【正文】 規(guī)定，除合同無(wú)效情形外，也適用于有效合同?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。也就是說(shuō)，在發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的情況下，發(fā)包人雖然可以不承擔(dān)按照合同約定支付工程價(jià)款的給付義務(wù)，但是應(yīng)當(dāng)對(duì)承包人不能得到工程價(jià)款的損失按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。三是不能按照合同約定支付工程價(jià)款，當(dāng)然會(huì)給承包人造成損失，但承包人是建設(shè)工程的建設(shè)者，對(duì)工程質(zhì)量不合格應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任，因此，一般說(shuō)來(lái)，造成的損失也應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)。這是民事法律調(diào)整加工承攬關(guān)系的原則。對(duì)質(zhì)量不合格又不能修復(fù)的工程可以不支付工程價(jià)款問(wèn)：如果建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，不支付工程價(jià)款是否公平，承包人因此受到的損失，有過(guò)錯(cuò)的發(fā)包人是否也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？答：《解釋》第３條第１款第２項(xiàng)規(guī)定：合同無(wú)效，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。建設(shè)工程質(zhì)量合格，包括兩方面的意思，一是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，二是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，但是經(jīng)過(guò)承包人修復(fù)后，再驗(yàn)收合格。這與《民法通則》、《合同法》第五十八條的規(guī)定并不矛盾，而是在處理無(wú)效的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中具體體現(xiàn)了《合同法》規(guī)定的無(wú)效處理原則。因此，通過(guò)對(duì)以上兩種折價(jià)補(bǔ)償方案的比較，根據(jù)我國(guó)建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，衡平合同各方當(dāng)事人的利益，在《解釋》第２條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效以后，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，可以參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。二是參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。合同被確認(rèn)無(wú)效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能適用返還的方式使合同恢復(fù)到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞教幚?。怎樣理解無(wú)效合同的處理原則問(wèn)：按照《解釋》規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效，如果建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款，這是否違反《民法通則》和《合同法》關(guān)于無(wú)效合同的處理原則？答：《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！督忉尅返冢睏l和第４條將這兩大類分為以下五種情形：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；二是沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；三是建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；四是承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；五是承包人違法分包建設(shè)工程的。我們認(rèn)為，法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定，有的屬于行政管理規(guī)范，如果當(dāng)事人違反了這些規(guī)范應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但是不應(yīng)當(dāng)影響民事合同的效力。盡量維護(hù)合同的效力問(wèn)：調(diào)整建設(shè)工程施工合同糾紛案件的法律中，強(qiáng)制性條款很多，為何只列舉５種合同無(wú)效的情形？答：建設(shè)工程施工合同受到不同領(lǐng)域的多部法律及其他規(guī)范性文件調(diào)整。這個(gè)司法解釋受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，社會(huì)各界以不同的形式提出修改意見近千條，我們?cè)趯?duì)相關(guān)意見進(jìn)行整理歸納、認(rèn)真研究后，形成了《解釋》的送審稿，并經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第１３２７次會(huì)議討論通過(guò)。在起草過(guò)程中召開了各種類型的座談會(huì)，反復(fù)聽取了立法部門、國(guó)務(wù)院主管部門、建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、執(zhí)業(yè)律師、專家學(xué)者、工程造價(jià)和工程質(zhì)量鑒定中介機(jī)構(gòu)等有關(guān)方面意見，于２００３年１１月形成了司法解釋稿。因此，為了配合國(guó)家專項(xiàng)措施的實(shí)施，統(tǒng)一人民法院執(zhí)法尺度，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)建筑市場(chǎng)的正常秩序，促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院決定制定這個(gè)司法解釋。如無(wú)效合同處理原則，合同解除條件，質(zhì)量不合格工程、未完工程的工程價(jià)款結(jié)算問(wèn)題，工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任，工程欠款利息的起算時(shí)間等。本《解釋》主要是從法律上提供更加明確、有力的保障。如建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題、建筑市場(chǎng)行為不規(guī)范問(wèn)題、投資不足問(wèn)題，特別是投資不足問(wèn)題造成了大量拖欠工程款和農(nóng)民工工資的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重侵害了建筑企業(yè)和進(jìn)城務(wù)工人員的合法權(quán)益。因?yàn)?，近年?lái)我國(guó)的建筑業(yè)發(fā)展很快，建筑業(yè)吸納了大量的農(nóng)民工就業(yè)，并拉動(dòng)了諸多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。司法解釋出臺(tái)的背景問(wèn)：請(qǐng)您介紹一下最高人民法院為什么要制定這個(gè)司法解釋，這個(gè)司法解釋的公布有何重要意義？答：最高人民法院做出這個(gè)司法解釋主要是基于兩個(gè)方面的考慮。第三篇：最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《最高人民法院關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)為了貫徹執(zhí)行《民法通則》、《合同法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律規(guī)定，最高人民法院審判委員會(huì)第１３２７次會(huì)議討論通過(guò)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）。這不僅不利于平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一的原則。第三，《解釋》的公布實(shí)施，有利于國(guó)家法制的統(tǒng)一。只要出賣人重合同、守信用、合法經(jīng)營(yíng)，就不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。如，在對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料的認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問(wèn)題上均依法明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任。但由于商品房市場(chǎng)的特殊性和實(shí)際情況，買受人相對(duì)于出賣人而言處于弱勢(shì)地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢(shì)地位損害買受人的利益。據(jù)相關(guān)資料表明，目前商品住房近９０％是由個(gè)人購(gòu)買的。第二，《解釋》的公布實(shí)施，有利于保護(hù)買受人的合法權(quán)益。但由于我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，不僅相關(guān)的法律不完善，而且政府的一些行政行為和市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為也不規(guī)范，特別是虛假?gòu)V告、無(wú)證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場(chǎng)誠(chéng)信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會(huì)的穩(wěn)定，阻礙了我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程。我國(guó)取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化和商品化?！督忉尅返某雠_(tái)有利于法律適用的統(tǒng)一記者：最后請(qǐng)您談?wù)勚贫ㄟ@個(gè)司法解釋的意義。因此，《解釋》第２４條規(guī)定，在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。買受人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買受人是不利的。對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目的。所以，《解釋》根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》、《擔(dān)保法》及相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件中遇到的主要問(wèn)題作出了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)人民法院來(lái)說(shuō)，買受人以“按揭”方式購(gòu)買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對(duì)此類糾紛應(yīng)如何處理，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購(gòu)樓方式，從香港傳入我國(guó)內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買受人購(gòu)買商品房或者融資的一種主要方式。如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛記者：商品房擔(dān)保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，《解釋》又是如何處理此類問(wèn)題的?！督忉尅返冢玻睏l規(guī)定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定和包銷的實(shí)際做法，《解釋》對(duì)當(dāng)事人違反包銷合同的責(zé)任予以明確。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對(duì)此都沒(méi)有明確的規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)也不一致。對(duì)包銷期滿未售房屋的處理記者：針對(duì)商品房包銷這類新問(wèn)題，《解釋》是如何處理的。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。這也就是人們常說(shuō)的“交鑰匙”。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《合同法》第１３３條和第１３５條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。出賣人往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書?！敖昏€匙”算不算房屋的交付使用記者：實(shí)踐中，許多當(dāng)事人因?qū)Α胺课萁桓妒褂谩庇胁煌斫舛l(fā)生糾紛，《解釋》對(duì)此是如何處理的。《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第４９條的規(guī)定有所不同。因此，《解釋》將懲罰性賠償責(zé)任適用于商品房買賣合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。我們根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國(guó)民事審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，在《解釋》的第８條、第９條中明確規(guī)定了商品房買賣過(guò)程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。而且從《合同法》第１１４條第２款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。不可否認(rèn)，《消法》第４９條確立的雙倍賠償開創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河，有力地保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。美國(guó)司法部的研究資料表明，１９８５年至１９９５年的十間間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的３倍。五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任記者：《解釋》中所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是否就是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第４９條的具體適用。在這種特定的情形下，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。為依法及時(shí)有效地解決此類糾紛，《解釋》根據(jù)《合同法》第１５條規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。目前，９０％以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷的。銷售廣告可以成為合同內(nèi)容記者：《解釋》對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的商品房銷售過(guò)程中的一些虛假銷售廣告是如何認(rèn)定和處理的。另外，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的實(shí)際情況，《解釋》第２條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。對(duì)商品房買賣合同的登記備案問(wèn)題，我們認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。同時(shí)要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。答：商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用《解釋》記者：《解釋》為何只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。《解釋》共２８條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。從２００１年開始，民一庭在起草該《解釋》過(guò)程中，多次進(jìn)行調(diào)研、論證，并廣泛征求各級(jí)法院、全國(guó)人大法工委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見，最后經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)了該《解釋》。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出臺(tái)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱《解答》）中，就人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行以前的房地產(chǎn)糾紛案件如何適用法律的問(wèn)題作出了解釋。借此機(jī)會(huì)，我們感謝廣大群眾和社會(huì)各界人士的參與，并希望大家一如既往地支持人民法院的工作！第二篇：最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)記者：最高人民法院在２００３年５月７日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆雠_(tái)這一《解釋》。司法解釋在制定過(guò)程中，廣泛向社會(huì)征求意見，讓人民群眾參與解釋的制定，這是司法解釋制定民主化的體現(xiàn)。其價(jià)值取向，我們完全贊成；但鑒于司法解釋不能直接創(chuàng)設(shè)懲罰性賠償制度，因此，司法解釋中未能就此作出規(guī)定。也有的意見，其價(jià)值取向完全正確，但鑒于司法解釋本身的性質(zhì)，這些意見沒(méi)有被吸收。例如，有意見認(rèn)為誤工費(fèi)應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償，建議取消職工平均工資五倍的限制；有的來(lái)信提出，對(duì)明知承攬人不具有相應(yīng)資質(zhì)和安全