【正文】 政府行政干預的力度較大 ,在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜 ,我們認為 ,政策在二者之間的傾斜情況 ,將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響 ,如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的 ,溫和的 ,則 2021 年房地產(chǎn)價格增 幅將穩(wěn)中放緩 ,如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的 ,變革性的 ,則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。需求方面 ,經(jīng)過幾年 快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱 。 2021 年住房供求差距將縮小 ,價格成為關(guān)鍵因素 從當前的各類調(diào)控政策來看 ,改善住房供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點 ,改善供求關(guān)系和住房價格將仍是 2021 年政府宏觀調(diào)控的主要目標之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 ,土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 預計隨著土地供應“閘門”的縮緊 ,如沒有重大政策變動 ,則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。 這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂?,從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長 ,并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。不僅是在 2021 年 5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定 ,2021 年9 月初 ,國 務院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ,主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調(diào)控。 2021 年的住房供應結(jié)構(gòu)將繼續(xù) 2021 年的政策 ,在奧運會的帶動下 ,2021年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。 住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,普通住房和經(jīng)濟適用房供應 將增多 2021年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70標準 ,國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房 ,繼 續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施 ,而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等 等政策導向下 ,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代 ,強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。 第 3 章市場預測 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。對城建來說 ,完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革 。 棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間 ,更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了 ****市房地產(chǎn)市場。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境 ,提高了他們的生活質(zhì)量。加快舊城改造 ,將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠計劃 ,可使城市功能布局更趨合理。 隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型 ,舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向 ,結(jié)合我市實際情況 ,未來 15 年我市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè) ,因此我區(qū)也應加大在這些方面的工作力度 ,以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。另一方面 ,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè) ,能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ) ,兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費 ,擴大內(nèi)需 ,增加地方稅源 ,能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟的貢獻力。 棚戶區(qū)改造的市場運作 ,引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務等社會經(jīng)濟活動的第三產(chǎn)業(yè) ,在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用 ,房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠距離采購 ,這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大 。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務實、創(chuàng)新高 ?、團結(jié)協(xié)作拼搏奉獻的“棚改精神” ,創(chuàng)造了“棚改速度”。除了安置當?shù)鼐用?,還對土地進行整合 ,騰出了部分土地 ,用于建設(shè)創(chuàng)業(yè) ,改善了經(jīng)濟結(jié)構(gòu) ,促進了 社會經(jīng)濟和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。城市面貌改變與配 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 套設(shè)施建設(shè) ,使城市土地城北升值。據(jù)初步統(tǒng)計 ,我區(qū)棚戶區(qū)改造后 ,共將清理生活垃圾 萬噸 ,新增綠地面積 平方米 ,每年可減少煙塵排放量 萬噸 ,減少污水排放量萬噸。 棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境 ,促進了人與人自然的和諧 改造前 ,這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施 ,小區(qū)居民均采用原煤取暖 ,大氣污染嚴重 ,市政配套設(shè)施落后 ,上下水管老化年久失修 ,跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。 棚戶區(qū)改造改變了城市面貌 ,促進了城市不同區(qū)域的和諧 破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈 ,市政設(shè)施配套齊全 ,城市面貌有了明顯改觀。棚戶區(qū)居民從沒有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū) ,搬進了設(shè)施齊全的新區(qū) ,一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好。 棚戶區(qū)改造縮小了住房差距 通過棚戶區(qū)改造 ,棚戶區(qū)居民 人均住房建筑面積達到 平方米 ,比全省 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 平均水平 平方米的差距明顯縮小 ,棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應 縮小。 量較大 ,牽涉的住戶很多 ,工程開始時要慎重考慮居民的安置問題 ,以免拖延建設(shè)進度 ,影響全部施工。 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件 ,美化 ****市的市容市貌 ,完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能 ,提高 ****市的服務功能 ,使區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展得到提高 ,人們生活水平上升 ,城市建設(shè)加快前進步伐 ,還安置了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家屬 ,項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著 ,具有良好的開發(fā)前景。商業(yè)用房預計 5000 元 /平方米。振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米 2400 元左右 。 ****地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格 ****區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米 3180 元起價 (不含樓層差 ):****區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米 2900 元 。不足20 平方米的不足面積部分不予補助。原面積按市場評估補償 :被拆除房屋面積在 20平方米 (含 20平方米 )以上不足 45平方米的 ,差額部分按被拆除房屋面積評估價的 50%予以補助。征地后比照城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。對商業(yè)用房按每平方米 15 元計算 ,并按季度發(fā)放。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的臨時過度補償依據(jù)向社會保險機構(gòu)繳納養(yǎng)老保險金的企業(yè)職工人數(shù)和統(tǒng)計部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計算 。 (4)拆遷產(chǎn)生經(jīng)營性房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào) 換的 ,原面積按市場評估價格與所安置的期房商品房價格結(jié)算差價 ,擴大面積代建費按商品房價繳納。回遷時恢復有線電視、電話 。50 平方米以上的 ,每戶每月 200 元。 (2)臨時過度補償費。 安置各類 套型房屋超出被拆除面積部分 ,按每平方米 700 交納擴大面積代建費 ,原面積不結(jié)算差價。 高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類標準套型使用面積。 被拆遷房屋建筑面積在 58平方米以上至 70平方米的 (含 70平方米 ),安置三類標準套型房屋 ,其建筑面積不小于 70 平方米。其中被拆遷房屋建筑面積在 35平方米以上的 (自然間 2居室 ,其中最小居室使用面積不得小于 8平方米 ),安置二類標準型房屋 ,其建筑面積 不小于 58 平方米。 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 項目計劃總投資 72363萬元人民幣 ,資金來源主要依靠投資方解決。為解決棚戶區(qū)改造的資金問題 ,讓百姓安居樂業(yè) ,****市委、市政府經(jīng)過調(diào)查研究決定 ,棚戶區(qū)改造建設(shè)資金實行市場化運作 ,實行招商引資 ,市場化運作和改造的一系列優(yōu)惠政策 ,使棚戶區(qū)有足夠的吸引力 ,吸引多家開發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。廣大動遷戶的顧全大局 ,積極配合和支持 ,有力地推進了安置房工程的順利進行。 在不影響其他規(guī)劃控制指標和居住區(qū)設(shè)計規(guī)定的情況下 ,在土地出讓合同規(guī)定的容積率基礎(chǔ)上可上浮 ,上浮部分仍可享受優(yōu)惠政策 ,超出 的 (不含 )按正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目收費 (包括土地出讓金 ) 民心所向 ,積極配合動遷工作 。 免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、消防 設(shè)施費、市場交易服務費、排水設(shè)施有償使用費、施工合同簽證費、商品房銷售合同簽證費、合同協(xié)議公證費。 為了做好 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作 ,為小區(qū)居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境 ,妥善安置小區(qū)特困職工 ,擴大就業(yè)門路 ,減輕群眾負擔 ,維護好群眾利益 ,讓廣大群眾住得上 、住得起、住的穩(wěn)、住的安 ,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條列》和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導意見〉的通知》 (遼棚改 [2021]2 號 ),結(jié)合 ****市實際 ,制定了