安排強銷期，每日案場保安不少于兩名，負責維持秩序、協(xié)助案場人員工作及隨時清潔，樣板房每日專門的保潔消毒不得少于兩次，樣板房解說員配合進行保潔；正常銷售情況下，案場保安及樣板房保潔工作由案場經(jīng)理視情況與物管部門相協(xié)調(diào)。整理當天的接待成交情況，簽名下班。案場資料物歸原位；恭送最后一批客戶離開；迅速進入工作狀態(tài)。閱讀昨日會議紀要；控臺物品擺放整齊，不得有其他雜物；簽到上班；7. 用餐每日午餐時間為11：3012：00，業(yè)務員應在該時間段用餐，遇由于接待客戶誤餐，可按離開案場時間始順延，用餐時間內(nèi)，案場安排人值班，待其它人就餐后接替值班人員就餐。2） .非看房日看房非看房日看房，業(yè)務員首先要知會工程部相關(guān)人員所看房號，在得到同意后，方可會同工程項目部相關(guān)人員陪同客戶到預先約定房號看房，業(yè)務員不應隨意增加或更改預先約定房號；看房時間為9：3011：00及14：0017：00。業(yè)務員應在規(guī)定的看房時間陪同客戶看房，非看房時間，業(yè)務員有責任勸告客戶改日再訪。4. 離崗辦公時間職員應堅守工作崗位，需暫時離開時應與同事交代：當需要離開銷售大廳（包括到樣板房和工地現(xiàn)場），職員需要在控臺后留言板上作“去向登記”（在回到案場時注銷），同時帶上通訊工具，并保證暢通。6）. 客戶回訪在回訪客戶之前，需要預先與客戶取得聯(lián)系，并確定回訪時間，避免對客戶造成打擾；回訪過程中，注意禮貌禮儀，維護公司形象，積極與客戶溝通，引導客戶提出建議和意見，以達到客戶回訪目的。部門聯(lián)系對接人由部門統(tǒng)一指定。3）. 接待禮儀：a. 使用電話應注意禮儀，語言簡明；使用文明用語，接電話時首句：“（公司項目名），您好!”，等客戶掛電話后，職員才可把電話放下；職員撥打或接聽電話一般不應超過3分鐘；b. 接待順序：依次輪流；c. 客戶進門，應主動上前接待；客戶離開，應送至門口；d. 接待來訪、業(yè)務洽談應在洽談區(qū)內(nèi)進行；e. 客戶就座，應端茶送水（案場服務員到位后由其承擔此項工作，但重要客戶與投訴客戶，仍由業(yè)務員負責），微笑詢問；f. 嚴禁與客戶爭吵或使用侮辱性語言；g. 對所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴禁以貌取人，冷落客戶；h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。3. 行為1）. 上班時間職員應佩戴胸牌。4）. 首飾與化妝：a 男、女職員不得佩戴不宜在辦公場所佩戴的裝飾品（如：男職員可佩帶手表、女職員可佩帶戒指）；b 女職員化妝以淡妝為宜。：a. 憑護照等有效身份證件簽署商品房買賣契約；b. 將契約原件及身份證件交市房產(chǎn)局登記科報國家安全部門審查通過；c. 市房產(chǎn)局登記鑒證；d. 契約生效，繼續(xù)辦理其它手續(xù)。財務費用管理費用公共基礎設施費填表人：基準價格 元/ m2房屋建筑安裝工程費（含材料差價）土地征用（出讓）及拆遷補償費利 潤 m2其中公共配套面積 m2營業(yè)用房面積 m2住宅面積 套 m2安置總面積 m2其中住宅面積 套 m2營業(yè)用房面積 m2商品房總面積 j. 其他有關(guān)申報價格的資料?！　? h. 商品房項目中的基礎設施及公建配套建設的有關(guān)資料的復印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設的合同、協(xié)議、預(決)算等?！　? f. 征地、拆遷補償安置協(xié)議的復印件，及拆遷安置情況匯總表?！　? d. 《南京市住宅商品房價格申報表》一式二份（含附表），及申報價格的編表說明?！　? b. 企業(yè)概況（包括企業(yè)性質(zhì)、隸屬、主要股東方、合資方、外商投資方）。（五）、商品房價格備案辦法1. 商品房價格備案由公司財務部負責實施，銷售部及技術(shù)經(jīng)濟部協(xié)助配合。(四)按揭抵押收件的辦理1. 基本辦理程序準備第二項所列資料 房屋主體封頂 填報南京市商品房按揭抵押申報相關(guān)表格 房產(chǎn)局抵押登記科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 辦理銀行按揭貸款2. 所需提供的資料a. 國有土地使用權(quán)證；b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖；c. 規(guī)劃部門批準的房屋建筑總平面圖；d. 商品房銷售許可證。 填報《南京市商品房銷售申請書》 房產(chǎn)局市場管理科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 取得《商品房銷售許可證》2. 辦理所需資料a) 商品房銷售申請書；b) 開發(fā)資質(zhì)證書；c) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；d) 授權(quán)委托書；e) 國有土地使用證；f) 建設項目批文及建設工程規(guī)劃許可證；g) 施工許可證及規(guī)劃核準圖；h) 人防批復；i) 預售房款監(jiān)管合同；j) 前期物業(yè)管理協(xié)議；k) 地名辦批復及公安門牌編號碼；l) 外銷批文；m) 預售商品房共用部位審核表；n) 窗口表；o) 其它材料。若有特殊情況，根據(jù)專業(yè)律師及公司意見作相應調(diào)整。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。4. 面積誤差處理辦法：一般情況下，我公司根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對面積誤差亻作如下約定：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款； (二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。4. 根據(jù)實際需要，在適當?shù)臅r候?qū)ζ放泼M行注冊。3. 　到樓盤所在地派出所辦理公安門牌號碼。四、銷售手續(xù)的辦理（一）樓盤案名的確定及地名辦的批準1. 項目定位及策劃時，根據(jù)樓盤地點、人文環(huán)境、市場需求、開發(fā)理念與風格、　 公司品牌推廣等要素合理確定樓盤案名。避免沖撞，努力緩和對立，特別是不要和新聞媒介對立。，報請公司成立危機處理小組；；、方法，與當事人溝通的形式、途徑；3. 真實真誠原則。對樓盤潛在問題、客戶反映的意見等認真分析，小心防范，爭取將它們消滅在萌芽狀態(tài)。2. 房屋交付標準確定的內(nèi)容：1）. 公共設施規(guī)劃內(nèi)容(含會所各種功能需求、健身設施、文化設施等)2）. 建材與設備以及相關(guān)場所的裝修標準 、地面、廳堂、臺階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機 3. 房屋交付標準確定的程序：1）. 根據(jù)項目初始定位和實際情況，由銷售部提出初步方案；2）. 由銷售部、技術(shù)經(jīng)濟部、工程部等相關(guān)部門討論協(xié)調(diào)，形成文字方案；3）. 報請公司領(lǐng)導審核批準；4）. 在銷售中按方案統(tǒng)一執(zhí)行，技術(shù)經(jīng)濟部、采購部、工程項目部按此原則組織實施。3）. 發(fā)布后顧客評價：由業(yè)務員將此信息反饋至策劃人員。5. 廣告的設計(含樓書等宣傳材料)與評價 1）. 廣告設計的要求：a. 遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；b. 與特殊事件或時機相吻合；c. 有創(chuàng)意，有較強的視覺沖擊力；d. 有能夠強烈吸引客戶興趣的賣點；e. 包含媒體廣告必不可少的要素：如地點，電話等內(nèi)容；f. 是否保持宣傳風格一致，是否符合公司品牌形象推廣要求。2）. 選擇媒體的原則：a. 費用最優(yōu)，效應最強，重點選擇最有針對性的媒體與通路；b. 不同媒體讀者群體與項目目標客戶是否吻合；c. 利用以前對“媒體的宣傳效率、政策”進行評價的資料供公司進一步選擇主流媒體；d. 與主流媒體保持良好的關(guān)系；3）. 評價媒體及通路的發(fā)布效果通過案場接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動來監(jiān)測。3. 廣告商的選擇與合作辦法須報總經(jīng)理批準。2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇1）. 可采用招標和議標的方式選擇廣告商。2）. 銷售部要密切關(guān)注市場變化，及時擬出調(diào)整價格與策略并匯報公司。價格委員會由公司總經(jīng)理親自領(lǐng)導，銷售部具體負責，財務部、技術(shù)經(jīng)濟部配合參加。4. 計劃準備：①場地安排準備；②準備好發(fā)言稿；③銷售人員根據(jù)記者的興趣準備好實際材料(如新聞稿、正式聲明、背景、材料、照片圖片、資料袋等)(二)、價格策略及項目銷售定價辦法1. 項目銷售定價是公司開發(fā)經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，既要順應市場的變化，加快銷售速度，又要為公司創(chuàng)造利潤的最大化。一般房地產(chǎn)新聞發(fā)布會選擇如下的時機：a. 項目奠基 b. 開盤 c. 項目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下惡劣印象。附件8： 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會房地產(chǎn)新聞發(fā)布會是通過房地產(chǎn)公司與新聞傳媒的聯(lián)系而影響到社會公眾和購房者，發(fā)布會上所提供的消息是經(jīng)過精心安排和組織的，信息主題鮮明且有說服力，使公眾和購房者對開發(fā)商及項目留下完整深刻的印象。參加房展的幾個要點：1. 選擇合適的展會以及合適的時間。它應具有以下特點：一、與樓盤和整個宣傳風格相一致；二、 印刷精美，圖文并茂，品位和品質(zhì)感強；三、 充分展現(xiàn)樓盤和套型的優(yōu)點；四、 詳實介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊情況，信息豐富、準確；五、 售樓地址、電話、發(fā)展商、設計單位等內(nèi)容齊全；六、 電子樓書的制作與發(fā)布要與紙質(zhì)樓書風格、內(nèi)容等相統(tǒng)一，同時便于瀏覽及進行意見反饋。公司小區(qū)樣板房精裝修的作業(yè)流程：1. 銷售部根據(jù)實際需要安排樣板房地點、初步設想以及概算；2. 報請公司研究批準；3. 銷售部安排樣板房的裝修及裝飾方案設計、調(diào)整(或會同技術(shù)經(jīng)濟部直接進行方案、 施工捆綁式招標)；4. 技術(shù)經(jīng)濟部負責預算控制，銷售部技術(shù)經(jīng)濟部共同組織施工招標；5. 報公司批準；6. 以銷售部為主會同工程、材料、技術(shù)經(jīng)濟等部門組織裝修方案的實施和驗收。3. 樣板房的布置應含從售樓處到樣板間沿途的布置(包含樓梯、廳堂、電梯、綠化等)，；4. 樣板房的應針對目標客戶群進行設計，樣板房設計應充分展示套型特點，并通過裝修引導人們的生活方式，引起人們對產(chǎn)品的認同感。樣板布置有幾個要點：1. 樣板房的設置地點和樓層要求能方便參觀，易于交通路線的組織，與已建設施、環(huán)境等結(jié)合起來，盡可能地體現(xiàn)小區(qū)的的環(huán)境、區(qū)位、景觀等優(yōu)勢。附件5： 樣板房布置要點銷售中樣板房的布置可以直接推動購房者產(chǎn)生購房的愿望和沖動，因而樣板房布置的合理與否將影響成交率。二、 認購的形式： ①電腦派位 ②抽簽或搖號 ③排隊認購 ④按登記