【正文】 周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來小區(qū)的將造成 較大的影響。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度來看，西、北二個(gè)方向的景面都不理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物擋住。雖然從目前的情況來看較為雜、亂、臟，但是從未來的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。 西方景觀：在這個(gè)方向上，因?yàn)榭凯偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對(duì)于遠(yuǎn)近景都不是很佳，只能觀小 區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的樓房擋住遠(yuǎn)景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 圾成堆。 2．地塊周圍景觀 （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車場(chǎng)，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場(chǎng)，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對(duì)面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積 3174 平方米。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。 亞洲豪苑北區(qū)動(dòng)工時(shí)間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個(gè)小區(qū)已全部建設(shè)完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負(fù)責(zé)總體設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風(fēng)情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營(yíng)造了一個(gè)清新雅致的世外桃源。 ：銷售率為 85% ：該項(xiàng)目共為二期，第一期已完成銷售，京江廣場(chǎng)為二期工程，由于一期市場(chǎng)反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套也較齊備，發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有較大的社會(huì)影響力，這對(duì)樓盤的銷售起到了一定的促進(jìn)作用。商場(chǎng)建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。小區(qū)園林由名家設(shè)計(jì)，專業(yè)園林單位施工。 3)京江廣場(chǎng) ：該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)占地 ；總建筑面積 43137 平方米；綠化面積為 平方米；容積率為 ；建筑密度為 25%；綠化率為 %。該項(xiàng)目均價(jià)在 3200元左右，在本地段為最高價(jià)位。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級(jí)換代”，特有陽光書房的設(shè)計(jì)，盡情享受室外的陽光與綠意。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 3 萬 m2景觀園林，營(yíng)建都市的綠色之城，大于 50%的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內(nèi)罕有的大型生態(tài)景觀。耀江花園總平面呈“長(zhǎng)方形”布局，占地面積 畝，規(guī)劃建造 11 幢現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。 ：該樓盤占地 12 萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。售介均價(jià)在 3000元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤，銷售對(duì)象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得海口市樣板工程。綠地面積達(dá) 萬平方米，綠地率為 42%。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c(diǎn)項(xiàng)目之唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實(shí)施。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在海口的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)到了買方市場(chǎng)，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。當(dāng)然，對(duì)于消費(fèi)者來說，都希望能得到物廉價(jià)美的東西，對(duì)于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也一樣。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就是應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶入 戶了，卻又說住戶交的費(fèi)用不能維持日常的運(yùn)作，以此為理由不提供曾承諾的服務(wù)。 2)消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查結(jié)論： 我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對(duì)流和朝南；同時(shí)，受訪者都表示，小區(qū)內(nèi)或附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會(huì)選擇 15— 20 年的樓價(jià)七成以下銀行按揭，對(duì)于首期款，能接受的程度大 約是 3— 5 萬左右，而月供款大約是 800 元左右，到于獲取樓盤信息渠道，絕大多數(shù)的受訪者表示一般通過報(bào)紙、戶外廣告、傳單和網(wǎng)絡(luò)廣告獲得信息。 26%的受訪者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的 31%的受訪者表示有特 殊的職位。 71%的受訪者表示所購房子的總價(jià)在 20 萬以下， 50%的受訪者表示都能接受的房子單價(jià)在 20xx 元 /平方米左右 ， 45%有受訪者的年齡在 20— 35 歲之間， 30%的受訪者的年齡在 35—— 45 之間，這說明我們得到的數(shù)據(jù)主要來自 45 歲以下的中青年階層。 45%的受訪者表示首選的購房區(qū)域?yàn)榄偵絽^(qū)，這對(duì)我們的項(xiàng)目是一大利好因素； ，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買家選擇，這一結(jié)果說明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來進(jìn)行。 B. 30%的受訪者表示會(huì)購置一房一廳的房子，同時(shí)有 26的受訪者表示會(huì)購置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶約占60%，這說明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 在 90平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪者的住房是單位的福利分房，有72%的受訪者表示將要購房用于自住。市場(chǎng)調(diào)查中共發(fā) 出問卷368 份，收回 368 份，其中有效問卷為 308 份，有效率達(dá)到 %。 正因?yàn)榇寺范斡兄喾矫娴睦靡蛩兀偈瓜駚喓兰瘓F(tuán)、金邦實(shí)業(yè)、昌茂集團(tuán)等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 迎賓大道一帶的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，海口娛樂界最高水平的中國(guó)城、永安娛樂廣場(chǎng)、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。 教育、文化是永不過時(shí)的宣傳王牌。迎賓大道的路面擴(kuò)寬工程也暗示了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。 公共汽車 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來了無限生機(jī)，這是重要的一點(diǎn)。?？诠财嚹险镜脑O(shè)立，更是加強(qiáng)了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。?？凇皣?guó)用（ 20xx）第01— 01895 號(hào)”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由 北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。隨著迎賓大道的開通，更是令該路段沿線的房地產(chǎn)有了重新“洗牌”的機(jī)會(huì)。 迎賓大道是?？谑形ㄒ坏囊粭l最具有海南特色的景觀大道同時(shí)也瓊山區(qū)通往機(jī)場(chǎng)與市中心的主干道。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來就是人流密 集居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。隨著迎賓大道的順利通車，海口市政府本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 將對(duì)加大瓊山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。 3．結(jié)論 自從 20xx 年以來，?？谑姓_定結(jié)合瓊山并入海口的實(shí)際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時(shí)，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”，并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，“做大、做強(qiáng)、做精、做美”?？?，把?？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國(guó)際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。樓盤的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500元左右的平價(jià)盤，能滿足不同買家的需要。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。南海大道一帶具有發(fā)展品牌餐飲、汽車專賣、家私建材市場(chǎng)、旅游購物商城的廣闊前景，是商家的必爭(zhēng)之地。此外，還有電視臺(tái)、報(bào)社等多家新聞單位集中在這里。 該板塊各類生活配套完善，居民生活極為方便。南海大道是?？跂|西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點(diǎn)。南大橋南邊橋頭的國(guó)興大道西段，沿老機(jī)場(chǎng)穿過，老機(jī)場(chǎng)將開發(fā)成未來?？诘某鞘兄牡貛В?jīng)過國(guó)興大道 達(dá)到海南廣場(chǎng)以及江東地區(qū)，使該板塊向東運(yùn)動(dòng)更方便快捷。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場(chǎng)，穿過瓊山府城一帶。20xx— 20xx 年以來瓊山區(qū)共有在售樓盤 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 20xx 年商品房銷售面積為 萬平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬平方米。通過城市規(guī)劃對(duì)城市功能調(diào)整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢(shì)在中國(guó)其它城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中都得到了驗(yàn)證，海口房地產(chǎn)正面臨這種發(fā)展機(jī)遇。 此判斷可以從各大城市發(fā)展和房地產(chǎn)成長(zhǎng)周期的角度進(jìn)行解釋和對(duì)比起來看，?？谇『锰幱谝粋€(gè)具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的必要因素的時(shí)期。根據(jù)數(shù)據(jù)表明從 20xx年以來，全國(guó)城市房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)一個(gè)共同的現(xiàn)象，即由一個(gè)拐點(diǎn)引領(lǐng)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速進(jìn)入上升期，這在省會(huì)城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。 20xx 年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，高于全省 ％的增速，呈現(xiàn)出拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商品房銷售均價(jià)比全國(guó) 2750 元 /平方米還低 345 元，?？谑械纳唐贩夸N售均價(jià)也遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價(jià)格。 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 20xx 年以來我省商品房各年每平方米平均銷售價(jià)格分別為 元、 元、 元、 元、 2405 元，年平均增長(zhǎng) %，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP 增長(zhǎng)幅度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省新建商品房空置率已從 20xx 年的 ％下降到了本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 20xx 年的 ％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10％的警戒線。 20xx 年至 20xx 年，全省商品房竣工面積為 萬平方米，而同期銷售面積達(dá)到 萬平方米。尤其是 20xx 年，住宅占到 %，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導(dǎo)地位，與市場(chǎng)實(shí)際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理。這部分房產(chǎn)均價(jià)在每平米 10002200元之間。 （ 2）房地產(chǎn)復(fù)蘇 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，海南省于 1999年 8月開始大規(guī)模地處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)工作。 （ 1）房地產(chǎn)歷史回顧 提起海南的房地產(chǎn)，人們馬上就聯(lián)想到 20世紀(jì) 90 年代初海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)代：原報(bào)建筑面積 1600多萬平方 米，積壓空置商品房 700 多萬平方米，閑置土地 18000 多公頃，沉淀資金 800 億元人民幣。?？谑芯哂鞋F(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為 100%。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 8 個(gè)，全部在海口，證券營(yíng)業(yè)部 36個(gè)。 金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國(guó)有獨(dú)資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國(guó)際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的多元化金融體系。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng)物園、東寨港紅樹林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬綠園、熱帶森林博覽園等。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ： ：