【正文】 進行維修工作。電梯維修員將故障電梯關閉。（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。（二）水浸事故電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。15cm位置上。(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。當電梯停在距某平層位置約177。六、電梯故障應急處理方案（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。四、電扶梯運行管理規(guī)定電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。三、電梯運行管理規(guī)定物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。停止電扶梯運行。（三）應急停止緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。二、電動扶梯操作規(guī)程（一）啟動檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。（五）通知受影響用戶事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸?？照{(diào)機房內(nèi)的管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關閉。(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。水塔溢漏(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。水塔穿底漏水(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。（二）水泵巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。主管管理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。按大樓空調(diào)運行時間表準時啟停空調(diào)系統(tǒng)。三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。（二）關機程序關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。1啟動主機。1檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。1檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。啟動冷凍水泵和冷卻水泵。檢查膨脹水箱補水是否正常。根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。檢查冷卻塔補給水是否正常。檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示?？照{(diào)機房(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。(二)排水系統(tǒng)故障處理排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。給排水設備的故障應于24小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。每班將轉(zhuǎn)換開關轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關轉(zhuǎn)回“自動”位置。?每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。停水前應將地下水池注滿。收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。二、大樓節(jié)水、用水措施嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。及時書面向上級領導報告。退出市電聯(lián)系開關，合上發(fā)電機聯(lián)系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設施用電。(二)內(nèi)部故障當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：將故障柜的真空開關退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。八、供電突發(fā)性事故的應急措施(一)外線故障大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。工作票所列人員的安全責任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作票的有效時間，以批準檢修期為限。事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。其他工作用口頭或電話命令。七、工作票制度在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。維修保養(yǎng)結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房設備檢查表和當值日志上。根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。主管人員每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。五、供配電設備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。（六）計費方式電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。（四）接線及送電經(jīng)批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物管部審批。有關轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。檢查和保養(yǎng)結束后填寫設備檢修單。物管部每月一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。第二部分 強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關應標志清晰。維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。未經(jīng)部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。四、機房管理規(guī)定物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。如檢