【正文】 同程度的破損且日趨惡化。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。并主動(dòng)想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問題。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。這就不斷地激化了人車矛盾。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個(gè)問題是車輛管理。整體治安存在隱患。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個(gè)出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理多年來，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動(dòng)居民“花錢買服務(wù)”意識(shí)的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。針對(duì)此情況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會(huì)等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，樹立正確的消費(fèi)觀念。名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)——物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目——更多業(yè)主不繳費(fèi)——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入——再次循環(huán)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。居民的生活背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。通過調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個(gè)小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。多年來，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。第八調(diào)研小組 年6月21日2012第二篇：老舊小區(qū)調(diào)研報(bào)告關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報(bào)告——以天橋?yàn)承^(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問題前言小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。一個(gè)城市發(fā)展水平，一個(gè)城市的文明程度，歸根到底都要通過作為城 市主體的人的形象來體現(xiàn)，最終都具體到社區(qū)建設(shè)上。（五）積極在實(shí)踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過調(diào)查問卷摸清老舊小區(qū)居民對(duì)物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和方式。（四）利用社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題 根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》和《關(guān)于2011年全面推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實(shí)施意見》文件，社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用范圍主要用于公益事業(yè)。爭取達(dá)到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個(gè)有” 基本目標(biāo)。選聘綠化隊(duì)伍定期美化澆灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強(qiáng)小區(qū)的治安維護(hù)和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時(shí)處理解決居民急需問題。一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。借鑒其它社區(qū)對(duì)老舊 小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。其中重點(diǎn)做好以下方面的工作：①對(duì)小區(qū)內(nèi)停車管理不到位的情況，及時(shí)檢查取證，將信息反饋給消防部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)對(duì)違法行為的查處整治監(jiān)督；②協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)治安環(huán)境惡化問題，對(duì)小區(qū)的治安問題匯總，定期進(jìn)行治安環(huán)境檢查，對(duì)存在的問題及時(shí)聯(lián)系公安部門進(jìn)行整治；③建立小區(qū)違法建設(shè)巡查機(jī)制，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)是否存在違法建設(shè)行為進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)制止查處，并向督導(dǎo)中心及時(shí)上報(bào)違法建設(shè)報(bào)告書，對(duì)需要由城管部門查處的及時(shí)聯(lián)系城管部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法；④對(duì)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行定期巡檢，建立起小區(qū)經(jīng)營臺(tái)賬，對(duì)存在的無照經(jīng)營、違法出租等情況，制作違法經(jīng)營報(bào)告書及時(shí)反饋給工商、住建部門進(jìn)行查處，徹底根除小區(qū)存在的綜治隱患。、城管、消防、工商、住建等部門的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，梳理與小區(qū)物業(yè)相關(guān)的職責(zé)分工。督導(dǎo)中心可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。街道物業(yè)督導(dǎo)中心主要職能物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)本轄區(qū)居住小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)停止或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)時(shí)，啟動(dòng)物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由街道辦事處及時(shí)向區(qū)政府匯報(bào)，請示對(duì)小區(qū)物業(yè)危機(jī)啟動(dòng)辦事處、住建委、公安局三方協(xié)作接管機(jī)制。可以先把事情做起來，居民對(duì)管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動(dòng)“誰受益誰出資”的意識(shí)，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問題的解決。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。居委會(huì)又沒有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無法制止，違建亟待整治。常見的有占用綠地外擴(kuò)陽臺(tái)、占用綠地搭建車棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了2名清掃員，小區(qū)主干道