【正文】 方案 。手續(xù)不全的 ,按本片區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地征購標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償 ,對(duì)已交納的各項(xiàng)稅憑原始收據(jù)據(jù)實(shí)補(bǔ)償 。 (3)依法辦理手續(xù) ,尚末取得國(guó)有土地使用權(quán)證的 ,按張峰社區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地征購標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償 ,對(duì)已交納的各種稅費(fèi) ,憑原始收據(jù)、憑據(jù)按實(shí)補(bǔ)償 。 具體實(shí)施原則 : (一 )土地征購原則 :(1)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)證的 ,按批準(zhǔn)土地用途進(jìn)行評(píng)估后給予補(bǔ)償 。 征地拆遷安置補(bǔ)償主導(dǎo)思想 以政府主導(dǎo)為基礎(chǔ) ,配套政策為標(biāo)準(zhǔn) ,通過與本項(xiàng)目涉及到的村民、企事業(yè)單位充分協(xié)商 ,得到其支持與配合 ,在投資開發(fā)商承受能力允許的前提下適度放寬 ,以保證被拆遷人的合法權(quán)益和基本利益 ,在原地回遷安置、貨幣補(bǔ)償、拆遷過渡安置費(fèi)用等方面 ,均得到真正落實(shí) ,以保證征地拆遷重建改造的 順利實(shí)施。 (3)提高城市整體形象 ,完善城市規(guī)劃道路和基礎(chǔ)設(shè)施 ,改善居住環(huán)境 ,提高使用功能 ,美化城市環(huán)境 ,從根本上消除地震、消防、社會(huì)治安等長(zhǎng)期存在的隱患。 征地拆遷和安置補(bǔ)償方案 重建改造指導(dǎo)原則 : (1)根據(jù)楚雄市有關(guān)“城中村”重建改造的各項(xiàng)文件規(guī)定及實(shí)施辦法 ,在實(shí)施行為主體與操作方式上 ,采取以村民為主體 ,政府指導(dǎo) ,市場(chǎng)化運(yùn)作的綜合開發(fā)模式。 土地利用合理性分析 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄 (2021)年本》和《禁止用地項(xiàng)目目錄 (2021)年本》等關(guān)于限制用地的規(guī)定 ,本項(xiàng)目用地末涉及基本農(nóng)田和耕地 ,并且不屬于限制用地項(xiàng)目 ,符合國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委相關(guān)政策要求。規(guī)劃用地總面積為 317012?( 畝 ),項(xiàng)目選址對(duì)防洪排澇、航空、軍事設(shè)施等無不利影響。 項(xiàng)目土地權(quán)屬類別 本地塊內(nèi)土地使用權(quán)類型包括集體用地和國(guó)有出讓土地兩種。四是推行一次裝修到位 ,減少耗材、耗能和環(huán)境污染。二是推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料 (如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等 )。減少停車占地并向立體空間發(fā)展 ,以留出更多居住空間。合理控制住宅體形 ,實(shí)現(xiàn)土地資源的集約有效利用 。充分利用地下空間 ,提高土地利 用率 。 第二節(jié) 資源節(jié)約措施 節(jié)約土地資源措施 一是合理規(guī)劃居住區(qū) ,在保證住宅功能和舒適度的條件下 ,確定居住區(qū)的人口規(guī)模和住宅層數(shù) ,提高單位住宅用地的住宅面積密度 。住宅建設(shè)物耗水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比 ,鋼材消耗高出 10%~25%,每拌合 1 立方米混凝土要多消耗水泥 80 公斤。 本項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)格按照《楚雄市土地資源開發(fā)管理辦法》、《楚雄市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及楚雄市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》的要求 ,充分合理的利用有限的土地資源 ,提高土地的利用率 ,使該地塊的土地資源發(fā)揮最大的效益。土地資源的數(shù)量是有限的 ,其承載能力也是有限的 ,而人口的發(fā)展則是無限的 ,我們現(xiàn)在面臨的情況是 ,一方面土地資源嚴(yán)重不足 。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 第一節(jié) 資源利用方案 48 號(hào)地塊 (上峰片區(qū) )“城中村”重建改造項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ,利用的資源主要為土地和建筑材料等 資源。因此 ,該項(xiàng)目是符合國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部相關(guān)政策要求的。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ,根據(jù)中華人民共和國(guó)發(fā)展和改革委員會(huì)第 40號(hào)令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2021 年本 )》 ,擬建項(xiàng)目不屬于鼓勵(lì)類 ,但符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政策 ,應(yīng)為允許類建設(shè)項(xiàng)目 ,是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求的。 本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是通過整體規(guī)劃 ,完善基礎(chǔ)設(shè)施水平 ,發(fā)揮土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,發(fā)掘價(jià)值 ,引導(dǎo)片區(qū)引入新的業(yè)態(tài) ,提升現(xiàn)有商業(yè)模式 ,優(yōu)化土地資源配置 ,強(qiáng)化馬街片區(qū)在楚雄市西山區(qū)商務(wù)、商業(yè)中心的優(yōu)勢(shì)地位 ,將其規(guī)劃為主城城市西部次中心 ,西山區(qū)行政文化中心 ,楚雄市對(duì)外、交通樞紐中心之一 ,是以發(fā)展行政辦公、對(duì)外交通、物流倉儲(chǔ)、文化體育、居住功能為主、配套設(shè)施為輔、功能完善、環(huán)境 優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。與西方成熟市場(chǎng)消費(fèi)占 60%的 GDP 貢獻(xiàn)度相比 ,消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度仍不高 ,中國(guó)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間與潛力十分 巨大。 同時(shí) ,從 2021 年開始 ,政府在醫(yī)療、教育、社會(huì)保障體系方面加大投入 ,提升財(cái)政支出比例 ,中央財(cái)政在社會(huì)保障方面的支出比 2021 年增加 ,一方面居民在相關(guān)領(lǐng)域的支出負(fù)擔(dān)將會(huì)有所減緩 ,另一方面也有利于增強(qiáng)消費(fèi)者信心、提高消費(fèi)意愿以及減少預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)。 本項(xiàng)目地處楚雄市西山區(qū)馬街片區(qū) ,項(xiàng)目建設(shè)符合《楚雄主城區(qū)20212021 年住房建設(shè)規(guī)劃》和楚雄市規(guī)劃局有關(guān)用地規(guī)劃條件的相關(guān)要求 ,項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容一直 ,其建設(shè)是按照楚雄主城建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行的 ,符合楚雄市城市總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃的要求。依據(jù)《楚雄主城近期建設(shè)規(guī)劃 20212021》 ,至 2021年 ,主城戶籍居住人口規(guī)模為 290 萬人 (包括非戶籍人口及居住半年以內(nèi)的流動(dòng)人口 )。堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合 ,積極促進(jìn)閑置土地盤活 。2021 年 ,商品住房建設(shè)面積 542 萬平方米 ,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)2500 套 ,建筑面積 20 萬平方米。 項(xiàng)目的建設(shè)符合楚雄主城區(qū) 20212021 年住房建設(shè)規(guī)劃 隨著建設(shè)現(xiàn)代新楚雄戰(zhàn)略的實(shí)施和“住在楚雄”理念的推出 ,自 2021 年以來 ,楚雄市的住宅和房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫 ,房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模在迅速擴(kuò)大 ,房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益突出。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系 ,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 ,規(guī)范土地市場(chǎng)。完善居住區(qū)的配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè) ,改善居住環(huán)境。 項(xiàng)目的建設(shè)符合楚雄市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 《楚雄市國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃》提出“十一五”期間 ,強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控作用 ,合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu) ,適度控制城市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ,引導(dǎo)房地產(chǎn)向新區(qū)發(fā)展。 總體來看 ,由于房?jī)r(jià) 上漲過快 ,以及目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理等主要問題依然突出 ,未來針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控仍將是常態(tài) ,但保證中小戶型普通住宅供應(yīng)量的調(diào)控思路不會(huì)發(fā)生根本變化 ,將在一段時(shí)間內(nèi)保持不變。 2021 年以來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策 ,除了確保和加強(qiáng)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策在地方的執(zhí)行力以外 ,加快廉租房等保障性住房的供應(yīng) ,并鼓勵(lì)和要求中小戶型項(xiàng)目的開發(fā)等 ,都可以看出政策還是鼓勵(lì)滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 ,增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo) ,促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行和健康發(fā)展。三是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段 ,強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購房的管理 ,抑制投機(jī)炒作 。重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面 :一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問題。 此外 ,2021 年 5 月末建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》的調(diào)控措施 ,將調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格列為兩大重點(diǎn) ,自 2021 年以來奠定了房地產(chǎn)調(diào)控的“主線” ,被稱為“國(guó)十五條”。總體來說 ,在 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)投資保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) ,宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施取得成效 ,商品房銷售價(jià)格快速上漲勢(shì)頭得到一定抑制。 項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求 從 2021 年開始 ,我國(guó)宏觀調(diào)控迎來了第二輪高峰。健全普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。 第二章 政策分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃 國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 ,嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房 。 本項(xiàng)目位于楚雄市西山區(qū) ,具有較好的 商業(yè)開發(fā)價(jià)值 ,項(xiàng)目建成后必將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 二、技術(shù)指標(biāo) :容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車泊位 :4500 三、總建筑面積 :908070? 其中 :地上建筑面積 744645? 地下建筑面積 163425? 商業(yè) 面積53707? 辦公建筑面積 10080? 住宅建筑面積 542538? 其它 :28630? 項(xiàng)目的主要建設(shè)條件 市、區(qū)政府高度重視“城中村”重建改造工作 ,制定了相應(yīng)法規(guī)、政策 ,明確了實(shí)施辦法與程序 ,為順利實(shí)施重建改造工作奠定了基礎(chǔ)。與此同時(shí) ,通過“城中村”征地拆遷重建改造 ,改善居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通、景觀綠化 ,提高西城管理水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ,提升西市區(qū)整體形象。