【正文】 的，靠）?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。盡我的理解講那么一點吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個房地產從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。唉，又出來一個“做通”工作?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個叫預測繪。在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。隨便你怎么公示。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。1預售許可證終于說到這個了。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。嘿嘿，又來一個半市場化。這個活就叫放線。啦啦啦1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。這個效果，我就不多說了。我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。本人所經歷的少數(shù)幾個公司在產品定價上基本上都是這么個策略。但在我的個人職業(yè)經驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。我個人沒明白過來這到底有什么效果。強制性限制房地產產品類型這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我只對客觀效果予以評價。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。就是讓老百姓沒錢買房子。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。有哪個地產公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。這是一個很瘋狂的概念。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。當年參與了非常多的房地產政策制定。啦啦啦，我開始撒嬌。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。這個系統(tǒng)在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的從業(yè)經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當然這個標是投不進去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。結果，連交件都交不進去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。施工招投標、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。這個也是建設部門的生財主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1?，F(xiàn)在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。無論怎么找關系都難批得下來?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的?，F(xiàn)在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕Ｎ抑涝诤芏喑鞘?，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。兩邊就吵了起來。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。在這里講一個本人曾經親歷的事情。施工圖審查單位還必須對審查結果負責?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。我個人無言以對?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。節(jié)能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。最后一無所獲。這種事情我真不是沒見過。這整個房地產開發(fā)流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。連專業(yè)房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。我最近這兩年經?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。結束語這整個過程，也只不過是個大概，而已。接下來就是產權證辦理的事情了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?？⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這是普遍現(xiàn)象。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。**之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這個企業(yè)也不說什么。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。那么我們就利用這個懸空期吧。這個懸空期是合理的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。盡我的理解講那么一點吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個房地產從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按 著當初的預測面積出報告。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個叫預測繪。（不過現(xiàn)在在南京等地出現(xiàn)嚴格的價格申報制度，售價不得超過申報價，不得隨意漲價）在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。隨便你怎么公示。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。1預售許可證終于說到這個了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。唉，又來一個“做通”工作。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經把這個工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。這個系統(tǒng)在經過10多年的運做之