【正文】 質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。雙方進(jìn)展驗收交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。比方“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更〞。這種規(guī)定過于原那么產(chǎn)生糾紛后難以斷定。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計同意的設(shè)計變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面買受人：1．該商品房構(gòu)造形式、戶形、空間尺寸、朝向；2．釋義】本條是標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計變更時如何處理的約定。遇到這樣的約定請爭取刪除。比方說約定“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決〞或“政配套的批準(zhǔn)與安裝出現(xiàn)延誤〞屬于不可抗力開發(fā)商可以免除責(zé)任等。理證明只要處理得當(dāng)絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾交付是不會斤斤計較的。建議開發(fā)商本著公平對等的原那么簽訂本條。對策】不原因只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。造成逾交房的原因是多方面的既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素也有行政主強迫變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時間起算起至實際交付止按統(tǒng)一的比例計算而不分段計算。2. 釋義】本條提供的、種賣方逾交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式即違約時間在某天數(shù)內(nèi)賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)那么買方有權(quán)選擇解除合同。買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同到達(dá)的日子起天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計已付款的 向買受人支付違約金。對策】在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)歷收合格〞作為交付條件但要注意向客戶將原因解釋清楚。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及各個部門特別是水、電等工程外部配套工程必須由指定的企業(yè)施工開發(fā)商無法自主把握制約了開發(fā)商交付方案的施行。2000年新的?建立工程質(zhì)量理?施行后建立部門對工程開工驗收采取備案制度由建立自行組織驗收。但實際操作起來有一些詳細(xì)問題。(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業(yè)理的落實情況。房地產(chǎn)開發(fā)主部門應(yīng)當(dāng)自收到開工驗收申請之日起30天內(nèi)對涉及公共平安的內(nèi)容組織工程質(zhì)量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者進(jìn)展驗收。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)工程開工經(jīng)歷收合格前方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗收不合格的不得交付使用。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實的案件屢屢被煤體報道買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。與原示范文本的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。4．該商品房獲得商品住宅交付使用批準(zhǔn)。2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。解除合同時按累計應(yīng)付款計算的違約金筆者認(rèn)為不宜超過１０％。對策】 結(jié)合理經(jīng)歷筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾時間應(yīng)考慮以下因素：一〕、賣方對資金的需求程度；二〕、標(biāo)的房產(chǎn)價款的數(shù)額；三〕、買方的資信狀況；四〕是一次性付款還是分付款、按揭付款。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件即買方的逾到達(dá)約定天數(shù)。2. 釋義】 按時支付購房價款是買方最主要的合同義務(wù)本條規(guī)定了買方逾付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。買受人愿意繼續(xù)履行合同經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 該比率應(yīng)不小于第1〕項中的比率〕的違約金。2〕逾超過　　 天后出賣人有權(quán)解除合同。假設(shè)簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨崔k妥貸款可約定一定比例的逾付款違約金超過一定限還不能辦妥的賣方有權(quán)解除合同并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。而且理中由于買方對按揭貸款的條件知之甚少賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款給雙方造成費事甚至糾紛。常見問題】 貸款方式付款又稱按揭付款〕是個人購房常用的付款方式。4．其他方式釋義】 本條規(guī)定了一次性付款、分付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。 第六條 付款方式及限買受人按以下第 種第 項方式按付款：1． 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房價款 的甲方給予乙方占付款金額 的優(yōu)惠即實際付款額為　 　幣〕　 　仟　 　 佰　 　 拾　　 萬　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整。對策】負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施防止或減少暫測面積與實測件面積的差距。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實測面積為準(zhǔn)實測面積超過暫測面積的部由買方按約定的單價補足房款；實測面積少于暫測面積的部由賣方按約定單價退還房款〞。本條設(shè)計了兩種處理方式：一是雙方約定二是按建立部?商品房銷售理?處理。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3〕部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！　≠I受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按__________利率付給利息?！　『贤s定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式本條規(guī)定以建筑面積】套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡稱面積〕為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。只有那些可以限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。對策】計價方式的多樣性是進(jìn)步的潮流。使買方有更多項選擇擇。　　按套單元〕計算該商品房總價款為__________幣〕_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整?！　〕鲑u人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：　　按建筑面積計算該商品房單價為___________幣〕每平方米__________________元總金額___________幣〕_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。獲得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的由級測繪行政主部門和級房地產(chǎn)行政主部門結(jié)合向社會。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的由級測繪行政主部門報測繪行政主部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的由級測繪行政主部門審批發(fā)證。級測繪行政主部門在受理之日起5日內(nèi)轉(zhuǎn)級房地產(chǎn)行政主部門初審。〞2000年12月28日建立部和結(jié)合下發(fā)的?房產(chǎn)測繪理?進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測繪應(yīng)當(dāng)按照?測繪法?和本的規(guī)定獲得級以上人民測繪行政主部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的?測繪書?。進(jìn)一步明確了商品房面積理的部門職能分工即“房產(chǎn)理部門負(fù)責(zé)商品房面積理工作制定有關(guān)政策查處商品房面積理中的行為對商品房面積測量機構(gòu)的資質(zhì)提出初審。筆者曾經(jīng)代理過一個案件房產(chǎn)理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)相差懸殊而兩部門都具備“測繪資質(zhì)〞導(dǎo)致難以認(rèn)定。加之由于歷史原因商品房面積的理工作存在部門職能穿插的問題。一段時間以來建立部1995年公布的?商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律根據(jù)。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。釋