【正文】 參照當時的市場行情，協(xié)商續(xù)租期的租金及租期，并在期滿前兩個月簽署續(xù)租合同。但乙方應在本合同期滿前三個月將其要求延長租賃期限的申請以書面方式通知甲方。甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應按有關(guān)條款將該房屋歸還甲方。如交付延誤超過30天的，乙方有權(quán)以書面形式通知甲方立刻終止本合同。若乙方從約定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物業(yè)管理處實際辦理驗收、交接手續(xù)，則甲方有權(quán)提前終止本合同，沒收保證金。甲方或物業(yè)管理公司向乙方交付該房屋且雙方簽署交付憑據(jù)，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務。在收到該等計量記錄或賬單后根據(jù)甲方或物業(yè)管理公司的通知所規(guī)定的付款方式、付款時間向甲方或物業(yè)管理公司支付該費用，逾期視為乙方違約。、設施費和物業(yè)管理費后15日內(nèi)，甲方應向乙方提供發(fā)票。乙方應當在該非工作日之后的第一個工作日支付租金、設施費和物業(yè)管理費。首期租金、首期設施費和首期物業(yè)管理費見附件二。、設施費和物業(yè)管理費的支付應無需甲方事先提示乙方付款。，甲方或甲方委托的物業(yè)管理公司有權(quán)因大樓實際運作成本的變化而相應地調(diào)整該房屋物業(yè)管理費。、設施費和物業(yè)管理費按上述條款1中所述建筑面積計算。除雙方另有約定外，該附件將作為甲方向乙方交付該房屋及乙方在租賃期滿向甲方交還該房屋的驗收依據(jù)。，并不保證該房屋用于其他特殊的用途，對此乙方確認其營業(yè)或其人員或設備并未對環(huán)境有特殊要求，并同意今后不以此為由向甲方提出任何要求或中途終止合同?！臼痉段谋尽糠课葑赓U合同合同編號：出租方（甲方）：地址： 電話：承租方（乙方）：地址： 電話：甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法規(guī)就乙方向甲方租賃______（以下簡稱“ ”）研發(fā)和辦公用房事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽署本合同如下： _____樓_ 室（以下簡稱“該房屋”），建筑面積為平方米。除以上外，其他相鄰糾紛，當約定由糾紛雙方自行解決，并約定關(guān)聯(lián)出租人時的處理方式。裝修特性體現(xiàn)合同風險較商業(yè)物業(yè)而言，寫字樓出租更注重相鄰權(quán)的處理問題，尤在裝修問題上，應適當約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經(jīng)營，必須取得出租人書面同意，就裝修標準、設計等內(nèi)容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。注意入駐日期項對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業(yè)時間，因此在入駐時間上應注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責任的承擔。十二、合同解除出租人可解除合同情形，重點關(guān)注：未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定期限(注意書面通知)；轉(zhuǎn)租、分租情形；改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時間少于合同約定；裝修、維修事項；衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承租人使用；未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購買權(quán)”。十、優(yōu)先購買權(quán)應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購買租賃房屋。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓續(xù)租續(xù)租申請期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。何時起租賃房屋風險轉(zhuǎn)移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉(zhuǎn)移至承租人。六、逾期支付租金及其他費用的違約責任扣除履約保證金；有權(quán)停水停電；逾期付款違約金；逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同，并收取較高解除合同違約金；解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍租金違約金，并對現(xiàn)場物品放棄所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處理，并不得要求任何裝修補償；送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。但收取與調(diào)整須符合《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》。五、租金與物業(yè)管理費租金計算標準明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細校對；若長期租賃合同，應注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。四、開業(yè)日與裝修期關(guān)系提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費用如何收取。三、注意有關(guān)日期項的調(diào)整風險明確相應違約責任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承租人后可適當調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。如需辦理營業(yè)執(zhí)照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天元。注意審查分包人違約責任的設置（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。工程竣工驗收后，雙方按定額和費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款＝分包人所報單價經(jīng)確認的工程量（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔保修責任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。分包人應根據(jù)承包人的指令移交分包工程。（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應當移交。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求（1）發(fā)包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發(fā)包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權(quán)利；分包人負有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權(quán)利?？偘贤瑮l款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）注意審查分包人資質(zhì)注意審查分包人的責任范圍分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。關(guān)于公章使用和款項支付。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。1其他注意點：質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。1關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。證明責任的承擔和程序。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。違約金：可與延期通比例的約定。1在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（時間、視為條款）重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。1注意審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。（3）采用成本加酬金合同。）（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。注意審查合同價款的確定方式一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（8%）”注意風險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中?！钡取３邪俗詸z、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，視為認可。注意審查對于工期順延的約定一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可。一、明確工程師授權(quán)范圍；二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認。注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。違約費用的利息問題計取方法。對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。此類問題都應在合同中加以明確。為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關(guān)于此費用的計取。因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。七、不可抗力方面關(guān)于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。大型設備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關(guān)鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據(jù)。明確合同工期嚴格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。應規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責任。合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認，事后的責任由施工方承擔。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結(jié)算。應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發(fā)生，最好是把信息價與市場價的差額體現(xiàn)在讓利上。是以投標時季度信息價為結(jié)算依據(jù)還是以施工過程中加權(quán)季度信息價為結(jié)算依據(jù)。關(guān)于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內(nèi)容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。合同條款必須明確總包配合管理費的內(nèi)容。原因為施工中由業(yè)主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本?，F(xiàn)場監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。在此，我僅以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，在定額取費結(jié)算前提下總結(jié)了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。同樣對于我們的施工單位更為重要。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質(zhì)，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。本文通過以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，總結(jié)部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人