【正文】 賣場相關銷售道具制作 外賣場 企劃部銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 企劃 研發(fā)部售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議工程：組織招標確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務、項目銷售、運營樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發(fā) 財務、項目銷售、運營沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發(fā)、項目銷售入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定研發(fā)：項目研發(fā)設計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發(fā) 工程項目 銷售 法務項目周邊主要道路設置醒目指示系統(tǒng) 企劃（意向）派籌卡及紀念禮品 企劃聯(lián)動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部進行聯(lián)動單位的培訓和包裝 企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃意向商家簽約 進駐意向書 法務：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運營組 法務確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目銷售部：參與討論，提出建設性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細化方案確定 企劃 項目銷售項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 “研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、研發(fā)設計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項目銷售項目開盤前準備 銷售內部資料 房型、房號及面積對照表 “研發(fā)：提供房型本冊、技術支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發(fā)銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項目銷售 研發(fā) 工程客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場交工標準確定 “銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標準 法務：法律風險提示。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 研發(fā)規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等 研發(fā)：配合確定樁基施工標準 工程 研發(fā)樁基全面施工 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告 工程開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 工程 支護工程 工程降水工程 工程地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)基礎施工 地基處理 工程混凝土墊層 工程地下防水 工程混凝土基礎 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題 工程 研發(fā)基礎驗收備案 承建單位自評 工程監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查 工程材料報送監(jiān)督站，協(xié)調監(jiān)理組織相關部門驗收 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表 工程基礎處理竣工結算 核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。開發(fā)部 工程安全施工措施登記表 工程：配合現(xiàn)場安全，進行安全措施實施的監(jiān)督及安全管理 開發(fā)部 工程交費各專業(yè)會簽單 建委各內部相關部門及配套各專業(yè)局確認 開發(fā)部銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照 開發(fā)部 資質證書 開發(fā)部《國有土地使用證》或《建設用地規(guī)劃許可證》 開發(fā)部投資計劃(項目備案)開發(fā)部《建設工程規(guī)劃許可證》 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙 開發(fā)部《建設工程施工許可證》 開發(fā)部公用基礎設施配套證明 開發(fā)部獲取前期物業(yè)備案證明 “物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價局核定的物業(yè)管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續(xù)完成）研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙” 開發(fā)部 物業(yè)基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件 工程：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明 開發(fā)部 工程獲取《面積計算成果表》 “開發(fā)部：提供地名批復及附圖、圖審證等證件 研發(fā)部：提供全套施工圖” 銷管項目總平面圖 研發(fā)：出圖 開發(fā)部 研發(fā)獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷管：配合網(wǎng)上錄入 開發(fā)部 銷管企業(yè)投資項目備案 規(guī)劃成果 開發(fā)部大配套 開發(fā)部開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場 工程臨水、臨電 “工程：根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護財務：提供資金，運營：審核” 開發(fā)部 工程部、財務部、運營部臨水、臨電 開發(fā)部 工程平整場地 工程施工組織方案 “研發(fā)：負責提供所需的全部資料運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格?！颁N售、商業(yè)：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審 研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求 銷管 運營資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務 工程、開發(fā)設計前期 明確產(chǎn)品設計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見 研發(fā) 銷售明確設計院選擇標準 研發(fā)制定設計組織計劃 研發(fā)方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務中心、集團資管部、法務綜合管理部投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心投經(jīng)濟標 確定土地上限 拓展部拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術 拓展部掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術 拓展部獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務：合同條款的草擬和完善財務：提供資金” 拓展部 法務 財務部用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務出讓金、交易費交費證明 財務：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務確權 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質預審表 開發(fā)部委托工程咨詢資格機構編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關項目資料 開發(fā)部 研發(fā)向項目備案機關提交申請報告 開發(fā)部 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī) 研發(fā)：委托設計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書 開發(fā)部土地確權來源證明文件 開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務中心 開發(fā)部規(guī)劃設計階段 區(qū)域市場調研 “項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。拓展部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部市場深度調研 “銷售：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建立項批復(發(fā)改委)2 選址意見書(管委會)3 土地證(國土局)4 地名申報(民政局)5 建設用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局)6 環(huán)評報告（環(huán)保局,委托環(huán)評公司辦理）7水保方案設計所需資料(稅務局)8 建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃局)消防審核申報表(消防支隊 10 人民防空地下室建設審批表(人防辦公室)11規(guī)劃審查必須報送文件(城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會)12 規(guī)劃設計方案申報(規(guī)劃局)13 施工圖審查要件(審圖機構)14 建筑設計方案申報（規(guī)劃局）監(jiān)理招投標及合同備案所需材料施工招投標及合同備案所需材料 17 設計合同審查備案所需材料(建設局)18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料(建設局)19 委托質量監(jiān)督所需材料(質量技術監(jiān)督局))(建設局)(建設局)21 22 23 24 26 27 建設工程施工許可證(建設局)施工用水申請(自來水公司)施工用電申請(電力公司)辦理臨時占道、開口(城管局)物價審批所需材料(建設局)物業(yè)管理備案(建設局)初始登記(建設局)商品房預售許可證(建設局)第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段 主要工作內容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，