【正文】 露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個(gè)法律問(wèn)題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系。問(wèn)題：宋某某有沒(méi)有失去他出資購(gòu)房的房子?結(jié)果：一個(gè)勝訴，一個(gè)敗訴 評(píng)析：兩個(gè)案子都是借用他人身份證件以他人名義購(gòu)買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購(gòu)買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長(zhǎng)駐外地，為避免房屋空置和無(wú)人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。潘某未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。問(wèn)題：曹某能否要回他出資購(gòu)買的房屋?曹某能否得到8萬(wàn)元的賠償? 案例22002年，被告宋某某委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過(guò)程中，與原 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購(gòu)買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬(wàn)元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶，交易未能成功。在此過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。如果確實(shí)需要采取借名方式購(gòu)房的話，借名人要注意和出名人簽訂書(shū)面協(xié)議，明確該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際權(quán)利人。若經(jīng)過(guò)法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。在前述借名人主動(dòng)起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)而被駁回。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購(gòu)房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購(gòu)房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。借名人的救濟(jì)路徑發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。出名人的購(gòu)房資質(zhì)受到影響。若相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。出名人惡意處分房屋，房屋無(wú)法追回。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無(wú)法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無(wú)合理解釋等因素綜合判斷。借名購(gòu)房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書(shū)面協(xié)議的情況并不多見(jiàn)。在案例一中，林先生與徐先生之間就購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購(gòu)房協(xié)議，訴爭(zhēng)的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過(guò)搖號(hào)而取得購(gòu)房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議有效。(3)登記人并非通過(guò)搖號(hào)取得購(gòu)房資格的。在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購(gòu)房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購(gòu)房合同可以認(rèn)定為有效：(1)借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同是在2008年4月11日之前簽訂的。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購(gòu)房合同的明確了處理原則。具體而言，借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類型：借名購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。父母將自己出資購(gòu)買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購(gòu)買的情形。為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。在實(shí)踐中，不符合條件的購(gòu)房人為了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購(gòu)令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長(zhǎng)的貸款年限，或?yàn)榱速?gòu)買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。這是借名購(gòu)房最常見(jiàn)的情況，占到了借名購(gòu)房案件總數(shù)的90%以上。韓女士無(wú)奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。林先生起訴至法院，主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。訴爭(zhēng)房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，登記所有權(quán)人為林先生。徐先生支付了全部購(gòu)房款。案例一:徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。第三篇：借名購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！借名購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。針對(duì)第三種借名購(gòu)房情形而言，其法律風(fēng)險(xiǎn)在于，除了存在第一種借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)外，還可能因?yàn)榧Y單位的種種限制性條件而無(wú)法取得房屋所有權(quán)，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購(gòu)權(quán)而無(wú)法取得房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，借名人本來(lái)期望借用別人名義或資格購(gòu)房的目的，是根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，而且還會(huì)因此產(chǎn)生很多不必要的麻煩和糾紛。另外，因房屋登記在被借用人名下，根據(jù)物權(quán)的公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意第三人的，那么借用人是不能以其為房屋的實(shí)際出資人來(lái)對(duì)抗善意第三人的，最終，借用人很可能無(wú)法取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，或者需要提前代為償還所抵押債權(quán)為代價(jià)來(lái)消除房屋的抵押權(quán)。此種借名購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)在于：若借名人能夠提供借名購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房款由其提供或者能夠證明借名購(gòu)房事實(shí)存在的，法院一般都會(huì)確認(rèn)房屋歸借名人所有。針對(duì)第一種借名購(gòu)房情形而言，因其借名人本身具有購(gòu)房的資格和條件，其具備獲得所購(gòu)房屋所有權(quán)的條件，盡管房屋登記在被借用人名下，但根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。第二種：本人不具有購(gòu)買某種政策性保障房的資格，為了規(guī)避購(gòu)房資格的限制，而借用具備資格的他人名義而購(gòu)房，比如購(gòu)房經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等政策性保障房。本案是一起典型的因借名購(gòu)房引發(fā)的房屋確權(quán)糾紛，在房?jī)r(jià)不斷攀升和限購(gòu)政策頻出的時(shí)期，很多人是為了節(jié)省購(gòu)房成本，享受某種優(yōu)惠，或者為了規(guī)避某種購(gòu)房的資格而借名購(gòu)房，而有的則是因?yàn)槠渌虿槐阋宰约旱拿x購(gòu)房，而借用他人名義購(gòu)房。但在2010年5月，王某突然找到劉某，要借用所購(gòu)房屋用于抵押貸款，被劉某拒絕，后劉某認(rèn)為房屋登記在王某名下，存在很大的安全隱患，就向法院提起訴訟，要求確認(rèn)王某名下的房屋歸劉某所有。 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