【正文】 B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤(rùn) 的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ① 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。 （ 2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡(jiǎn)化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安臵拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安臵標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 61 62 拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細(xì)記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號(hào)碼 。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 59 60 銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅 56 57 價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門 、 單位和企業(yè)收取的各種基金 、 費(fèi)用和附加等 ，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。 （一）銷售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 與開發(fā)項(xiàng)目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積情況。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 外資企業(yè) 蘇國(guó)稅發(fā) [2023]62號(hào) 該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分為兩檔： 別墅、寫字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 10%－ 20％； 普通住宅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 5%－ 10％。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 46 47 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的 ， 不得低于 15%。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起 30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 43 44 關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 （國(guó)務(wù)院令第 248號(hào)） 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 41 42 銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。 與地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致 39 40 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 預(yù)售收入包括企業(yè)在取得 《 預(yù)售許可證 》 前向客戶收取的訂金或誠(chéng)意金 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 規(guī)定： （ 1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上 . （ 2）開發(fā)商與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。 財(cái)政部 2023年 11月 3日通報(bào)了對(duì) 39戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實(shí) 93億元，收入不實(shí) 84億元，利潤(rùn)不實(shí) 33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤(rùn)率最高達(dá) 57%。 36 37 （七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。 房地產(chǎn)企業(yè) 成本構(gòu)成分析 （四）整體測(cè)算 33 34 通過相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和配套費(fèi)用（人防基建費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、墻改費(fèi)、公共建地費(fèi)、渣土處理費(fèi)、煤氣、天然氣集資費(fèi)、規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)）房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等，都是按照一定比例征收的，可測(cè)算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實(shí)?！? 32 33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為 2120元 /平方米，可在上浮不超過 8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實(shí)際比例進(jìn)行比較 2023年鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個(gè)樓盤。 通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 （ 6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況； （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 29 30 收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 （ 1）開發(fā)項(xiàng)目名稱； （ 2）項(xiàng)目坐落地址； （ 3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款； （ 4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用； （ 5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積； （ 6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積； （ 7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱； （ 8）建筑工程預(yù)（決）算金額； （ 9）項(xiàng)目可供銷售面積； （ 10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積； （ 11）最低房屋銷售價(jià)格； （ 12）采取何種銷售方式； （ 13）已售房屋收取總價(jià)款等。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)情況。 27 28 （ 3）向 建設(shè)部門 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 （ 1）向 發(fā)改委 采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。 （ 3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測(cè)繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量 —— “ 庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。 25 26 （ 1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 23 24 二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略 （一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為 年度檢 查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 。 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營(yíng)其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。