【正文】 阻地排向出水口。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點(diǎn)”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質(zhì)量問題。（四）檢查墻面、地面對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應(yīng)光潔，不能起砂。（三）檢查房屋有無滲漏購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。（二）檢查房屋有無傾斜雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題?？捶课莸耐鈮w是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補(bǔ)后不會妨礙使用。房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。在查驗(yàn)此合格證件后，住戶自己也要對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。通常情況下，房屋驗(yàn)收的條件有：房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費(fèi)用（此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限）。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：退還已付房價款及其利息（此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算）。對策：根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。對策：在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。對策：將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。買受人對實(shí)測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。對策：在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。溫馨提示：以上資料來源于 二手房合同注意事項(xiàng) ，轉(zhuǎn)載請注明出處。交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。3購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前武漢大多數(shù)銀行可以貸款七成）；4買賣雙方何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；5交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；6房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？《武漢市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃臀錆h市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往武漢市公證員協(xié)會核對蓋章；外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2未成年人的戶口簿或出生證明；3有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂時更需要特別注意。在當(dāng)今房價偏高的情況下，購買二手房已經(jīng)成為了很多人的選擇。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。6該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解1售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？2房產(chǎn)面積多大？3該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。購房者一定要對售房者有較為全面的了解１、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。買房人可以在合同中事先約定，可以設(shè)立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。第七，買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。第六，對于買方來說，除了要嚴(yán)格按照建設(shè)委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問題納入合同內(nèi)容。第五，看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣房人出租。第二，是要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。在簽定二手房合同之前，買房人應(yīng)該仔細(xì)檢查房屋的狀況。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前需要特別注意。開發(fā)商不能以沒交齊這幾項(xiàng)費(fèi)用為借口不給鑰匙。誤區(qū)6：維修基金、契稅都交開發(fā)商許多購房者在收房時，都被開發(fā)商要求先交納維修基金、供暖費(fèi)、契稅等費(fèi)用之后才給鑰匙，其實(shí)這幾項(xiàng)費(fèi)用都是由開發(fā)商代收的，購房者可以不選擇將這些費(fèi)用交給開發(fā)商。誤區(qū)5：區(qū)分概念合同中約定層高套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和才是所買房屋的建筑面積；層高不等于房間的凈高。誤區(qū)4：按揭房拿不到房產(chǎn)證許多按揭買房的業(yè)主認(rèn)為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。誤區(qū)3：買的房與樣板間一樣許多沒有建在樓盤內(nèi)的樣板間，其實(shí)際尺寸一般都要大一些，而且大多數(shù)樣板間內(nèi)都沒有安裝暖氣，看起來較寬敞。此范本是推薦范本，不是強(qiáng)制實(shí)行的范本。建議購房者看好房后，直接與開發(fā)商簽訂購房合同。若出現(xiàn)“非出賣人的原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的”等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。招數(shù)12小心不可抗力的說法按照“民法通則”的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。招數(shù)10約定轉(zhuǎn)民用電日期交房時，水、電、氣等都應(yīng)達(dá)到正常使用條件，但交房時所用的電往往是臨時用電，應(yīng)在合同中約定臨時用電轉(zhuǎn)為民用電的日期。招數(shù)9正式合同須賣方先簽字堅(jiān)持賣方先簽字，買方后簽字，且不要在合同中留有空白（即空白處用橫線劃去）。另外，可在購房合同中加上“出售人保證?五證?的真實(shí)性，因真實(shí)性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返還已付房款”即可。招數(shù)7原件在公司是借口售樓方常常會以一句“原件在公司”為由，婉拒購房者要求查看五證原件的要求。購房者在簽訂合同時，可以讓開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫出來，并且要求開發(fā)商在合同中附一張整棟樓或項(xiàng)目的公攤平面圖。交房時面積誤差在177。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。招數(shù)4停車費(fèi)區(qū)分管理費(fèi)若是購買了帶產(chǎn)權(quán)的車位，那么在交納費(fèi)用時，只需交納相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)的管理費(fèi)用，這一點(diǎn)要在合同中明確。招數(shù)3產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期，一定要具體到年月日。既可保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。房屋建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。它以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。簽訂購房合同時要注意以下事項(xiàng)：一、搞清面積術(shù)語許多業(yè)主在購房過程中，常常遇到對各種面積名稱的模糊認(rèn)識，甚至還有些開發(fā)商故意鉆空子，把面積名詞進(jìn)行概念偷換，使業(yè)主權(quán)益受到傷害。第二篇：簽訂購房合同注意事項(xiàng)簽訂購房合同注意事項(xiàng)在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時間、驗(yàn)房程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定。附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性名稱。附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對這些附件，購房人切不要掉以輕心，要注意防止約定不明，留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱。四、關(guān)于購房合同附件買房前要認(rèn)真簽訂購房合同，更不要輕視合同中的附件。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。但事實(shí)并非如此。質(zhì)量問題有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。樣板房問題目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。根據(jù)《廣告法》第338條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要