【正文】 保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具制定好工具采購(gòu)計(jì)劃、按照計(jì)劃采購(gòu)工具；(十一)、工程合同工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄配合開(kāi)發(fā)單位做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。（一）、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。做好人員招聘計(jì)劃。八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動(dòng)力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗(yàn)收九、人員招聘。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。（4）、庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收。對(duì)重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購(gòu)合同中的維保條件提供建議。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計(jì)方案論證；對(duì)各專業(yè)提出技術(shù)建議；對(duì)各系統(tǒng)提出管理建議改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，對(duì)設(shè)計(jì)中忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。停車場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。擇優(yōu)選用建筑材料物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管理項(xiàng)目中所見(jiàn)建材的使用的情況，向開(kāi)發(fā)提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。決定垃圾處理的方式根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的要點(diǎn)必須完善配備設(shè)施居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂(lè)場(chǎng)所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮，也要考慮地下車庫(kù)地上車位的合理布局及合理使用方案。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。同時(shí)，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。諸多糾紛自然不會(huì)發(fā)生了。業(yè)主對(duì)自己所交的費(fèi)用如何支出總是特別關(guān)心，而絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起?！稐l例》細(xì)則應(yīng)對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主(業(yè)委會(huì))監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟(jì)得多。因此，《條例》細(xì)則應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的行為予以制止。另外，過(guò)多的干預(yù)最終也會(huì)造成業(yè)主的自治成為空談。建議六：取消居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)《條例》第20條:??在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委會(huì)究竟在法律上是一個(gè)何種性質(zhì)的組織?敗訴后民事責(zé)任由業(yè)委會(huì)還是業(yè)主承擔(dān)?業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)從哪里來(lái)?業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)取報(bào)酬?從何處領(lǐng)取報(bào)酬?《條例》至今沒(méi)有回答?！稐l例》細(xì)則必須對(duì)業(yè)主簽名的情形進(jìn)行規(guī)范，對(duì)簽名的真實(shí)性、合法性作出規(guī)定。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力?不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?業(yè)委會(huì)不服從指導(dǎo)是否承擔(dān)或承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任?這些問(wèn)題都亟待細(xì)化。建議三：細(xì)化房管局行政指導(dǎo)責(zé)任《條例》第10條:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。建議一： 將開(kāi)發(fā)商排除在業(yè)主范圍外開(kāi)發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會(huì)有不同的利益訴求。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過(guò)上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。入伙前期對(duì)小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過(guò)宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。三、入伙篇物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作?物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等)。(5)驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。(3)將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減少費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：(1)對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問(wèn)題)。承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨)，物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對(duì)答如