【正文】 計算機的程序中去⒎全電腦化訪問編制對問題進行操作管理的計算機程序。訪問通常在大廳或公司大廳內(nèi)的儀器設(shè)備上進行⒊辦公室訪問 訪問者與企業(yè)業(yè)務(wù)主管或經(jīng)理預(yù)約，在被訪問者工作地進行訪問⒋傳統(tǒng)意義上的電話訪問 訪問者在他們家外的地方通過電話與家庭主婦或商業(yè)代表進行訪問⒌集中電話訪問 訪問者在一個數(shù)據(jù)收集公司辦公室里的一家小房間或一個工作區(qū)域，對每一位被訪問者進行訪問。二、市場調(diào)研流程的11個步驟: 三、市調(diào)數(shù)據(jù)收集方法: ⒈家訪 訪問者在被訪問者家中進行訪問。結(jié)合表格和打分情況進行分析 項目SWOT分析項目建議整體建議內(nèi)容包括：根據(jù)機會點，總述小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品、總價款、目標(biāo)客戶群體等的綜述。4＝高于正常水平； 3＝正常水平。分析時要根據(jù)問卷的內(nèi)容對提出問題進行分類，部分相關(guān)聯(lián)項要進行分類總結(jié)。 二手房市場包括城市和項目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響。上市場分析 價格包括城市和項目所在區(qū)域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等 房地產(chǎn)投資情況 新開工結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)供求此部分內(nèi)容直接反映市場供求關(guān)系，是分析中的重點。城 市 規(guī) 劃 包 括城市總體規(guī)劃市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟規(guī)劃本項目所在區(qū)域的規(guī)劃市政規(guī)劃小結(jié)通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α?*城市規(guī)劃以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項目的市場定位。人均生活水平區(qū)域市場購買力的主要支撐點。**城市經(jīng)濟綜述城市經(jīng)濟發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等。人文人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度?? 教育教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報告，則此序言部分可以省略。需要重點說明的是：市場調(diào)研報告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報告寫作前甚至調(diào)研開始前明確本次報告的寫作目的，對方對信息的要求是什么，有針對性的進行寫作基本框架序言主要起到開篇引入的作用。策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營銷策略。開發(fā)企業(yè)開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行市場調(diào)研。服務(wù)環(huán)節(jié)由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。房地產(chǎn)調(diào)研報告撰寫 一切經(jīng)濟行為都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例外。信息查詢可通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、年鑒、檔案等多種途徑。小 結(jié)在市場調(diào)研階段，需注意：市場調(diào)研的結(jié)果一般都是通過報告形式表現(xiàn)出來，報告應(yīng)由整個小組共同完成。初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。報告寫作階段確立報告寫作思路、模式及框架。注：通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關(guān)系可以方便對今后工作的支持。注：對整個城市的調(diào)查需從多角度進行了解，通過城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟指標(biāo)等了解項目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位。城區(qū)大型在售項目及大型已成熟社區(qū)。整體城市調(diào)查 主要方向包括：政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計局、建設(shè)局等），了解整個城市的經(jīng)濟狀況及項目周邊經(jīng)濟發(fā)展、未來規(guī)劃。在售樓盤，大型已成社區(qū)。此區(qū)域一般按經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級行政劃分，需要調(diào)查方向包括：區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會、村 委會等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展等基礎(chǔ)情況。具體工作包括: 地塊附近調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查 整體城市調(diào)查 地塊附近調(diào)查此區(qū)域的調(diào)查為項目調(diào)查重點，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場等。通過對項目地塊的了解，可以增強對本調(diào)研的認(rèn)識，并有目的性的開展工作。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等?；A(chǔ)信息收集有關(guān)項目的基礎(chǔ)信息（項目位置、發(fā)展商前期定位）項目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實力、曾運作過的項目等）項目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。相關(guān)物料準(zhǔn)備a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進行經(jīng)費預(yù)算，報領(lǐng)導(dǎo)審批。為本次調(diào)研定向認(rèn)識本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。二、專項調(diào)研流程專項調(diào)研是通過對項目及周邊信息的收集、統(tǒng)計并進行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實市場情況、項目可操作性、風(fēng)險性，使項目能更準(zhǔn)確的定位、操作。初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。（三）、報告寫作階段確立報告寫作思路、模式及框架。對于普查調(diào)研，應(yīng)進行周期性工作。當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。注：此期間由調(diào)研組長根據(jù)實際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報當(dāng)天工作進度。城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）。 在售房地產(chǎn)項目。注：計劃應(yīng)包括預(yù)計調(diào)研時間、個人職責(zé)（區(qū)域、專項）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。對企業(yè)的進駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。形成最終的調(diào)研報告。按照編號進行問卷的錄入工作，錄入過程中要細心謹(jǐn)慎，保證數(shù)據(jù)的正確錄3入，必要的話在每份問卷錄入過后進行一次復(fù)查。（5）、全部結(jié)束后，整理好問卷并回到公司。（3）、到達指定地點后采取街頭攔截的方式邀請消費者填寫問卷，在邀請過程中做到有禮有節(jié)，做好問卷的說明工作，打消消費者的疑慮，做好問卷的解釋工作，方便消費者填寫問卷。對于消費者的調(diào)查：（1）、按照調(diào)研計劃安排的時間，安排調(diào)研的行程。（5）、現(xiàn)場訪談，注意自己的措辭，要充分尊重被訪者，做好交談的引導(dǎo)工作，按照事先制定好的提綱進行訪談，發(fā)現(xiàn)話題偏離后要及時調(diào)整，不要被被訪者牽著鼻子走，要掌握主動。（3）、設(shè)計好需要調(diào)查的問題，并整理成訪問提綱，包括開頭語、引導(dǎo)語、問題、致謝等部分，訪問時盡量按照提綱進行，不要跳躍以免遺漏重要信息。第三、市場調(diào)研的執(zhí)行階段對于市場同類企業(yè)的相關(guān)資料和市場的背景資料，通過查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業(yè)自有網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站、阿里巴巴官網(wǎng)、媒體介紹等對于零售商與代理商調(diào)查：（1）、由企業(yè)提供名錄，對名錄上的零售商或代理商進行資料的整理，包括：地點、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、零售商的經(jīng)營規(guī)模,被訪人信息、行程安排等，必要時候電話預(yù)約。（6）其他內(nèi)容。（4）確定調(diào)查方式和方法。（2）確定調(diào)查的對象和調(diào)查單位。確定參與調(diào)研的人員構(gòu)成。數(shù)據(jù)分析的方法：對于調(diào)研問題采用聚類分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相關(guān)分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法進行。數(shù)據(jù)錄入利用EXCEL工作簿完成。為了確保原始碼表趨于完善，應(yīng)當(dāng)選擇不同地區(qū)，不同層次的問卷分別編制。同類品牌產(chǎn)品的銷售情況與業(yè)績。包括顧