【正文】 套設(shè)施，整個建設(shè)周期為四年。 ? 競爭樓盤分析 ? 中安翡翠湖 中安翡翠湖溫泉別墅項目，位于重慶市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北 21 碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地 1500畝，其中翡翠湖占地 500畝，容積率 。 超值享受。 建于城郊結(jié)合部且有一定的自然環(huán)境。 聯(lián)排別墅的特征 介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨立，又相連，形成連排獨立住宅。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業(yè)檔次高，故售價也最高。 低容積率。 獨立別墅的特征 少數(shù)人擁有，別墅是房地產(chǎn)市場上頂級物 業(yè)，相應(yīng)地，其消費主體是社會金字塔的頂尖階層。再者，就是 部分 20 開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。 另外，產(chǎn)品個性化不強。例如，環(huán)境 優(yōu)美 、 規(guī)劃設(shè)計合理、 交通便利 ，總價在 70— 90 萬元的聯(lián)排別墅、 總價在 120— 140 萬的小獨棟 別墅都存在著供應(yīng)空缺。 重慶別墅市場，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實際上有效供給卻不足。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。 主要原因有以下幾點： 其一，按照正常規(guī)律， 5— 10 年是住宅升級的一個 周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。 目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。 具體來看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為發(fā)達，地價相對較高，也較難實現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開發(fā)的佳地。天地豪園、佰富高爾夫花園等等。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前 開 18 發(fā)的項目主要是低密度的別墅，如：宏帆 而大石壩 —石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。 ? 江北區(qū) 目前江北區(qū)正以觀音橋為中心向外輻射，商務(wù)的飛速發(fā)展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。亞太城市市長峰會在南岸的召開，將極大的促進了南岸本身經(jīng)濟的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍要以高層和商用樓為主。這個片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。 以 2021 年推出的中安 目前的北碚中心區(qū)一共分為 四 個板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū) 、 三溪口片區(qū) 。 ? 北碚區(qū) 北碚由于地理位置的關(guān)系，獨居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車， 17 及二環(huán)路的開工將大大 拉近北碚與 中心 城區(qū)的距離。 從金開大道的棕 櫚泉國際花園、保利國際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個標志性產(chǎn)品。不管是從龍湖的進駐就開始發(fā)展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于發(fā)展勢頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài) ——渝北，將是今后重慶發(fā)展的重心、中心 ! 而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長青藤、伽藍藝墅、山語間、青河灣等，都 由 品牌開發(fā)商 開發(fā) ，給高端收入人群提供了多種選擇。 天鵝湖的別墅 DIY。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點。 市場供應(yīng)量巨增， 2021－ 2021年新增別墅供應(yīng)量就超過以往歷史供應(yīng)的總和還多。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展推動著重慶別墅消費群體的形成，本土消費者已成為購房主力。近兩年總價在 50－ 150 萬的經(jīng)濟別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個聯(lián)排與疊拼項目。開發(fā)商自身對別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬樓王榮升 2021 年《 福 布斯》中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。 別墅產(chǎn)品分級。占地上千畝的別 墅項目不斷涌現(xiàn)，如占地 1500 畝的中安翡翠湖、 2021 畝的天龍長青湖、 1600 畝的藍湖郡、 3600 畝的保利 15 高爾夫等。重慶伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。 階段三：重慶別墅市場的興起（ 2021年至今） 隨著香樟林別墅 2021年 6 月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰(zhàn)火。 價格較低，度假型別墅大多集中在 2021－ 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全興一品莊園別墅更以 1680 元 /平米的建面起價引 得市場側(cè)目。重慶本土知名的物業(yè)管理公司大多在這個階段成立，如龍湖、大昌祥等。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在400500 平米之間，甚至達到 700平米，市場接受度較低。 產(chǎn)品形態(tài)仍以獨棟別墅為主，同時出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。本階段市場主要特點 14 有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。另一方面，受國家出臺《空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知》的影響，伴隨著中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹慎，整個市場進入了較長的平淡期。 階段二：重慶別墅市場的平淡期（ 19962021 年） 這個階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發(fā)熱點受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合 型社區(qū)別墅出現(xiàn)。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆，這個時期的物管費至今都保持在 元 /平米 的水平。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個國家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。整體市場經(jīng)歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓(xùn)。 階段一：重慶別墅市場萌芽期（ 1995年以前） 這個階段主要是跟風(fēng)中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對本地購買力不切實際的估計，開發(fā)比較盲目。 重慶別墅市場歷史及分析 重慶別墅市場發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段，即（ 1995年以前的）市場萌芽期、（ 19962021年）市場 平淡期、（ 2021 年至今）重慶別墅市場的真正興起。 1． 7 重慶別墅市場分析 結(jié)論： ? 重慶別墅市場正處于高速發(fā)展階段，整個市場 總體供應(yīng)量 較 大，但實際上有效供給卻不足 。 12 以此類推，重慶 市高端物業(yè)的年消化量應(yīng)該在 4500 套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為 7： 3以上，也就是說至少有 70％的別墅級客戶沒有購買別墅型產(chǎn)品。 目前重慶市 一般高級社區(qū)的頂層躍層 (把高層與多層統(tǒng)一估計 )的比例占戶數(shù) 5%左右，面積比應(yīng)該在 10%左右。預(yù)計未來四年放量總計會達到 6000 套以上 ，即每年 1500套。 據(jù)統(tǒng)計，當前重慶別墅 市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達 15000余畝，總建筑面積為 500 萬余平方米，共 12021余套。未來 10 年，重慶的城市化率將達到 45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的 600多平方公里擴大到 2700平方公里，未來 5年每年將有 60萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有 20 萬人要進主城區(qū)，必然進一步激發(fā)住宅需求。 目前重慶人均建筑面積僅為 平方米，大大低于全國人均住 11 房水平。 威脅 /風(fēng)險（ T） 市場競爭激烈，因同類產(chǎn)品（別墅 /聯(lián)排別墅）在該區(qū)域都有供應(yīng)，并受當?shù)亟?jīng)濟條件制約，及目標客戶相對較為狹窄，銷售周期將會較長； 于本地塊取得《土地證》的土地只有 19 畝，其余 300 畝土地將由土地儲備中心收儲后，進行招拍掛出讓，土地出讓金的價格由于受市場的影響，很難進行準確預(yù)測，這將對本項目帶來了很大的不可預(yù)測性。 機會（ O） 隨著三溪口、蔡家組團眾多高尚社區(qū)的新建，該項目所處區(qū)域已被重慶消費者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場的一大熱點； 成功開發(fā)此項目將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來良好 的效應(yīng)； 項目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項目推入市場留有一定的提升空間； 10 重慶市政府已將本項目地塊納入主城區(qū)范圍內(nèi)，對于本項目