【正文】 因素，客房業(yè)主以每平方米 6500元的價格投資本項目分割產(chǎn)權(quán)， 投資回報率相當(dāng)可觀。 說明： 裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場 %左右的低風(fēng)險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。 f、 稅 營業(yè)稅及附加按暫 %計，需交納營業(yè)稅及附加共 %= 經(jīng)營效益測算 本項目的年總利潤為： = 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 16 按 33%的所得稅計，凈利潤為 。 折 舊 費 用 用 作 重 新 裝 修 的 費 用 。 d、 攤銷費用： 本項目前期費用暫計 1000 萬元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護和重新購置。估算項目營運年燃料動力成本約為營業(yè)收入的 7%為： 7%=。估算本項目原輔材料費用每年約 需 。 綜合約為 c、 休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會議場租等服務(wù)收入： 如 b 所述，本項目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計中可作重點考慮。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費水平、消費心理的調(diào)查 ，我們認(rèn)為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費的重要來源。 第四章 效益分析 酒店經(jīng)營效益分析 酒店營收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬元。從本項目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側(cè)，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對投資者具有較 大的吸引力。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 13 以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結(jié)合起來，用市民對房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場。 風(fēng)險收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。可抵沖 15%的房款，或領(lǐng)取 15%的紅利現(xiàn)金。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 12 險收益模式 這種 模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。 儲蓄 利率極低：% 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險很低。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 股票投資 不確定 風(fēng)險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng) 常被套。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下： 投資方式 投資回報率 風(fēng)險來源 產(chǎn)權(quán)酒店 10%30%+免費浪漫度假 +物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值 酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。 對于投資型業(yè)主， 根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的 810%，如按 10%計算，客房出租率在 40%左右就能平衡投資者的投資回報。 黃龍月亮灣酒店投資收益表 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房款 首付 款30% 貸款 20年元 /年 計算方式 房間牌價 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市場狀態(tài) 588 60% 64386 免費入住 % 保守估計 588 35% 30046 固定回報 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市場狀態(tài) 1180 60% 129210 58145 免費入住 % 保守 估計 1180 35% 60298 27134 固定 回報 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 11 值回報。 住房卡價值 =房間牌價 40％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天（ 170％） ] 總收益率 =(固定回報 ％ +住房卡價值 )/總房款 浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍月亮灣酒店（三星級）采取的就是固定回報的收益方式。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 10 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險收益式兩大類。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會使用。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場價格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有 方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國比較多見。 退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。四 、這類酒店的客源市場有較大的培育彈性空間，可以邊培育市場邊擴大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點是：一、接待容量拓展快，能在較短時間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。酒店由休閑俱樂部、客房設(shè)施和物管中心三個部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時期。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財”。將酒店的總使用期分為若干時間段，出售每個時段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇毩a(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 8 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時還獲得一定時段的客房 消費權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。此類酒店的休閑項目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度 假村等。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。酒店入住客人對區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強，對酒店的周邊環(huán)境要求較高。僅 以滿足住店客戶為主。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。本測算保守預(yù)測，按建成年份最低數(shù)為 68%、 388元。 本項目客房出租率預(yù)測 本項目實施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。其中三星級賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) %。散客人數(shù)比例不斷增長。據(jù)從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬人次，客源市場以上海江蘇為主。三星級酒店非雙休日平均房價 305 元 /天 .間，全年平均房價 328 元 /天 .間，客房出租率為 65%。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內(nèi)外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚 3 此項數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在今 后相當(dāng)長的一段時間保持穩(wěn)步增長。 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。 目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級）公路 在建（見附錄三），其中杭青高速公路 20xx 年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需 25 分鐘。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 根據(jù)美國 HORWATH ASIA PACIFIC 對杭州市酒店業(yè) 20xx 年和 20xx 年的市場最新調(diào)查說明： A、 一類酒店的平均客房率為 68%；平均房價為 358411元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 5 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房價為 212240元； C、 客房供應(yīng)年增長率為 %；客房住客增長率為 %3 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 截止到 20xx 年底，杭州 旅游飯店已達(dá) 138 家，比上年增加 33 家，共有客房數(shù) 20535間，床位 39902 張。其中星級飯店 411 家（含五星級 3 家， 4星級 25 家），平均客房出租率 ，營業(yè)收入總額 億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收入的 %。 到