【正文】 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。究其原因，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入技術(shù)壁壘不高，頻繁的進(jìn)入推出和高暴利資本本位性質(zhì)的原因；另一方面則是行業(yè)的政策性集中力度不高，資源利用和協(xié)調(diào)度比較差。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)社會(huì)責(zé)任監(jiān)督就要在社會(huì)輿論的監(jiān)督下進(jìn)行。消費(fèi)者方面，政府要積極樹立正確的維權(quán)理念，走理性維權(quán)的路子。第5章 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策性建議 政府在推進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，理應(yīng)把企業(yè)社會(huì)責(zé)任發(fā)揮最為一項(xiàng)重要的工作指標(biāo)，并進(jìn)行積極的有價(jià)值的引導(dǎo)。新聞媒體可以從兩個(gè)方面宣揚(yáng)社會(huì)發(fā)展的正能量，一是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，一是區(qū)域內(nèi)的社會(huì)共性價(jià)值追求。在社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)方面，骨干企業(yè)的模范帶頭作用，遠(yuǎn)勝于法律法規(guī)的集體性約束行為，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)正能量的發(fā)揚(yáng)發(fā)揮。在房地產(chǎn)行業(yè)中，骨干企業(yè)的積極應(yīng)對(duì)是最好的企業(yè)責(zé)任發(fā)揮典范。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的操作法則：在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)鏈條中，任何情況下銷售主動(dòng)方的活動(dòng)方式、原則、目標(biāo)都是最積極的因素。如果所購(gòu)住房出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購(gòu)房者可以從三個(gè)方面約束房地產(chǎn)企業(yè)：團(tuán)購(gòu)群體、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、法律途徑。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者的權(quán)益維護(hù)工作逐漸被細(xì)化，并得到了廣大社會(huì)力量的支持。在維護(hù)市場(chǎng)秩序和消費(fèi)者權(quán)益方面，消協(xié)將發(fā)揮巨大。的確，這是一種很不錯(cuò)的選擇。對(duì)于住房建設(shè)違規(guī)違紀(jì)的行為，大多處罰方式比較輕微，難以引起房地產(chǎn)企業(yè)足夠的重視。因此在遏制高房?jī)r(jià)方面，即使再積極地政策也是不會(huì)被完全貫徹實(shí)行的。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)既可以保障財(cái)政收入的及時(shí)和平衡，也對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的積極因素。第4章 社會(huì)的積極對(duì)應(yīng)情況及不足分析 房地產(chǎn)行業(yè)的高房?jī)r(jià)，其實(shí)有很多社會(huì)性影響因素在里面。既沒有規(guī)定企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理的范疇，也沒有公平公正的法律約束體系。從國(guó)家法律法規(guī)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的發(fā)揮沒有形成良好的社會(huì)環(huán)境。在執(zhí)法監(jiān)管的過程中，地方政府也會(huì)有意地減少懲處事件，進(jìn)而形成警戒約束價(jià)值性的降低。因此，地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就會(huì)“睜一眼閉一只眼”。 政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任監(jiān)督懈怠在很多地區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)缺少實(shí)力強(qiáng)勁的工業(yè)企業(yè)或者服務(wù)型企業(yè)，因而財(cái)政方向的稅收需求就成了亟待解決的問題。至于賠償，那幾乎是不可能的事情；最后，房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售利潤(rùn)追求的影響，經(jīng)常會(huì)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行虛假信息的引導(dǎo)。首先在住房信息資源方面，房地產(chǎn)企業(yè)的操作過程要隱蔽的多，而不會(huì)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行公布；再者，即使住房出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購(gòu)房者群體也沒有足夠的能力或者實(shí)力去改變質(zhì)量問題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈條的現(xiàn)狀，也是房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的重要原因。建筑商為了保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，一方面對(duì)內(nèi)減少支出，另一方面則會(huì)減少住房建設(shè)必須的原材料、技術(shù)資源和管理資源的投入。眾所周知，住房建設(shè)利潤(rùn)是被層層分割的。房屋質(zhì)量問題固然有自然地理等因素的影響，但是“人禍”強(qiáng)于“天災(zāi)”。一旦資本本性成了房地產(chǎn)行業(yè)的最大目標(biāo)價(jià)值追求，那么企業(yè)的社會(huì)責(zé)任功能就會(huì)被大大削弱；而企業(yè)社會(huì)責(zé)任功能的削弱反過來(lái)又會(huì)形成新的房?jī)r(jià)上漲情況。通過循環(huán)反復(fù)地操作，房?jī)r(jià)就脫離了本來(lái)的成本價(jià)值范疇。在這種情況下，追求暴利的資本本性就成了房地產(chǎn)企業(yè)的最大目標(biāo)訴求。更多的情況是房地產(chǎn)企業(yè)將所屬項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了捆綁，有了暴利實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)有力保障。住房建設(shè)工作完成后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)再投入生產(chǎn)資金，并且通過銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)增值。納稅和關(guān)注公益事業(yè)不是給企業(yè)增加負(fù)擔(dān)，而是樹立其良好的形象和信譽(yù)。另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)“五證不全”使其“偷稅”、“漏水”現(xiàn)象比較普遍。在國(guó)家對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)有力的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)依然“榮登”我國(guó)暴利行業(yè)之首。同時(shí)在公益性事業(yè)方面，房地產(chǎn)行業(yè)也沒有建樹可言。政府相應(yīng)的監(jiān)管部門，在這項(xiàng)工作中負(fù)有不可推卸的責(zé)任，沒有發(fā)揮最大的價(jià)值性因素。在構(gòu)建和諧社會(huì)的理念下，房地產(chǎn)開發(fā)在有效的目標(biāo)管理控制中本可以降低環(huán)境污染的程度。因此，內(nèi)部關(guān)系不協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)企業(yè)不具備長(zhǎng)期發(fā)展的市場(chǎng)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值。最典型的案例就是拖欠勞動(dòng)報(bào)酬、侵犯人身權(quán)利等等。在追求片面利益最大化的同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)關(guān)系成為一種可有可無(wú)的選項(xiàng)。房屋質(zhì)量問題固然有自然地理等因素的影響，但是“人禍”強(qiáng)于“天災(zāi)”。住房質(zhì)量問題，造成的不僅僅是一座建筑物的有效使用問題，還有住房企業(yè)、政府監(jiān)管的時(shí)效操作問題。可謂滑天下之大稽！房屋質(zhì)量問題發(fā)生以后，直到媒體進(jìn)行曝光房地產(chǎn)企業(yè)才匆匆出現(xiàn)，但卻沒有一個(gè)主動(dòng)進(jìn)行社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。在事件發(fā)生以后，房地產(chǎn)企業(yè)不是檢查自身的建設(shè)問題和經(jīng)營(yíng)管理問題，而是將事故的責(zé)任推向自然因素的影響。十年來(lái)，住房質(zhì)量事故頻發(fā)，遍布全國(guó)多個(gè)城市和地區(qū)。近年來(lái)，住房質(zhì)量問題成為“”活動(dòng)的一項(xiàng)重要關(guān)注內(nèi)容。甚至購(gòu)房者在拿到住房鑰匙以后，卻發(fā)現(xiàn)沒有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于住房的質(zhì)量問題，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)“五證不全”，也就不能夠提供相應(yīng)的質(zhì)量證明文件。在實(shí)際的住房銷售過程中，他們將“七通一平”的產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了階梯度差異分解。購(gòu)房者因?yàn)椴涣私夥康禺a(chǎn)行情，或者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提供怎樣的產(chǎn)品服務(wù)與質(zhì)量也沒有形成一個(gè)概念性的思維。可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)是建立在損害社會(huì)民生基礎(chǔ)之上的。從企業(yè)社會(huì)責(zé)任共性需求的價(jià)值角度來(lái)開，房地產(chǎn)企業(yè)的倫理道德責(zé)任成為一種稀缺，高房?jī)r(jià)的盲目性投資建設(shè)使我國(guó)出現(xiàn)了很多“鬼城”。從很大程度上來(lái)說(shuō)，這種虛擬價(jià)值的增長(zhǎng)并不是建立在有效市場(chǎng)銷售機(jī)制基礎(chǔ)上的，而是將房地產(chǎn)與國(guó)家銀行資本進(jìn)行了捆綁，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)“綁架了”銀行等金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)前，住房?jī)r(jià)格并不是由房地產(chǎn)的收益和效用決定的，而是脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的“見利忘義”。究其原因，一方面是政府職能部門的監(jiān)管不力，另一方面則是市場(chǎng)利潤(rùn)的非正常因素影響。高房?jī)r(jià)的形成并不是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度和人民生活水平的快速發(fā)展產(chǎn)生的，而是房地產(chǎn)開商通過利用國(guó)家政府的管理政策漏洞和高銀行信貸的價(jià)值機(jī)制進(jìn)行的反逆向操作。房地產(chǎn)企業(yè)通過土地的重復(fù)性開發(fā)利用而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并沒有形成和諧的社會(huì)需求氛圍，也沒有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和科技的創(chuàng)新。一方面，這是國(guó)家政策管理空白所致；另一方面，則是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任缺失所產(chǎn)生的。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展標(biāo)志著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效程度和社會(huì)性價(jià)值財(cái)富的轉(zhuǎn)換程度，也是是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)展的程度。如水泥、建材、冶金等行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)建設(shè)類行業(yè)中的主體，很大程度上帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加了勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，對(duì)環(huán)境的污染和破壞很難避免，但卻可以最大程度地降低環(huán)境污染問題。構(gòu)建和諧社會(huì)，既包括人、企業(yè)與社會(huì)的和諧，也包括人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)發(fā)展的和諧。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)人的社會(huì)責(zé)任覆蓋面比較大，其承擔(dān)的責(zé)任主要分為以下幾個(gè)方面：一、企業(yè)本身必須承擔(dān)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的明禮誠(chéng)信責(zé)任；二、在社會(huì)價(jià)值活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須承擔(dān)科學(xué)發(fā)展的責(zé)任；三、改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，走可持續(xù)發(fā)展的道路；四、保護(hù)環(huán)境，促使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的責(zé)任；五、對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，通過物力、財(cái)力捐獻(xiàn)對(duì)文化醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的策應(yīng)和支持；六、房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)扶危濟(jì)困，發(fā)展慈善事業(yè)；七、對(duì)企業(yè)內(nèi)部，房地產(chǎn)企業(yè)要有效地為其員工提供人身健康保護(hù)；八、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)的科技創(chuàng)新既是企業(yè)的責(zé)任，也是社會(huì)發(fā)展的需求。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者的社會(huì)責(zé)任就是必須承擔(dān)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的明禮誠(chéng)信責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，最根本需求的組成部分是其對(duì)購(gòu)房者的社會(huì)責(zé)任。兩個(gè)方向是指社會(huì)責(zé)任的宏觀方向和微觀方向，三個(gè)層面是指國(guó)家需求層面、企業(yè)內(nèi)部員工需求層面、社區(qū)和買房者層面。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)的倫理責(zé)任、公益責(zé)任和慈善責(zé)任既是社會(huì)對(duì)企業(yè)的社會(huì)性價(jià)值展現(xiàn)要求，也是企業(yè)軟實(shí)力形象建設(shè)的重要內(nèi)容。社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要超越自身狹隘的利益價(jià)值觀念，將企業(yè)所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任得到有效價(jià)值性程度的發(fā)揮。對(duì)目前社會(huì)的積極對(duì)應(yīng)情況及不足部分進(jìn)行分析、整理，針對(duì)漏洞部分提出強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策性建議。在經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)不僅要承擔(dān)社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，也要承擔(dān)必要的社會(huì)責(zé)任。企業(yè)要和消費(fèi)者、供應(yīng)商、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、員工等利益相關(guān)者發(fā)生利害關(guān)系，必須接受法律規(guī)范和道德準(zhǔn)則的約束。企業(yè)是社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)家肩負(fù)著發(fā)展經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的雙重歷史重任。企業(yè)是經(jīng)濟(jì)組織要追求利潤(rùn)最大化，但利潤(rùn)最大化不是與企業(yè)的社會(huì)責(zé)任對(duì)立的。共同的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念等軟管理要素的價(jià)值高于其他因素的價(jià)值。三是社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值或用戶價(jià)值高于生產(chǎn)價(jià)值。一個(gè)企業(yè)要做成長(zhǎng)壽企業(yè)就必須注意可持續(xù)發(fā)展，做一家勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的企業(yè)。按世界銀行的分類，中國(guó)已走出了低收入國(guó)家行列。企業(yè)倫理是一種精神生產(chǎn)力，它可以轉(zhuǎn)化為物質(zhì)生產(chǎn)力，提高勞動(dòng)效率和經(jīng)濟(jì)效益；可以提高企業(yè)家和員工素質(zhì)，形成企業(yè)倫理人格和共同價(jià)值觀及共同文化，成為企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)力量；可以提升企業(yè)的知名度、信譽(yù)度、美譽(yù)度，提升企業(yè)的社會(huì)形象和市場(chǎng)影響力。有些人以為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)倫理標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)利益標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)立的，甚至將現(xiàn)階段中國(guó)的發(fā)展比作資本原始積累，道德倫理下滑不可避免。由于它具有合理和不合理的雙重性，作為發(fā)展中國(guó)家要加以認(rèn)真對(duì)待。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1995年以來(lái)，中國(guó)沿海地區(qū)至少已有8000多家工廠接受過跨國(guó)公司的社會(huì)責(zé)任審核，有的企業(yè)因?yàn)楣芾砹己枚@得了更多的訂單，但不少企業(yè)因達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而被取消了供應(yīng)商資格。由于三國(guó)均是歐盟的主要紡織品服裝進(jìn)口市場(chǎng)，進(jìn)口份額約占整個(gè)歐盟的50%以上，這項(xiàng)要求將給中國(guó)出口企業(yè)帶來(lái)巨大壓力。據(jù)悉，德國(guó)進(jìn)口商協(xié)會(huì)已制定了《社會(huì)行為準(zhǔn)則》，規(guī)定德國(guó)進(jìn)口商經(jīng)SA8000協(xié)會(huì)授權(quán)，對(duì)其供應(yīng)商（外國(guó)出口商）的社會(huì)行為進(jìn)行審查。如何建立企業(yè)社會(huì)責(zé)任目前中國(guó)正處于不斷擴(kuò)張開放，進(jìn)一步融入經(jīng)濟(jì)全球化的過程之中，我們應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)全球化的角度審視企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要戰(zhàn)略意義。這些企業(yè)沒有看到企業(yè)和社會(huì)的相互依存關(guān)系，沒有看到當(dāng)企業(yè)很好地履行了其社會(huì)責(zé)任時(shí)會(huì)贏得社會(huì)的巨大回報(bào)。其結(jié)果必然是：違反社會(huì)道德和損害公共利益的企業(yè)得不到應(yīng)有的懲罰模范履行社會(huì)責(zé)任的企業(yè)得不到應(yīng)有的獎(jiǎng)勵(lì)。(3)中國(guó)企業(yè)，尤其是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展歷史較短，且面臨諸多制約發(fā)展的環(huán)境障礙，自然會(huì)以維持生存作為第一要?jiǎng)?wù)。在這種情況下，要求企業(yè)確立更高的需求層次，承擔(dān)較多的社會(huì)責(zé)任，是有相當(dāng)難度的。差距存在的原因主要有：(1)中國(guó)的基本國(guó)情仍然是人口多、底子薄。社會(huì)責(zé)任這個(gè)