【正文】 可能減少噪聲污染。綠化以草坪和灌木為主，配以少量造型優(yōu)美的喬木。 相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高 ，室內(nèi)外高差。 21 豎向設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)場(chǎng)地地面形式采用平坡式，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減少土方量。停車位沿道路設(shè)置，車流與人流有效分開。 道路和交通設(shè)計(jì) 項(xiàng)目道路寬 ，轉(zhuǎn)彎半徑 6m。項(xiàng)目內(nèi)設(shè)環(huán)形消防道路和場(chǎng)地間疏散通道 2 條；規(guī)劃區(qū)住宅間消防登高 場(chǎng)地 4 處，分別布局在 1樓和 3樓、 2樓與 4樓、 5樓與 7樓、 6樓與 8樓之間；車行出入口與車庫出入口各 2 處，規(guī)劃區(qū)東北至西南內(nèi)側(cè)沿線臨時(shí)停車位 60 個(gè)，滿足生活區(qū)消防與出行方便。建筑單體采用坐北朝南布置，分為 18樓，由東北向西南依次排列，每 2 棟成一排。 總平面布置 總圖布局 本項(xiàng)目擬建設(shè) 4 棟 1+24F、 2 棟 2+22F、 2 棟 2+16F 的住宅樓以及與安置區(qū)配套系列基礎(chǔ)設(shè)施。 各項(xiàng)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合國家規(guī)范規(guī)定。 20 7 工程建設(shè)方案 總平面布置原則 根據(jù)建設(shè)區(qū)自然地形、地貌和地質(zhì)條件，因地制宜進(jìn)行總平面布置和豎向布置。 4）項(xiàng)目所在地通信系統(tǒng)功能完善，可提供移動(dòng)通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。 3）項(xiàng)目所在地水源充足，目前飲用水來自株洲市自來水系統(tǒng)。一方面作為長株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面依托長株潭城市經(jīng)濟(jì)圈輻射作用，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景良好。項(xiàng)目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國土廳劃歸株洲市國土 資源 局，項(xiàng)目業(yè)主單位通過劃撥方式取得該地塊。 建設(shè)條件 建設(shè)用地 項(xiàng)目拆遷安置區(qū)位于 蘆淞區(qū) 南華一村地塊 ，東北緊臨南方 公司 南華幼兒園 ，該用地為劃撥地。 本項(xiàng)目總用地面積為 ㎡ 。優(yōu)越的地理環(huán)境、便利的交通條件給株洲帶來的是充足的人流、物流和信息流，成為株洲發(fā)展強(qiáng)有力的外部動(dòng)力。 18 6 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 株洲南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。住宅總戶數(shù) 688 個(gè)，包括擬拆遷棚戶 144戶，拆遷房屋 8430 ㎡，安置人口 504 人?？偨ㄖ娣e ㎡ 。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模的 標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) 《株洲市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房控制在中小套型，中套住房建筑面積不得大于 80 ㎡ ，小套住房建筑面積控制在60 ㎡ 左右， 南華一村 棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為原住房面積的 倍，因此安置區(qū)的戶型 面積為經(jīng)濟(jì)適用住房中套的 倍左右，即 110 ㎡ 左右 ，安置區(qū)建設(shè)同時(shí)結(jié)合被拆遷戶和租房戶的經(jīng)濟(jì)承受能力及開發(fā)商的經(jīng)營成本，確定本次棚戶區(qū)改造安置區(qū)的住宅建設(shè)規(guī)模。 16 5 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目定位與目標(biāo) 本次棚戶區(qū)拆遷安置房建設(shè) 項(xiàng)目是蘆淞區(qū) 政府 為了解決 棚戶區(qū)住房問題的“民生工程”，徹底改善棚戶居民的住房條件，提高棚戶居民的生活質(zhì)量。該項(xiàng)目的實(shí)施總投資需 25000 多 萬元，雖然公司具有一定的資金籌措能力，但需要各級(jí)財(cái)政和銀行給予支持。 d) 項(xiàng)目改造區(qū)房屋拆遷總 量較大，項(xiàng)目改造有一定的工作難度。 b)隨該區(qū)域新規(guī)劃正式啟動(dòng)，該區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠喗?jīng)濟(jì)騰飛，有利于該區(qū)域房地產(chǎn)的升值，也有利于棚戶區(qū)居民的社會(huì)生存。 風(fēng)險(xiǎn)分析 a)項(xiàng)目處于株洲市蘆淞區(qū) 南方公司 內(nèi)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，棚戶區(qū)居民有強(qiáng)烈改變現(xiàn)有居住環(huán)境的訴求，為項(xiàng)目改造創(chuàng)造的機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 周邊基礎(chǔ)設(shè)施和各種配套設(shè)施的完善進(jìn)程的調(diào)整，必然吸引更多的投資者在此區(qū)域投資房地產(chǎn)，會(huì)使土地未來幾年有 12 倍的價(jià)值上升空間。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃 發(fā)展，區(qū)內(nèi) 15 人氣的增加，房地產(chǎn)需求量日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應(yīng)存在巨大空缺。 市場(chǎng)評(píng)估 區(qū)域環(huán)境 該地塊新規(guī)劃為以商業(yè)、居住為主，根據(jù)規(guī)劃可以預(yù)見，未來本項(xiàng)目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)和居住場(chǎng)所。同時(shí)，隨著“兩型”社會(huì)建設(shè)，株洲房地產(chǎn)業(yè)剛性需求會(huì)不斷增強(qiáng)。株洲河西新城與湘潭河?xùn)|新城正逐步融合；株洲市區(qū)西北端逐步向長沙、湘潭延伸，三市城區(qū)間距離已大為縮短。 “東提西拓、合攏三角”的思路，一直是株洲市堅(jiān)持城市相向發(fā)展的方向，切實(shí)加大城市建設(shè)力度，特別河西的擴(kuò)容速度更快，市區(qū)內(nèi)城市道路、城市建設(shè)的規(guī)模與速度也因城市融合而快速發(fā)展。近年來，區(qū)委、區(qū)政府提出了“增創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、再創(chuàng)新輝煌”的工作主題，加快南拓步伐，推進(jìn)和諧發(fā)展，致力于建設(shè)“繁榮的中心商務(wù)區(qū)、興旺的標(biāo)志工業(yè)區(qū)和亮麗的文明窗口區(qū)”，全力打造“品牌蘆淞”、“誠信蘆淞”和“掘金名區(qū)”，大力建設(shè)蘆淞服飾物流中心，加快發(fā)展服飾產(chǎn)業(yè)、航機(jī)陸用產(chǎn)業(yè)、健康食品業(yè)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)較快發(fā)展。 轄區(qū)內(nèi)有 33 608 等大型國有企業(yè)，唐人神、太子奶、紅翻天、好棒美等民營企業(yè)，國家級(jí)董家段高科園形成“東航空城、西服飾園”的產(chǎn)業(yè) 定位，成效開始顯現(xiàn)，省級(jí)開發(fā)區(qū)建寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)木業(yè)加工產(chǎn)業(yè)集群初步形成。蘆淞區(qū)是株洲市的發(fā)祥區(qū)、中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)， 1997年全市區(qū)劃調(diào)整，由原株洲市南區(qū)改為現(xiàn)名。城市居民人均可支配收入 19600 元，農(nóng)民人均純收入 7550 元。 2021 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 1230 億元，人均33604 元，地方財(cái)政收入 億。 株洲是一座充滿生機(jī)與活力的 城市。 2021 年 全市接待國內(nèi)游客 萬人次，增長 %，接待境外游客 萬人次，增長 43%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 78 億元，增長 %，其中旅游創(chuàng)匯 萬美元，增長 %。其中，蘆淞市場(chǎng)群是中南最大的服飾物流中心 ,躋身中國十大服裝批發(fā)市場(chǎng)，共有各類專業(yè)服飾市場(chǎng) 43 個(gè)，年成交額超過 200 億元，輻射全國 15 個(gè)省市、 230 多個(gè)縣市區(qū)。 株洲是中南地區(qū)有名的商貿(mào)物流中心。株洲擁有亞洲最大的有色金屬冶煉基地、硬質(zhì)合金研發(fā)和制造基地，全國最大的電力機(jī)車研發(fā)和生產(chǎn)基地，江南最大的鐵路貨車、航空發(fā)動(dòng)機(jī)和汽車零部件研發(fā)和生產(chǎn)基地，還是全國制造業(yè)信息化重點(diǎn)城市、國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地、國家火炬計(jì)劃傳感技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。“一五”時(shí)期，株洲被列為全國 8個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一，國家在此布點(diǎn)興建了 13 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。距離黃花機(jī)場(chǎng)約40 分鐘車程。 3 106 國道，京珠、上瑞高速以及正在建設(shè)的長株、衡炎高速繞城而過。株洲是湖南省第二大城市，截至 2021 年，株洲市轄 5 個(gè)市轄區(qū)、 4 個(gè)縣，代管1 個(gè)縣級(jí)市；全市共有 24 個(gè)街道、 66 個(gè)鎮(zhèn)、 46 個(gè)鄉(xiāng)、 1 個(gè)民族鄉(xiāng)。07’ 15” 之間。 01’ 07”，東經(jīng) 112176。介于北緯 26176。 11 3 項(xiàng)目區(qū)域概況 株洲市概況 株洲市位于湖南省東部，湘江下游。 結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。集中連片棚戶區(qū)的改造可以盤活存量土地，提高土地的使用價(jià)值，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進(jìn)一步煥發(fā)老城區(qū)的生機(jī)和活力。 (3)加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是盤活土地資源、實(shí)現(xiàn)土 地節(jié)約集約利用的需要。目前，蘆淞棚戶區(qū)內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，大部分地方甚至連自來水都不通。 近年來，株洲城市發(fā)展迅速，在株洲市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市基本格局已初步形成 。通過棚戶區(qū)改造，能夠使多數(shù)普通群眾告別棚戶區(qū)搬遷上樓，可以起到穩(wěn)定民心的積極作用，進(jìn)一步增強(qiáng)黨和政府與人民群眾的血肉聯(lián)系。 棚戶區(qū)居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，經(jīng)過棚戶區(qū)改造，不僅可以改善居住環(huán)境和居住質(zhì)量，而且還能擁有屬于自己的房屋資產(chǎn)，享受到改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果，體現(xiàn)了社會(huì)的公平與公正。 建設(shè)必要性 （ 1）棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)保障民生、改善民生、發(fā)展民生的惠民工程，是將城市建設(shè)發(fā)展成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本執(zhí)政理念的需要。 蘆淞區(qū) 隸屬于株洲市，長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)已獲國務(wù)院批準(zhǔn)，在建立“兩型 社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架基礎(chǔ)上，初步形成與周邊長沙、湘潭、岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的長株潭城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，使長株潭城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體 9 化，成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長區(qū)域。按照國家有關(guān)規(guī)定，財(cái)政部門將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障，繼續(xù)落實(shí)對(duì)廉租住房建設(shè)等方面的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。落實(shí)好對(duì)首次購買普通住房的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民購買自住性、改善性住房。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。 8 2 建設(shè)背景及必要性 建設(shè)背景 為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的 居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央出臺(tái)了十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的措施。資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 提升 經(jīng)營管理 水平 ，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 （ 4）項(xiàng)目總投資 萬元 ， 所得稅后投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)： %；投資回收期 (Pt)： 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV )： 萬元 (ic=12%)。 （ 3）根據(jù)蘆淞區(qū)棚戶區(qū)現(xiàn)狀和蘆淞區(qū)控規(guī)要求，本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括：棚戶區(qū)征地、拆遷；安置區(qū)及其內(nèi)部配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。片區(qū)內(nèi) 現(xiàn)以民房、棚戶區(qū)為主，房屋擁擠陳舊，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路狹窄。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 6000 物業(yè)面積 ㎡ 350 不計(jì)容建筑面積 ㎡ 4 綠化率 % 5 容積率 6 建筑密度 ％ 7 停車位 個(gè) 422 8 拆遷面積 ㎡ 8430 9 拆遷戶數(shù) 戶 144 10 總投資 萬元 . 土地費(fèi)用 萬元 前期工程費(fèi) 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 其他費(fèi)用 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 11 財(cái)務(wù)效益 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % . 所得稅 前 投資回收期 年 所得稅 前 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅 前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % . 所得稅 后 投資回收期 年 所得稅 后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅 后 12 建設(shè)工期 月 24 結(jié)論與建議 （ 1）該項(xiàng)目建設(shè)符合國家“積極擴(kuò)大內(nèi)需，加快保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造”總的產(chǎn)業(yè)政策原則，株洲蘆淞區(qū)處于長株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)核心區(qū)域，隨著“ 3+5”城市群建設(shè)的加快發(fā)展，株洲綜合實(shí)力得到提升、產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的同時(shí)，城市建設(shè)將全面提速。 （ 2）完善 南方公司 生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施水平，美化廠區(qū)生產(chǎn)、生活 環(huán)境，為職工創(chuàng)造一個(gè)安居樂業(yè)的空間。 財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 本項(xiàng)目投資稅 前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： %；投資回收期 (Pt)： 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV )： 萬元 。 （ 2）資金來源 項(xiàng)目總投資 萬元，資金來源于兩部分： 1）申請(qǐng)銀行貸款 12021 萬元。 投資估算與資金籌措 （ 1）估算投資 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資 萬元，其中：建安工程費(fèi)用 萬元，拆遷費(fèi)用 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元， 建設(shè)期利息 萬元， 基本預(yù)備費(fèi) 萬元。 4 建設(shè)規(guī)模： 建設(shè)總用地面積 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，計(jì)容總建筑面積 ㎡ ，住宅面積 ㎡ ，商業(yè)面積 6000㎡ ，物業(yè)面積 350 ㎡ 。 拆遷內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目棚戶拆遷為 株洲市 原南方公司 職工居民住宅，拆遷總戶數(shù) 144戶，總拆遷房屋 12 棟，總拆遷面積 8430 ㎡ 。 研究主要依據(jù) （ 1）《關(guān)于做 好申報(bào)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助保障性安居工程項(xiàng)目前期 3 工作的通知》（湘發(fā)改投資 [2021]64 號(hào)）； （ 2）建設(shè)單位就項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置管理方案； （ 3）《株洲市土地利用的總體規(guī)劃》； （ 4）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 5）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（住建部建標(biāo) [2021]205 號(hào)）； （ 6）有關(guān)政策、法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及定額； （ 7）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； （ 8）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。注冊(cè)資本為人民幣 3000 萬元，是株洲市蘆淞 區(qū)政府獨(dú)資的株洲蘆淞國有資產(chǎn)投資控股有限公司全額出資的國有獨(dú)資公司。目 錄 1 概 述 ..........................................................