【正文】 備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項服第五篇：高層寫字樓物業(yè)前期介入方案高層寫字樓物業(yè)前期介入方案一、前期介入篇物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見?一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(說明)應(yīng)該提出以下幾點建議：(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。知識包括經(jīng)營管理知識、財務(wù)知識、法律知識。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。對裝飾裝修工程進(jìn)行驗收等幾項工作。辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)。唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司同時加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。（二）組織人員介入組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運營新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進(jìn)行處理，限期改正。（一）對物業(yè)的前期設(shè)計、規(guī)劃嚴(yán)要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項、規(guī)劃、設(shè)計要立足高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識。加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對開發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強(qiáng)前期的物業(yè)管理。本制度自頒布之日起執(zhí)行。（售樓廣告、推廣資料、合同、宣傳圖冊）時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見后實施。，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》時由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開展。：第一種為包干制，第二種為酬金制；《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項目配合費及營銷配合費按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。、水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；第二種空置房相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。地產(chǎn)公司應(yīng)成立項目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工作。，由地產(chǎn)公司全程組織安排，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，物業(yè)管理類標(biāo)識由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公司全面監(jiān)管，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公司。：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬平方米預(yù)留15個工作日給物業(yè)公司辦理接管驗收手續(xù)，并確保另有15個工作日進(jìn)行清潔開荒工作。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項目部拒不整改以及長期拖延的項目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報告的形式報地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地的移交，物業(yè)移交應(yīng)建立書面移交檔案。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。，包括接待中心、辦公室、財務(wù)室、會議室、會客室、檔案室等。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。、營銷配合費用、物業(yè)開辦費及清潔開荒費用等按《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。、清潔、維修服務(wù)，并對現(xiàn)場服務(wù)人員提供培訓(xùn)，切實提升現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營銷的目的。，并確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費的做法，如確有必要實施，調(diào)整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。地產(chǎn)公司在編制營銷方案時，應(yīng)將營銷思路、規(guī)劃設(shè)計思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時作為銷售賣點一并推向市場。:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態(tài)。營銷配合費:指售樓部成立后，物業(yè)公司為營銷工作提供開放開盤服務(wù)、銷售現(xiàn)場、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費等方面產(chǎn)生的費用。項目配合費:指在總包進(jìn)場后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費、稅費等方面的費用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收