【正文】 身份證號。買賣合同的當(dāng)事人是由作為平等主體的自然人、法人、其他組織構(gòu)成，合同當(dāng)事人是合同權(quán)利的享有者和承擔(dān)者。如先履行一方已經(jīng)履行完畢合同主要義務(wù)，因該法定形式要件的欠缺，合同并未生效，后履行一方即使不履行其義務(wù)，也不構(gòu)成違約，只能通過不當(dāng)?shù)美绕渌申P(guān)系維護其權(quán)益。法律、行政法規(guī)有明確規(guī)定，對于某些特殊的買賣合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，否則，雖買賣雙方對于合同主要內(nèi)容口頭達成一致，合同依然不能成立。（建議訂立口頭買賣協(xié)議要非常慎重，如對訂立書面合同有疑問，可委托律師代為起草。采用口頭形式訂立買賣合同的風(fēng)險：在采用口頭形式訂立合同的情況下，因不存在書面合同而無法固定買賣雙方當(dāng)事人 權(quán)利義務(wù)，賣方交付貨物后，將因此承擔(dān)喪失貨物或者收不回貨款等風(fēng)險。第二章 買賣合同起草、擬定的相關(guān)風(fēng)險及防范措施。3）、標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移的其他事項：（1）出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物的損毀、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。（3）交付地點不明并由出賣人代運交付的標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：當(dāng)事人未約定交付地點且標(biāo)的物需運輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移至買受人。（1）因買受人原因致 使標(biāo)的物逾期交付的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：因買受人原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險。標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險，在交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。標(biāo)的物的損毀、滅失風(fēng)險承擔(dān)。孳息包括自然孳息和法定孳息。2）、買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的范圍。（2）法律對標(biāo)的物所有權(quán)有規(guī)定的，從其規(guī)定。（1）交付標(biāo)的物的時間。1）、買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。買受人可拒絕接受多交的部分，買受人拒絕接受多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時通知出賣人。3）、接受標(biāo)的物。買受人收到標(biāo)的物時在約定的檢驗期內(nèi)檢 驗，沒有約定的檢驗期，應(yīng)當(dāng)及時檢驗。其中包括按照合同約定的數(shù)額支付價款；按照約定或法定的地點支付價款；按合同約定的時間支付價款；按合同約定的方式支付價款。買受人的義務(wù)。（3）、買受人必須在法律規(guī)定或者合同約定的期限內(nèi)向出賣人提出異議。只有符合下列條件的，出賣人才對標(biāo)的物的瑕疵承擔(dān)責(zé)任：（1）標(biāo)的物的瑕疵必須在標(biāo)的物交付時就已存在。（針對該問題，亦可委托律師在簽訂合同前，調(diào)查該標(biāo)的物是否涉及知識產(chǎn)權(quán)糾紛等情形）物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人就其向買受人出賣的標(biāo)的物因品質(zhì)上所存在的瑕疵而承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。（可委托律師調(diào)查）保證第三人對標(biāo)的物不主張侵犯商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)等工業(yè)產(chǎn)權(quán)。保證第三人對標(biāo)的物不主張租賃權(quán)。）保證第三人對標(biāo)的物不主張有關(guān)優(yōu)先權(quán)。擔(dān)保物權(quán)從屬于主債權(quán)，當(dāng)出賣人將標(biāo)的物設(shè)立了抵押權(quán)質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，就有可能使該標(biāo)的物的所有權(quán)不能實現(xiàn)由出賣人向買受人轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。這其中包括：保證第三人對交付的標(biāo)的物不得主張所有權(quán)或處分權(quán)。瑕疵擔(dān)保責(zé)任分為權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。交付有關(guān)單證和資料；2）、標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出賣人向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)包括以下內(nèi)容：按合 同約定的數(shù)量交付；按合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)交付；在合同約定或者法律規(guī)定的地點交付；按合同約定或者法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)的物。出賣人的義務(wù)。免責(zé)條款是當(dāng)事人在合同中約定的排除或者限制其未來責(zé)任的條款。違約責(zé)任可由當(dāng)事人約定，但并非違約責(zé)任必須由當(dāng)事人明確約定，只要違約責(zé)任沒有被依法免除，不論合同中是否有違約條款，違反合同當(dāng)事人均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。默示條款是合同中沒有明確約定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習(xí)慣、當(dāng)事人的行為而得到的條款，默示條款不能單獨存在，需以明示條款存在未前提，故默示條款只能屬于普通條款。明示條款和默示條款：明示條款是當(dāng)事人必須以口頭言語或文字方式明確表示的條款，明示條款是合同存在的基礎(chǔ)，沒有明示條款，合同就不可能存在。程序條款是當(dāng)事人為解決爭議而規(guī)定的條款，又稱 為解決爭議條款，如仲裁條款、管轄法院約定條款，均是程序性條款。反之，除主要條款外，其他條款為普通條款，普通條款的欠缺雖會影響合同履行的安全性，但合同是否成立則不受其影響。而前述條款又可劃分為：主要條款和普通條款、實體條款和一般條款、明示條款和默示條款、有責(zé)條款和免責(zé)條款。一、買賣合同的條款及主要內(nèi)容。4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定?？辞宄贤械募s定內(nèi)容。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為??7．必須學(xué)會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。3．必須標(biāo)明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。我們認為采用平衡記分卡(Balanced Scorecard, BSC)能夠很好地協(xié)助企業(yè)明確企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)。明確企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)企業(yè)文化的建設(shè)目標(biāo)從來都不是孤立的，它源自于企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，并對總體經(jīng)營戰(zhàn)略起支持作用。企業(yè)文化差距分析通過對模型的審慎研究，我們可以明確現(xiàn)在的企業(yè)文化在哪里？它將往何處去？以及如何去那里？1)現(xiàn)在的文化是什么？ 企業(yè)的主導(dǎo)文化類型目前支配企業(yè)的主導(dǎo)文化的強度企業(yè)不同業(yè)務(wù)單元文化的一致性和差異性2)期望的文化是什么？ 目前企業(yè)文化的不足之處企業(yè)文化改進或者變革的方向期望文化的優(yōu)勢所在3)有哪些差距？ 現(xiàn)狀文化與期望文化的差距值得保留的企業(yè)文化特征4)如何減少差距？ 文化改進或者變革的突破口和突破阻力應(yīng)配備的管理資源改革風(fēng)險以及應(yīng)對措施5)應(yīng)注意的關(guān)鍵影響因素 個人影響力尤其是領(lǐng)導(dǎo)者個體行為特征競爭環(huán)境（行業(yè)、地區(qū)）傳統(tǒng)文化群體背景組織形式信息技術(shù)人員素質(zhì)企業(yè)生命周期。美國組織行為專家奎因提出了“競爭性文化價值模型”，把企業(yè)文化指標(biāo)按照內(nèi)部外部導(dǎo)向和控制授權(quán)兩個緯度進行分類，最后形成四個基本的價值模式。企業(yè)文化現(xiàn)狀調(diào)查方法 1)企業(yè)內(nèi)部調(diào)研①企業(yè)內(nèi)部員工調(diào)研:ａ、高層訪談ｂ、中層座談ｃ、基層問卷 ②收集企業(yè)內(nèi)部資料2)企業(yè)外部調(diào)研:a、客戶b、公眾c、競爭對手d、合作伙伴 1)精神文化調(diào)查(1)幾年的創(chuàng)業(yè)歷程中，您認為對公司發(fā)展最重要的三件事是什么？(2)最令您難忘的一件事是什么？(3)您最受感動的一件事是什么？(4)您認為對企業(yè)貢獻最大的三個人是誰？(5)他們最寶貴的精神是什么？(6)他們對您最大的啟發(fā)是什么？(7)您認為公司發(fā)展必須具備什么樣的精神（理念）？(8)公司有什么樣使命/目標(biāo)能使您覺得您的工作重要？(9)您希望成為一條“快樂的魚嗎”，把魚市哲學(xué)應(yīng)用到工作、生活、學(xué)習(xí)中？(10)公司對您的工作要求清晰嗎？您知道多少？(11)您有做好您的工作所需要的材料、設(shè)備及相關(guān)資源嗎？(12)公司對員工的工作出色給予表揚嗎？(13)公司尊重員工的個性，有機會做自己擅長的事嗎？(14)公司主管及同事關(guān)心員工的個人情況，鼓勵個人發(fā)展，與員工談?wù)撈鋫€人的進步，讓其在工作中有機會學(xué)習(xí)和成長？(15)公司主管及同事經(jīng)常關(guān)注您在工作中存在什么樣問題嗎？有什么實際困難嗎？給予您什么樣的幫助和支持？（1公司存在建立一些不合理制度來管理少數(shù)較差的員工，反倒排擠優(yōu)秀的員工？(17)公司存在富有創(chuàng)新的員工因厭惡日益滋長的官僚主義和等級制度而辭職，公司的創(chuàng)更多免費資料下載請進：好好學(xué)習(xí)社區(qū)中國3000萬經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站造力