【正文】 種結(jié)構(gòu)形式。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié)（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。（2）經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。 〈〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：（1）交付全部使用權(quán)出讓金，選取土地使用權(quán)證書。也就是先付款，后交貨。 商品房預(yù)購預(yù)售實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。 商品房預(yù)購預(yù)售管理 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價 資源采購與供應(yīng) 房地產(chǎn)經(jīng)營項目的成本估算 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況四、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的的問題。 經(jīng)濟效益問題。這個問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可行性”問題。 工程技術(shù)問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。 地產(chǎn)市場問題。三、可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標準把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。其主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以及市場等方面進行詳細的和深入細致的分析論證、確定經(jīng)營管理項目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進行仔細的調(diào)查、分析、計算、評估，在這個基礎(chǔ)上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。（2）初步可行性研究階段其主要任務(wù)是根據(jù)機會研究階段的結(jié)果，進一步研究經(jīng)營管理項目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計方案、項目工程的施工進度等狀況。（1）機會可行性研究階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。（3）經(jīng)營項目實行保險。減輕風(fēng)險的損失。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險。 地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理辦法（1）回避風(fēng)險。（5）（4）（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險：分為兩個方面，一是由于政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面的政策等。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險：是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性（4） 房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，決定了房地產(chǎn)在地域上對市場供求的不可調(diào)劑性（2） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險合格后即可交付使用。1土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項市政配套工程的施工。 辦理下水管線設(shè)計，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證第五部分：委托熱力公司進行熱力線路設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。第一部分：組織各項市政管線的設(shè)計工作第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證第四部分：（1） 市審計局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)（4） 委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進行工程質(zhì)量監(jiān)督（2） 對施工單位進行資格預(yù)審（9） 填寫招標申請書，并到市招標辦辦理招標登記（7） 到市建委主管部門核實任務(wù)（5）均按照建筑平方米收?。┤绻枪ú糠郑瑒t是根據(jù)使用量確定收取的標準，同時一般是在市政工程開工前交納。 到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表（3）第二部分：（1） 到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；（2）完成以上各項工作后，即可進行施工前的準備工作。 燃氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；d. 到園林局申請伐樹許可證；b. 對建設(shè)用地進行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。 地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。 在立項報告批準之后，即可到建設(shè)項目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。 持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請報告經(jīng)市計委、建委、規(guī)委批準項目可行性報告、規(guī)劃設(shè)計方案、市規(guī)劃局開據(jù)的設(shè)計任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。 將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計單位。 畫樁位，并給出打樁條件（2）方案圖批準后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。 規(guī)劃局對規(guī)劃方案進行審查，并提出對方案審查的意見8. 根據(jù)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計單位或采用招標投標方式，選擇規(guī)劃設(shè)計單位進行歸戶啊設(shè)計，提出規(guī)劃設(shè)計方案6. 持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見4. 劃局辦理規(guī)劃用地許可證2.收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時進行以下三部分工作。以上第七項工作完成后，將結(jié)果報市政府審批。（2）第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1）（2） 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1） 申請者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡稱市規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知單，辦理征地意見書。 市計委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃氣管理部門等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達審查通過的批復(fù)文件，并下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。 申請者向計委和市建委提交項目可行性研究報告。 市計委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項，發(fā)給立項批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進行項目可行性研究。如項目較大還需向規(guī)劃委員會申報。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序 房地產(chǎn)的租售管理 征地與拆遷 房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批第一節(jié)如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。 影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。三、此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。 房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。 房地產(chǎn)消費一、主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。 房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。 房地產(chǎn)市場一、處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。四、房產(chǎn)的分類國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。 軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護地帶等用地。 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。24）做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語”即蔑視語、煩躁語、否定語和斗氣語?！?2）對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。20）通話時，手旁要準備好筆和紙，記錄下對方所講的要點，對方講完時應(yīng)簡單復(fù)述一遍以確認。19）接電話時，先問好，后報項目名稱。17）如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍后”并盡快處理完畢。15）對客人的詢問不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請客人稍后，再代客戶詢問，或請客人直接聯(lián)系相關(guān)部門或人員聯(lián)系。13）無論任何時刻從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對客人造成的任何不便都要說“對不起”，將證件等遞還給客人時應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜。 10）講話時要使用文明禮貌用語，不準講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言，不開過分的玩笑。（8） 不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢及表情。（6） 在客人講話時，不得經(jīng)?？词直怼＃?） 他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、瘙癢、敲桌子等，要做到修飾避人。（2） 交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。11）上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。（9） 行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。遇到客人或同事，應(yīng)主動退后，并微笑著做出手勢“您先請”，（7） 在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說聲“對不起”，待客人閃開時說聲“謝謝”，再輕輕穿過。（5） 在任何地方遇到客人，都要主動讓路，不可搶行。（4） 幾個人通行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。（2） 行走時上身保持站姿標準。置業(yè)顧問的標準動資（1） 行走時步伐要適中，女性多用于小步。（9） 離位時，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿應(yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動。（6） 兩手平放在腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部神情。（4） 造訪生客時，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時，可坐落在座椅的2/3，不得倚靠椅背。（2） 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲。兩腿繃著，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。（3） 四肢：雙臂自然下垂，雙手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。售樓員的標準站姿與坐姿1. 站姿（1）