【正文】 要求。設計中考慮到連云港的氣 候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬 的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。 建筑設計 : 住宅設計 B 塊戶型設計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進行設計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。用地北側為機動車地面停車，并設地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。提供全方位的零售、服務、餐飲、休閑和娛樂等設施。設計中注意“展示性”是會所與售樓處的共性。 規(guī)劃構思及特點： 塊規(guī)劃概述 功能：由新東街辦事處（ 3 層）及會所（ 3 層） . SOHO 辦公樓（ 28層）及步行商業(yè)街（ 3 層）四大項組成，該區(qū)面臨城市主干道，設計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標性建筑群體。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關系。 強調空間的豐富性及尺度的適宜性。 規(guī)劃設計宗旨及目標： 立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性 與合理性。 規(guī)劃定性： A 塊設有商業(yè)、 SOHO 辦公、會所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層， SOHO 辦公樓為 28 層，新東街辦 事處 3 層，會所 3 層。基地地勢平坦，分布有大面積的河塘。其中北面的 A 地塊用地面積為 ，南面的 B 地塊用地面積為 。 總用地面積為 。 規(guī)劃主要經(jīng)濟技術指標： 可建建筑總面積（地上及地下）： 392734M2 其中：商業(yè)用房面積 住宅及酒店式公寓等面積 半地下車庫 2021M2 地下室面積 39324M2 規(guī)劃依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 規(guī)劃基地地形圖及界點坐標 (連云港市規(guī)劃局 ) 連云港市規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件 國家及江蘇省，連云港市的其他有關規(guī)范規(guī)定 基地概況及規(guī)劃定性： 基地概況： 本方案用地位于連云港市新城 CLD 板塊高尚住宅區(qū)內，東接東鹽河景觀帶，南臨建設東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。到市區(qū)老商業(yè)中心 2 千米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約 2 千米。 本項目基地位于連云港市新浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長途汽車總站、火車站約 3 千米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。 加快城市基礎設施建設、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設步伐，進一步提高城市建設水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體功能，實現(xiàn)城市建設一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標。建設城市標志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風格。 加大城市環(huán)境建設投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設，市區(qū)生活污水集中處理率超過 75%，生活垃圾無害化處理率達到 100%。圍繞中心商務區(qū)建設，重點加快商務中心、高端商務住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿商務設施建設，適應城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設，進一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟適用住房建設， 適應中心城市人口快速增長的住房需求。 到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到 40%，城市人均公共綠地面積超過 15 平方米，加快東部城區(qū) 和濱海新城供水設施建設，自來水普及率達到 100%。推動投融資公司與國際國內資本市場進行有效對接，力爭年內融資 200 億元以上，為平衡開發(fā)建設資金提供有力保障。以158 項重點招商項目跟蹤推進為抓手，著力瞄準 有重大投資意向的跨國公司和國字號大企業(yè)、大集團展開招商攻勢，狠抓符合國家產業(yè)導向的重大項目突破；推動企業(yè)上市。推進連云港的跨越發(fā)展，不僅需要最大限度地挖掘、激活自身潛在的資源要素，同時還需以開放的視野、創(chuàng)新的思路、有效的辦法大量匯聚外來優(yōu)質要素。重點建設連島風情區(qū)、山海景觀軸、勝利湖、棠梨湖公園等一批生態(tài)走廊、生態(tài)綠地、生態(tài)公園，使連云港成為一座綠色之城、景觀之城、生態(tài)之城。大力實施規(guī)劃58平方公里的灘涂圍填造陸工程，確保年內實現(xiàn) ，形成陸域面積 10 平方公里，為大規(guī)模建設海濱城市拓展新的空間；加快 老城提升。繼續(xù)按照三極同步推進、提升城市功能、彰顯濱海特色的要求，全力打造江蘇海濱第一城。 加快海濱城市建設，彰顯特色優(yōu)勢。四是臨港工業(yè)板塊。三是新能源板塊。二是新材料板塊。深入實施以產業(yè)為主導的沿海開發(fā)策略，堅持走新型工業(yè)化道路，加快開發(fā)建設市臨港產業(yè)區(qū)和柘 汪、海頭、徐圩、燕尾、堆溝沿海臨港產業(yè)區(qū)，加速項目集聚，著重打造四大產業(yè)板塊：一是新醫(yī)藥板塊。建成億噸大港是省委、省政府交給連云港人的光榮任務，連云港將大力增辟航線，多方開發(fā)貨源，強化生產調度，加快提速上量，力爭年內再開通 10 條以 上集裝箱航線，如期實現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱過 300 萬標箱的億噸大港目標。建設深水大港是拉動連云港市經(jīng)濟發(fā)展的核心資源，是服務區(qū)域振興的重要引擎。作為連云港人必須倍加珍惜，牢牢把握，奮力走出一條符合科學發(fā)展觀要求、富有連云港特色的區(qū)域振興之路?！耙惑w兩翼”組合大港、“一心三極”海濱城市、一縱一橫“ T”型產業(yè) 走廊建設的多點突破，正在為我們搭建承接優(yōu)質要素和重大項目的有效平臺。 伴隨著大開發(fā)、大建設、大發(fā)展的腳步，連云港史無前例地迎來了自己特有、多重疊加的戰(zhàn)略機遇。 江蘇沿海開發(fā)的基本思路是按照建設大港口、引進大項目、發(fā)展大產業(yè)、構建沿海經(jīng)濟帶的總體要求，實施港口、產業(yè)、城鎮(zhèn)三位一體聯(lián)動開 發(fā)，提高開發(fā)水平。 江蘇沿海地區(qū)處于東部沿海的中心地帶，南接長三角，北承渤海灣，西連中西部，東鄰東北亞，不僅區(qū)位優(yōu)勢獨特，戰(zhàn)略地位重要，而且土地后備資源豐富，蘊涵著巨大的開發(fā)潛力。 為深入研究江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的有關問題，總理辦公會委托國家發(fā)改委牽頭，由國家發(fā)改委副主任杜鷹率領 20 個部委組成的“江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)”國家聯(lián)合調研組今年 8 月 3 日至 7 日來連調研。 十七大期間，胡錦濤總書記強調“連云港的位置很重要，是涉及全局的問題”。此后，江蘇省委、省政府把沿海開發(fā)放到更加突出的戰(zhàn)略位置，制訂沿海開發(fā)規(guī)劃，與中國工程院、國家開發(fā)銀行聯(lián)合開展了“江蘇省沿海地區(qū)綜合開發(fā) 戰(zhàn)略研究”。 2021 年元旦，國務院總理溫家寶親 臨連云港，把連云港建設上升為國家戰(zhàn)略?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分 別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。未來 港城將逐漸建立“一體兩翼、一心三極”的空間結構。 連云港總體規(guī)劃確定的城市性質為我國沿海中部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。其中住宅 3428 元 /平方米，同比增長%?！睒I(yè)內人士分析認為，從這個變化可以看出，盡管樓盤放量不減，但在國家加強宏觀調控的大背景下，各開發(fā)商也變得日趨成熟理性，在推盤的時機和數(shù)量上開始謹慎。在這些樓盤中，有的是新盤首次亮相，也不乏有老樓盤新期推出的新盤。 房貸新政引發(fā)市民觀望氛圍日趨濃厚，在各大城市紛紛放緩推盤節(jié)奏的時候，港城樓市洼地崛起，顯現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢： 2021 年上半年，市區(qū)房源上市量再次迅猛放量。 六月份，有關機構組織購房俱 樂部成員到市區(qū)幾個樓盤看房時，不少樓盤銷售人員都表示，今年 6 月份到售樓處看房的客戶數(shù)量相比去年同期，不僅數(shù)量有所增加，而且明顯感覺到他們的購房需求比較強烈，由于自住的占絕對比例，因此對房屋本身的品質異常關注，大多客戶基本都是舉家前來，對環(huán)境、配套、物業(yè)管理、景觀等軟、硬性生活指標尤為看重。這些自住型住房需求者的特點是不受國家宏觀調控政策諸如利率上調等因素的影響，因此置業(yè)熱情相對高漲。有關業(yè)內人士表示，在港城房產投資市場不景氣的市場環(huán)境下，自住型住房需求者成為當前港城樓市的買房主力軍。因為房價已處高位，同時受限于國家一系列宏觀調控政策，當前港城樓市房產投資人群相比前幾年明顯少了，但自住型購房者目前卻表現(xiàn)得異?；钴S。由此不難看出，自本月以來開發(fā)區(qū)的商品住宅成交繼續(xù)低迷，而海州區(qū)成交水平相比以往，有較大幅度攀升。在市區(qū)，新浦區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐住宅成交“頭把交椅”， 成交 了住宅 312 套計成交面積 37635 ㎡，其成交量高于連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)三個區(qū)域的成交量總和。其中市區(qū)成交商品住宅房源 548 套計面積 63450m2。再次，就是我市一批高品質項目開始對外銷售，受到購房者的青睞。 有關人士分析認為， 5 月初，我市成功舉辦了房展會，展會上，不少市民與房產開發(fā)企業(yè)達成了購買意向，并相繼簽下購房協(xié)議，直接刺激了銷售。 1— 5 月份全市商品房銷售面積，比 1— 4月份增加了 萬平方米，而一季度，全市商品房銷售面積則是 萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，前 5 個月，全市完成住宅投資 億元，同比增長 %。 今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，城市建設加快推進，房產投資保持較快增長的態(tài)勢。在投資增長的基礎上， 1－ 5 月，全市商品房銷售面積達 萬平方米， 5 月份商品房銷售 萬平方米，較 4 月增長明顯。其中，兩限普通商品住房面積約 180200 萬㎡，占住房供應總量的 10%，中低價位、中小套型普通商品住房面積約 9001000 萬㎡ ，占住房供應總量的 50%；普通商品住房和高檔商品住房占住房供應總量的 30%左右。其中，新浦區(qū)建設 萬套、 萬㎡；海州區(qū) 萬套、 萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）將成為港城市區(qū)近期住房建設規(guī)劃的重點區(qū)域，規(guī)劃期內將建設住房、 萬㎡?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內住房需求總量將按 18002021 萬平方米進行安排?；谥烈?guī)劃 期末流動人口總量約為 5 萬人的預計，相應住房需求約 75 萬㎡住房。拆遷改造安置住房需求，未來五年內拆遷改造面積約 230 萬㎡，約需要住房 360 萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。 到 2021 年底，港城市區(qū)將增加人口 萬人，這部分新增加人口按照人均 住房 32 ㎡計算，需增加相應住房建設面積約 1537 萬㎡。 2030年城市人口總規(guī)?？刂圃?200萬人以內，城市建設用地總規(guī)模控制在 240 平方公里以內，平均每年約增加 5 平方公里。 2021 我市危舊房改造計劃完成 137 萬平方米，其中住宅130 萬平方米，非住宅 7 萬平方米，完成改造項目 15 個。 5 年新增住房約 10 萬套。在“十一五”住房建設規(guī)劃的基礎上，我市也將進一步編制新近 5 年住房建設規(guī)劃，統(tǒng)籌和指導近期港城城市住房建設，從而提高住房保障水平，對廣大群眾住房消費提供明確預期，引導房地產項目有序開發(fā)，促進市場平穩(wěn)運行和推進合理消費，逐步實現(xiàn)“住有所居”的目標。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。 “十一五”期間，我市將健全和完善房地產開發(fā)建設和管理服務體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。 —— 森林覆蓋率達到 20%； —— 環(huán)境質量綜合指數(shù)保持在 80 以上。 —— 人口 規(guī)模達到 500 萬人，人口自然增長率控制在 8?以內 。 —— 城市化水平達到 48%； —— 中心城市人口突破 100萬人，建成區(qū)面積達到 100平方公里以上； —— 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內； —— 城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、新型農村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學率全面達到小康標準；居民衛(wèi)生服務體系健全率力爭達到小康水平。 —— 到 2021 年，全市地區(qū)生產總值在 2021 年的基礎上翻一番以上，突破 1000 億元，年均增長 16%以上，人均地區(qū)生產總值達到 20210 元以上，比 2021 年翻一番以上，三次產業(yè)結構調整為 11： 53： 36； —— 到 2021 年，財政總收入達到 140 億元，其中地方財政一般預算收入達到 70 億元，年均增長 25%左右 。 “十一五”期間，我市進一步加快城市化進程，重點發(fā)展市區(qū)與縣城，加快小城建設，緊緊圍繞富民強市和全面建設小康社會的總體目標，全面擴大開放，強力推進改革，繼續(xù)堅持“以工興港、以港興市、以市帶農”的發(fā)展方針，以港口為依托，加快推進工業(yè)化、城市化進程，深入推進沿海經(jīng)濟帶和沿東隴海線產業(yè)帶建設，以東部城區(qū)建設為重點， 加快建設國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。 我市正由工業(yè)化初期向快速擴量增效的工業(yè)化中期邁進，工業(yè)化的快速推進正促使我市經(jīng)濟社會結構發(fā)生根本性的轉變；目前我市的城市化水平達到 %，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處 在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農村人口轉移創(chuàng)造了更好的條件。城市居民家庭人均 25% 38% 32% % % 0%20%40%60%0501002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 單位 :億元 20212021連云港市房地產開發(fā)投資情況 開發(fā)投資額 增