【正文】 框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 4凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。 居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。按其用途不同，有以下兩類： 216。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。 216。 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。 4 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地兩類。其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。 216。 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。216。 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 216。 倉(cāng)庫(kù)用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。2 地產(chǎn)的概念與分類 地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。3．搜集與尋找客戶資料，建立客戶檔案。4．接待來訪客戶，以及綜合協(xié)調(diào)日常銷售事宜，代表公司做項(xiàng)目的講解（視頻），第二十五期樓盤推薦工作職責(zé)和業(yè)績(jī)：1．負(fù)責(zé)公司銷售工作，客戶維護(hù)與完成銷售的任務(wù)指標(biāo)。2．制定自己的銷售計(jì)劃，并按計(jì)劃回訪客戶和開發(fā)新客戶。接待、跟蹤，認(rèn)購(gòu)簽約以及按揭辦理，客戶維護(hù)等。1認(rèn)真完成銷售經(jīng)理交代的其它工作。必要時(shí)協(xié)助內(nèi)外勤做其它工作。協(xié)調(diào)安排并做好銷售部的每一次推廣活動(dòng)。認(rèn)真填寫當(dāng)天的日?qǐng)?bào)表，堅(jiān)持做事有始有終，事先要有計(jì)劃，事后要有總結(jié)。及時(shí)作好每個(gè)合同的回款工作。認(rèn)真接待客戶，善于分析目標(biāo)客戶群及客戶心理，努力促成每一個(gè)潛在客戶。十、下班后按值班制度規(guī)定做值日。八、參加部門晨會(huì)、晚會(huì)和周例會(huì)（在會(huì)前應(yīng)先進(jìn)行工作總結(jié)和思路整理），積極發(fā)言，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、提出遇到的問題，以便會(huì)上討論解決。六、編制第二天的工作計(jì)劃。四、協(xié)助本部門或同事做一些力所能及的工作。二、接待新、老客戶，并做登記、記錄和客戶分類。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確。當(dāng)你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點(diǎn)是什么之后，就可以針對(duì)他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。成功的銷售顧問應(yīng)具備怎樣的素質(zhì)優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅(jiān)持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營(yíng)造舒適氛圍的能力。（3）、是服務(wù)大使銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。他們的具有鮮明的置業(yè)特征：（1）、企業(yè)、項(xiàng)目的形象代言人置業(yè)顧問面對(duì)面地直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化、其一舉一動(dòng)、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項(xiàng)目（品牌）的形象。二、辦理按揭所需費(fèi)用：三、銷售人員應(yīng)盡力讓客戶在銀行要求的時(shí)間辦到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。抵押手續(xù)費(fèi)。夫妻雙方如戶口沒在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個(gè)體，一定提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明?！?按揭貸款所需資料及費(fèi)用一、所需資料：購(gòu)房協(xié)議書（簽字按手印）《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款?！?貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金?！褶k理銀行按揭需具備的條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的20%作為首付款；有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人；貸款規(guī)定的其他條件。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，13 在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2其它產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。面層的做法和要求與地面相同。2商品房預(yù)售的條件① 五證俱全《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》②按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨(dú)小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。2成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。1預(yù)售價(jià)：指商品房在期房時(shí)預(yù)售的價(jià)格。1均價(jià)：指商品房在銷售價(jià)格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷售總建筑面積），即得出每平方米的均價(jià)?；鶅r(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。智能生活基于寬帶網(wǎng)。1智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動(dòng)為幼兒和老人求救，進(jìn)行遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)；住宅防盜系統(tǒng)，當(dāng)有歹徒闖入，可以自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人和撥打報(bào)警電話；住宅消防報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報(bào)災(zāi)等；包括有線電視、語言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務(wù)消費(fèi)一步到位，符合在家辦公的需求，11 還可以使人們足不出戶就可以進(jìn)行電子購(gòu)物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點(diǎn)播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動(dòng)。⑸ 衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。⑶住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。1戶型的基本要素包括哪些⑴ 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：是否具備良好的采光、通風(fēng)，對(duì)人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。它包括抵押權(quán)和典權(quán)。當(dāng)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行買賣、抵押等處置時(shí)，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。每套房產(chǎn)只有一本《房屋所有權(quán)證》，它可以證明其房屋所有權(quán)人對(duì)該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護(hù)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨(dú)立基、箋板基、箱形基和樁基。居住區(qū)用地組成⑴ 住宅用地⑵ 公共服務(wù)及設(shè)施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 綠地1住宅類型及用地特點(diǎn)1建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工業(yè)建筑 ⑷ 農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅通常按建筑層數(shù)劃分1—3層為低層4—6層為多層7—12層為小高層12層以上為高層公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分 總高度超過24m的為高層。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100% 綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100%建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計(jì)算。二、房地產(chǎn)術(shù)語用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。另外，人們都有一種觀念“有土地就有財(cái)，有財(cái)就買地”，所以對(duì)于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。缺點(diǎn)是流房地產(chǎn)可以算是相當(dāng)古老的投資工具，在過去，投資知識(shí)尚沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，也沒有目前這么多投資分析與策略時(shí)，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢買房地產(chǎn)放著，不管是土地或房子，將來總會(huì)賺錢。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費(fèi)，抵作地價(jià)款。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，3紅皮《房地產(chǎn)證》可以在市場(chǎng)上公開銷售的市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。2已抵押的房地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 (一)(二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(三)3遺失《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。2房地產(chǎn)抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(一)經(jīng)(二)因(三)因一05%；另每證貼花5元；(2)登 7(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。2房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。2房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)2房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人171樓花25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、6 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。d、穿過建筑物的公共通道。b、作為人防工程的地下室。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑面積。1房屋的公共面積2．2 米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。1確