【正文】 東新區(qū)南端，上海市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨張江高科技園區(qū)，距離市中心（人民廣場） 11 公里，南浦大橋 9 公里，楊浦大橋 14 公里徐浦大橋 7 公里。 鎮(zhèn)內(nèi)公建配套完善，有金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)辦公樓、涉外酒店、各種檔次的住宅、高質(zhì)量的大、中、小學(xué)校、城市式綠化，還有設(shè)施完備的標(biāo)準(zhǔn)廠房可供客商選擇。 供水：供水量為 20 萬噸的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管線正從康橋鎮(zhèn)中通過。 供電：工業(yè)區(qū)東面建有 22 萬伏變電所一座，還有 萬伏變電站四所，裝機(jī)容量每站為 6 萬 /KVA，客商投資可保正常供電。 —— 配套設(shè)施齊全，生產(chǎn)生活條件優(yōu)越 道路：以城市外環(huán)線為交滬南、周南、康橋、周康道路為配套，形成“井”字型交通網(wǎng)絡(luò)。 —— 接受上海輻射，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高 20xx 年全鎮(zhèn)全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元。其中男 萬人，女 萬人、城鎮(zhèn)居民 萬人。 康橋鎮(zhèn)下轄 22 個(gè)行政村、 5個(gè)居民委員會(huì)。 —— 地處上海，城鎮(zhèn)化水平高 康橋鎮(zhèn)位于上海南匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積 平方公里。水路有咸塘港、梓康河、陸家浜河等河道，可直通黃浦江。交通十分便捷，陸路有滬南公路、周南公路、浦川路、城市外環(huán)線環(huán)繞。 本鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)具有水、陸、空交通的綜合優(yōu)勢。 51ˊ。 09ˊ，東經(jīng) 121176。全境總面積 平方公里，地理位置在北緯 30176。新康橋鎮(zhèn)總面積 40 平方公里?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于上海市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會(huì)計(jì)、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應(yīng)，加上交通及人力資源等優(yōu)勢，具備發(fā)展獨(dú)具特色的總部經(jīng)濟(jì)的先 決條件。 第四，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。 第三，務(wù)實(shí)高效的政府形象對(duì)總部環(huán)境建設(shè)具有重 要意義。 第二，發(fā)達(dá)的運(yùn)輸和信息產(chǎn)業(yè)直接減少企業(yè)運(yùn)行成本，是總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要支撐。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示 香港和新加坡是東南亞地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的典范，上海的交通位置、發(fā)展歷程與其發(fā)展有著一定的相似性，因此研究這兩個(gè)城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的歷程對(duì)我們不無裨益。 ? 廣闊的市場 20xx 年上海實(shí)現(xiàn)人均 GDP 達(dá)到 55306 元，人均可支配收入也達(dá)到了 16683元，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，在上海所輻射的長三角范圍內(nèi)20xx 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)突破 8000 億。 ? 制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級(jí) 20xx 年上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %。上海的環(huán)境競爭力名列第四位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風(fēng)格各異的標(biāo)志性建筑、商業(yè)街、廣場。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施 市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首。 市民講究信譽(yù)，交往操守好；重商價(jià)值取向明顯，精明務(wù)實(shí)；勤勞創(chuàng)業(yè)，善于創(chuàng)新，競爭意識(shí)強(qiáng)。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強(qiáng)，排在第七位。 ? 優(yōu)越的地理位置 上海地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的最前沿，擁有航空，鐵路，水運(yùn)和陸上交通全方位的交通體系，是華東地區(qū)交通和物流的樞紐；其航空港和海港是對(duì)外交流的主要渠 道，使上海始終保持著和世界前沿的同步。 上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 上海處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ? 人力資源條件 總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè) 企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（ CBD）。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平 公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。 此外， 地區(qū)市場的規(guī)模及潛力 也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。 ? 區(qū)位條件 地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào) 整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施條件 《地區(qū)總部問題》的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時(shí)考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素。 ? 政治環(huán)境 總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。由相對(duì)于全國性總部而言的地方性二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺(tái)。他認(rèn)為， 總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因?yàn)槟承┨赜械臈l件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。 張江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)在上海市郊尋找相對(duì)低價(jià)的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價(jià)格迅速提高，這為本項(xiàng)目規(guī)劃總部商務(wù)園區(qū)提供了契機(jī)。 張江大廈的目前售價(jià)達(dá)到 23000 元 /平方米，與市區(qū)甲級(jí)寫字樓售價(jià)差距進(jìn)一步縮小，但是租賃價(jià)格還是存在較大程度的差距。 工業(yè)物業(yè)和甲級(jí)寫字樓的租賃價(jià)格都呈上升趨勢，這與供應(yīng)量受到控制有一定關(guān)系，但同時(shí)也折射出上海市日益強(qiáng)大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在上海建立區(qū)域總部的投資傾向。 所以，由于市中心區(qū)域的租金上漲，許多跨國公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的 辦公物業(yè)，以利于公司的運(yùn)營、節(jié)約成本和安置預(yù)期的人員擴(kuò)張。 如果以 20xx 平方米計(jì)算，二者的最大差距可達(dá) 324 萬元 /年。由于現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)有限以及預(yù)期物業(yè)的簽約率上升，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月中將會(huì)給租金水平帶來更多的上漲壓力，尤其是市場中的高端物業(yè)部分。 圖 10： 98 年以來甲級(jí)寫字樓租金 市場展望 預(yù)計(jì)在未來半年中，上海市甲級(jí)寫字樓市場將會(huì)繼續(xù)緊張局面，預(yù)計(jì)主要辦公區(qū)域的空置率將保持在 5%以下。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，甲級(jí)寫字樓的平均租金分別上漲了 %至 美金 /平方米 /天， %至 美金 /平方米 /天以及 %至 美金 /平方米 /天。同時(shí)，高端寫字樓市場中的 12 個(gè)特甲級(jí)寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達(dá)到 /平方米 /天。 甲級(jí)寫字樓租金 /價(jià)格 本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租金 繼續(xù)上漲。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未來幾個(gè)月中會(huì)隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。在浦西高尚辦公地段的市場行情依然緊張，可供企業(yè)選擇的現(xiàn)存寫字樓物業(yè)極其有限。由 1998 年的 55%降至 20xx 年春季的 7%，年均降幅為 %。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預(yù)計(jì)在本年末完工，預(yù)租推廣活動(dòng)將會(huì)在數(shù)月后拉開序幕。其中主要客戶包括豐田、 雅芳以及 K Line。此幢特甲級(jí)寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了 65,000 平方米的供應(yīng)面積。 199820xx 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998年的近 50 萬平方米跌落到 20xx 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。 如果以 45 萬平方米 /年的吸納量、每家公司需求面積為 3000 平方米計(jì)算，那么上海市可能吸納的入駐甲級(jí)寫字樓的公司總部約為 150 家。 需求面積 表 3：：公司需求面積 Company 公司 Property 物業(yè) District 區(qū)域 Area (sqm gross) 面積（建筑平方米） DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000 HSBC JV Asset Management 震旦大廈 陸家嘴 2,000 DBS Bank 星展銀行 匯亞大廈 陸家嘴 4,600 Bank of TokyoMitsubishi 東京三菱銀 行 匯亞大廈 陸家嘴 9,200 Cap Gemini 凱捷集團(tuán) 匯亞大廈 陸家嘴 6,000 Linklaters 英國年利達(dá)律師事務(wù)所 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Maersk Shipping馬士基航運(yùn) 天安中心 黃浦 10,000 Prudential Insurance 天安中心 黃浦 2,000 eBay 張江大廈 黃浦 6,000 從需求面積來看， 一般的保險(xiǎn)公司、咨詢公司需求量在 20xx 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運(yùn)和東京三菱銀行，達(dá)到 10000 平方米左右。另外，受到幾家金融銀行公司擴(kuò)張的影響，近幾個(gè)月以來陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸納量。總吸納量約達(dá)到 39,000 平方米，與 20xx 年第四季度基本持平。一般而言，許多大型知名企業(yè)會(huì)選擇甲級(jí)寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級(jí)寫字樓的供求狀況，我們也可以對(duì)企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于 供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價(jià)格。南匯土地的批租價(jià)格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。 土地批 租價(jià)格 上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價(jià)格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達(dá)到近 27%. 本季度總體平均土地批租價(jià)格為 美元 /平方米。張江的租金價(jià)格約為 元 /平方米 /天。園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑 —張江大廈，于 20xx 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西 市中心的大客戶已經(jīng)被其相對(duì)低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。 本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大，張江高科技園區(qū)和漕河涇高科技園區(qū)的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。 本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對(duì)工業(yè)廠房持續(xù)強(qiáng)勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。 工業(yè)物業(yè)租售情況 20xx 年第一季度總的租售面積達(dá)到 137,500 平方米，比上季度有所降低。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。為了研究項(xiàng)目的競爭環(huán)境，我們從本項(xiàng)目特點(diǎn)出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以尋找本項(xiàng)目的優(yōu)勢以及市場中存在的機(jī)會(huì)。 從本質(zhì)上講，本項(xiàng)目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價(jià)格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時(shí)還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)的利潤率水平較低。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進(jìn)一步發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。 其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一個(gè)園區(qū)，資產(chǎn)總計(jì)和產(chǎn)品 銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。“工業(yè)向園區(qū)集中”的政策導(dǎo)向初見成效，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占郊區(qū)比重進(jìn)一步提高。 20xx 年，工業(yè)園區(qū)內(nèi)外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %，比重比上年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)；年末資產(chǎn)總計(jì)達(dá) 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)的 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，占工業(yè)園區(qū)利潤總額的 85%。為支 持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵(lì)類外商投資項(xiàng)目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步成為上海吸引外商和港澳臺(tái)資本的集聚地。 20xx 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 47%；石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；成套設(shè)備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半 20xx 年，全市六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強(qiáng)的行業(yè)主要集中在通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)。 20xx 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長將近一倍，拉動(dòng)園區(qū)工業(yè)增長 23 個(gè)百分點(diǎn)；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個(gè)百分點(diǎn)。較突出的是通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為 %，僅為全市平均水平的一半。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn) 不匹配狀況。 九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 %。“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益也有明顯提高。 表 2： 20xx 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 名稱 工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 所占比重（ %） 比上年增長（ %） “ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)