【正文】 ， 2021年 寶安 區(qū)新推樓盤概況 從 今年 7月 1 日起，深圳將正式擴(kuò)容，關(guān)外的寶安區(qū)也從此納入特區(qū)范疇， 由于土地資 源緊缺（特別是關(guān)內(nèi)），關(guān)外已成今后房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場， 寶安區(qū)目前的新盤主要集中在寶安中心區(qū)和龍華新城，房價在 20210 上 下 ，從房價走勢來看，龍華新城與寶安中心區(qū)的房價大致相仿。 2021 年 5月，深圳市委市政府作出了設(shè)立光明新區(qū)的決定，原寶安的公明、光明 2 個街道的經(jīng)濟(jì)社會事務(wù)納入光明新區(qū)管理。寶安在中國改革開放歷史進(jìn)程中扮演過重要角色，如 1983 年 7 月 8 日，新中國第一家股份制企業(yè)寶安縣聯(lián)合投資公司向社會公開發(fā)行了新中國第一張股票，打破了 “股票是資本主義的專利 ”的舊觀念，成為中國證券市場的先行者。1982 年，國務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)寶安縣建制。 1979 年，中 國改革開放的序幕從這里拉開。 （二） 寶安 區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景 區(qū) 概況 寶安區(qū)位于深圳市西北部，全區(qū)總面積 713 平方公里，海岸線長 ，寶安歷史源遠(yuǎn)流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過 500萬人。 市區(qū)土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補(bǔ)，而目前舊改項目操作起來較為繁瑣，時間較長，難于解決土地的急需問題， 而關(guān)外 的寶安、龍崗兩區(qū)尚有較多待開發(fā) 利用 的 土地，由此可以看出 ，今后幾年關(guān)外兩區(qū)必將成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。投資豪宅的置業(yè)者一般是短線投資，而購買小戶型的投資客多是長線投資，目的是為了獲取穩(wěn)定的租金回報。他們一般都是再次置業(yè)，都有較高且穩(wěn)定的收入， 或者原有一定的投資資本， 他們置業(yè)的 目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤。 過渡型置業(yè)者 這 一類客戶群大多購買小戶型項目，他們大多比較年輕， 希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟(jì)制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)， 他們購房雖然 也 是 用于 自住 ，但 當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟(jì)時，可能變賣該房，或用于出租。這種矛盾的加深，也進(jìn)一步刺激了深圳的樓市，加劇了房價的上漲 ， 未來深圳樓市價格必然穩(wěn)中有升。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān) 測， 2021年上半年深圳住宅的成交均價大致呈先攀升后回落之勢，特別是在 “國十條 ”出臺后，新房成交均價下跌明顯， 6 月份的成交均價已跌至 16970元 /平方米，較 2 月份的峰值（ 24195 元 /平方米）下降 7225 元 /平方米，降幅接近 30％ ，需要說明的是，房價 的回落大部分的原因是緣于成交結(jié)構(gòu)的變動，即成交物業(yè)逐漸低端化、低價格，另一方面，新政帶來的 “特價房 ”也是導(dǎo)致房價回落的原因之一。所以， 綜觀全局， 房地產(chǎn)市場的前景是樂觀的 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 16345億元，增長 %，雖然 2021年 上半年 成多 ， 上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉(zhuǎn)冷， 但是由于 深圳可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺， 已 成為制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)的一大重要瓶頸。 所以，對房價起決定性作用的因素不是新房的供應(yīng)量，而仍然是 房地產(chǎn) 的 調(diào)控政策。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 房地產(chǎn)現(xiàn)在還是賣方市場，新盤的推出節(jié)奏是掌握在開發(fā)商手中的，開發(fā)商有各種辦法決定推盤的進(jìn)度。其中純新盤開盤 47 個 ， 老項目后期開盤 13 個。 由于深圳關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展成熟， 關(guān)外占有住宅開發(fā)的很大份額，關(guān)外 已成為 房地產(chǎn)市場開發(fā)的主戰(zhàn)場。 從入市新盤的區(qū)域和各行政區(qū)的推盤量 來看， 深圳房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場依然集中在關(guān)外， 二線關(guān)外 入市 的 新盤數(shù)量占到入市新盤總數(shù)的 60%左右 ， 超過關(guān)內(nèi) 四 區(qū)的總和。 從 2021年 國家特別加強(qiáng)對住宅市場的宏觀調(diào)控 后 ，部分投資者轉(zhuǎn)向非住宅市場，促使非住宅物業(yè)的迅速發(fā)展，寫字樓的暢銷是其中之一。二是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大后勁和政府的大力規(guī)劃促進(jìn)寫字樓市場的繁榮發(fā)展，不少國際知名公司進(jìn)駐市中心區(qū)，增加寫字樓的有效需求 。隨著宏觀調(diào)控政策實施，高檔房價 高企勢頭得到控制，隨著時間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅 的漲幅明顯趨緩。另外， 高檔公寓銷售價格高于同期普通多、高層住 宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，漲勢基本企穩(wěn)。 往 年在售的普通商品房高層住宅樓盤比較多，分布廣，關(guān)外比較集中于寶安、龍崗、布吉、龍華等片區(qū)，還有部分是處于關(guān)口的，另外還有小部分是分布 在羅湖、福田、南山、和蛇口等片區(qū)，這些樓盤位于特區(qū)內(nèi)，價位比較高。如 果能提高工資標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合城中村改造，房租會有一定幅度的增長 。 我們認(rèn)為 2021 年應(yīng)該是中國房價的 “維穩(wěn)年 ”，遏制房價快速上漲的相關(guān)舉措和方向不會改變，而處于 “維穩(wěn) ”的需要，政府亦不會出現(xiàn) “扼殺 ”房價的實質(zhì)舉措。從價格走勢看 ， 2021年樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。 受此的影響，長遠(yuǎn)來看：未來深圳房地產(chǎn) 行業(yè)價值和開發(fā)商投資積極性都將有所提升，居民住房消費(fèi)也將保持穩(wěn)定增長，并繼續(xù)向?qū)毎病垗彽葏^(qū)域有效分流 。該方案確立了深圳 “深港五大中心 ”的地位，而 “特區(qū)版圖擴(kuò)展 ”的方案也已上報中央。預(yù)計未來商品住房開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積同比將繼續(xù)回升，環(huán)比上漲還將持續(xù)。 2021 年，在 08 年實施的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發(fā)，并帶動改善性需求和投資性需求入市，促使了樓市持續(xù)回暖繼而轉(zhuǎn)為一片繁榮和火爆 ， 過去的 2021 年深圳樓市或多或少出乎人們的意料 。 （ 3） 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 ○1 市場現(xiàn)狀綜述 為穩(wěn)定房價 ,抑制房價過快上漲 ,中央及地方出臺一系列的調(diào)控政策 ,分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調(diào)控房地產(chǎn)市場，深圳房價上漲過快的勢頭有所抑制，漲幅逐漸回落。 深圳城市人口急劇增長， 每 年 增長人口平均 超過一百萬 。 小結(jié)： 各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示年內(nèi)深圳市經(jīng)濟(jì)仍處良好運(yùn)行狀態(tài)；社會消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人民的消費(fèi)能力得到了進(jìn)一步提高，必將刺激人民對如商品房等大件消費(fèi)品的需求。 6 月末國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 ，比年初增長 %；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 元，比年初增長 %。從環(huán)比看，全市出口有所回落， 6 月份出口總額比 5 月份下降 %。 上半年全市進(jìn)出口總額 億美元，增長 %。在十大類商品銷售中，除服裝鞋帽針織類下降，其余均不同程度增長。 上半年深圳港港口貨物吞吐量 萬噸，增長%，其中港口集裝箱吞吐量 萬標(biāo)箱，增長 %，分別比上年同期提高 。全市客運(yùn)量 億人，增長 %；旅客周轉(zhuǎn)量 ，增長 %。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %；更新改造投資 億元，增長 ％；其他投資 ，增長 %。 從行業(yè)看，第一大行業(yè)通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值 億元，增長 %，比 15 月份提高，比上年同期提高 ，占工業(yè)增加值比重進(jìn)一步上升為 %。 從企業(yè)經(jīng)濟(jì)類型看，受外部需求回暖，出口回升帶動，占全市工業(yè)增加值比重為 %的外商及港澳臺投資企業(yè)增加值 ，增長 %，比上年同期提高 點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年底的： ： 發(fā)展為 ： ： ，第三次產(chǎn)業(yè)所占比重進(jìn)一步提高 。 初步核算，上半年全市生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長%。 但 值得關(guān)注的是， 政府“打壓”房價，是為了抑制房價上漲過快（即指價格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上漲，所以 房地產(chǎn)價格仍然保持了持續(xù) 穩(wěn)定的小幅 上漲的趨勢，在部分城市和地區(qū)，房價上漲的幅度超過了當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長速度。投機(jī)性購房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度也有所減緩，包括土地開發(fā)貸款、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款的增幅均出現(xiàn)了明顯的下降。 今年在建項目、續(xù)建項目壓力很大，加上推進(jìn)民生工程在第一位，而是把 “調(diào)結(jié)構(gòu) ”放在第一位。消化現(xiàn)有土地資源。開展出讓合同專項清理，加大閑置土地處置力度，開展對囤地炒地等違規(guī)行為的專項整治。加快編制 20212021 年保障性住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地。 合理安排 2021 年新增建設(shè)用地計劃。出口明顯好轉(zhuǎn) 。同時人口結(jié)構(gòu)提 升消費(fèi)成為新亮點(diǎn)。而隨著消費(fèi)者信心和就業(yè)情況的改善 ,2021 年全年私人消費(fèi)有望持續(xù)穩(wěn)定增長。 2021 年中國經(jīng)濟(jì)增長主要的 動力源自經(jīng)濟(jì)增長動力的平衡以及多方因素的改善。 三、 項目投資環(huán)境和市場研究 （一） 市場宏觀背景 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇漸入軌道， 經(jīng)歷不平凡的 2021 年 后 ,中國經(jīng)濟(jì)在 2021 年可能會伴有溫和的通脹，但不會面臨惡性的通脹壓力， 2021 年 GDP 增長為 %，本年度經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期 將穩(wěn)定在 9%10%的區(qū)間范圍內(nèi) ,并且經(jīng)濟(jì)增長的動力和結(jié)構(gòu)也將更為平衡。因此本項目的建設(shè)是可行的。 綜上 所述，本項目的建設(shè)符合列入深圳市城中村改造計劃的要求，符合深圳市城中村改造的政策要求，符合寶安 區(qū)規(guī)劃的要求，符合 寶安 區(qū) 布巷口 村 舊 改 專項規(guī)劃 的要求，符合產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 而方案二 則根據(jù)城 鎮(zhèn)發(fā)展的整體要求進(jìn)行整體改造，規(guī)劃將工業(yè)區(qū)改 造 為居住生活區(qū)，同時加強(qiáng) 周邊配套設(shè)施建設(shè)。 方案二： 在充分考慮 市 鎮(zhèn) 功能及周邊環(huán)境要求的情況下，根據(jù)城鎮(zhèn) 發(fā)展的整體要求進(jìn)行整體改造，規(guī)劃將工業(yè)區(qū)改 造成 居住生活區(qū)，同時加強(qiáng)周邊配套設(shè)施建設(shè)。 寶安 區(qū) 布巷口 村改造專項規(guī)劃 將本項目地塊定義為近 期改造區(qū) ： 【 特征 】 現(xiàn)狀建筑整體質(zhì)量較差 ，布局參差不齊， 產(chǎn)業(yè)用地與周邊發(fā)展 很 不 協(xié)調(diào)，工業(yè)區(qū)對周邊 環(huán)境影響較大 （ 詳見下 頁插圖 ） 。 該片區(qū)的功能定位是：以居住為主，集居住、 公共設(shè)施等功能 齊全 的綜合性片區(qū)。 區(qū)規(guī)劃的要求 嚴(yán)格控制工業(yè)用地的發(fā)展，對于規(guī)劃轉(zhuǎn)型的工業(yè)區(qū)，應(yīng)進(jìn)一步制定詳細(xì)的調(diào)整規(guī)劃；對外遷的企業(yè)應(yīng)加以引導(dǎo)，使其向城市 較 外圍的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)遷移。這正好滿足地塊業(yè)主更愿獲得穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的利益的需 求。 從以上分析可知，從地塊業(yè)主利益出發(fā)，方案二較方案一更有利 。 開發(fā)商土地使用成本 (萬元 ) （ 1）建設(shè)廠房價格 *(2021+2021)=20640(萬元 ) （ 2）建設(shè)期廠房租金補(bǔ)償 110*24=2640(萬元 ) （ 3）地價補(bǔ)差（交國家） *()*2200=3234(萬元 ) 合計： 20640+2640+3234=26514 (萬元 ) （ 1）移交業(yè)主的商品房價值 19160*+1000*4=25397 (萬元 ) （ 2）建設(shè)期廠房租金補(bǔ)償 110*24=2640(萬元 ) （ 3）地價補(bǔ)差（交國家） *()*2200=3234 (萬元 ) 合計： 25397+2640+3234=3127（萬元 ） 方案一：在觀瀾 購 地 建 廠房，樓面價格按 2021 元 /平方米計，建筑成本 按 2021元 /平方米計。 可得到 20210 平方米的住宅商品房（其中包括 1000 平方米的商鋪） 根據(jù)深圳市房地 產(chǎn) 發(fā) 展 趨勢，住宅樓的升 值 潛 力 更大。若容積率按 計 [最終以政府的批文為準(zhǔn) ]，則所開發(fā)的商品房總建筑面積約為 67200 平方米 ， XX實業(yè)股份有限公司 可得到 20210平方米的商品房（其中包括 1000平方米的商鋪）。 方案二： 由 XX 實業(yè)股份有限公司 及房地產(chǎn)開發(fā)商共同開發(fā)該地塊的房地產(chǎn)， XX 實業(yè)股份有限公司 負(fù)責(zé)出讓土地使用權(quán)，房地產(chǎn) 開發(fā)商負(fù)責(zé)提供全部開發(fā)建設(shè)資金。即由布巷口 村實業(yè)股份有 限公司 出讓該地塊土地使用權(quán)；由開發(fā)商在龍崗區(qū)大工業(yè) 區(qū) 片區(qū) 內(nèi)購置土地， 并負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)后移交布巷口村實業(yè)股份有限公司 ，并負(fù)責(zé)補(bǔ)償搬遷進(jìn)程中業(yè)主損失的每月不低于 110 萬元的房產(chǎn)出租收入。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查及目前房地產(chǎn)市場行情，現(xiàn)提出如下兩個解決方案以供選擇。土地使用權(quán)人為XX 實業(yè)股份有限公司 ，這些房產(chǎn)均以出租的形式對外經(jīng)營。 （ 2） 拆遷補(bǔ)償問題的解決方案 ： 本項目地塊來源為工業(yè)區(qū)用地。 本項目屬于城中村改造項目，作為城中村改造項目，其最頭痛的問題之一就是住戶搬遷及舊房的拆除補(bǔ)償。金地的 漁農(nóng)村 城中村改造項目 取得成功后 ， 又 成功簽約建筑面積逾 80 萬平方米的崗廈舊改項目，如此 很好地緩解了商品房用地供應(yīng)的矛盾。以平均數(shù)計算， 2021年全市年內(nèi)由城中村改造可獲得約 178 萬平方米的用地， 按照深圳市房地產(chǎn)項目容積率平均數(shù) 3 計算，將會有 500 萬平方米以上的建筑面積可進(jìn)入房地產(chǎn)市場。近年來由于可用于開發(fā)的土地量日漸減少，政府 計劃供應(yīng)的商品房用地 也就自 然 少了， 因 此 房地產(chǎn)用地 的開發(fā) 對 于 城中村的改造寄予 了 厚望。 城中村改造拉升土地供應(yīng) 。 《 深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法 》規(guī)定： 第三條 市政府通過協(xié)調(diào)使用市城改扶持資金，對城中村（舊村）改造予以配套扶持，引導(dǎo)和鼓勵區(qū)政府、集體及個人資金共同投入，全面推進(jìn)全市的城中村（舊村）改造。因此該項目的建設(shè)完全能滿足以上四條要求。可 增加綠地面積和公共開敞空間 ， 完善公共基礎(chǔ)設(shè)施 。 該城中村改造項目已包含在 《 寶安 區(qū) 布巷口 村改造專項規(guī)劃》 中。城中村內(nèi)股份合作企