【正文】 以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點稽查范圍進(jìn)行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價款與同地段的市場價款進(jìn)行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。１．對利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計稅款。４．在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時間。２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計稅的主要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。甚至少報稅款或逃避納稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；（3）按成本利潤率確定（15%）。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時再確認(rèn)銷售收入。（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入。四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：可售面積單位工程成本－項目預(yù)計總成本/總可售面積經(jīng)營成本－已實現(xiàn)的銷售面積可售面積單位工程成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：應(yīng)付職工薪酬（累計折舊、銀行存款等）（2）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進(jìn)行分?jǐn)偨瑁洪_發(fā)間接費用貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進(jìn)入期間費用—管理費用。（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：銀行存款等科目（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機(jī)械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（六）開發(fā)間接費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（三）建筑安裝工程費。（二）前期工程費。二、成本核算項目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：（一）土地征用費及拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算及成本、費用的扣出一、確定成本核算對象和成本項目房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。3未按規(guī)定申報繳納契稅。3未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。2少計商業(yè)網(wǎng)點、公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。三、其他情形2故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。2巧立名目虛列成本。2將開發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當(dāng)期利潤。2在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。1簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認(rèn)收入。1以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。1舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。1按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇?。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售申報納稅。產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實現(xiàn)收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)?。八、開發(fā)間接費用的檢查審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。七、銷售費用的檢查、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。六、管理費用的檢查管理費用中工資三費超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。成本對象