【正文】 寧市城市總體規(guī)劃綱要（草案）（ 2021－ 2020）》實施的規(guī)劃中心城區(qū)總用地面積 ，規(guī)劃人口 萬人，人均建設用地 117平方米。 ? 小區(qū)要依山傍勢，盡量在不破壞原始地貌基礎上進行住宅建設布局 ? 要控制老城區(qū)改造住宅建設，引導向中心城區(qū)發(fā)展 ? 推動城市化建設，根據(jù)咸寧市城市規(guī)劃發(fā)展要求，合理分布商品住宅建設 ? 溫泉咸安要統(tǒng)一規(guī)劃，兩地中間地帶中心新區(qū)要作為普通商品住宅小區(qū)規(guī)劃重《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 點，一是可利用兩地中間空置點，二是有利于城區(qū)一體化發(fā)展 ? 為適應咸寧市山水園林城市的建設 目標，優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品味，可在十六潭公園、潛山腳下和淦河邊建造高檔的別墅群小區(qū) ? 小區(qū)建設應充分利用現(xiàn)有的山水布局，建造別致優(yōu)雅的人文景觀，合理體現(xiàn)休閑游樂的特色，既填補了咸寧市無城市公園的缺陷，又為我市城市發(fā)展增添了一道亮麗的風景 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 六 咸寧土地市場分析 2021－ 2021年商住用地出讓情況表 單位：公頃、萬元 出讓方式 2021年 2021年 2021年 小 計 協(xié)議 綜數(shù) 61 214 90 365 面積 金額 招拍掛 綜數(shù) 10 6 2 18 面積 金額 878 土地面積合計 收入合計 平均出讓價格 （萬 /畝） 20． 85 招拍掛出讓均價 （萬 /畝） 22． 86 18． 98 39． 87 23． 52 據(jù)咸寧市《城市總體規(guī)劃綱要（草案）（ 2021－ 2020）》，咸寧市城區(qū)規(guī)劃控制內（向陽湖鎮(zhèn)、馬橋鎮(zhèn)、官埠橋鎮(zhèn)及永安街辦、浮山街辦、溫泉街辦）的土地面積為 480平方公里， 2021年咸寧中心城區(qū)現(xiàn)狀建設用地面積 29。預計 “ 十一五 ” 期間，咸寧市房地產開發(fā)規(guī)模將達到 200萬平方米，預計投資 25億元，其中普通商品房住宅建筑面積 80萬平方米，高檔商品房60萬平方米，經濟適用房 50萬平方米，廉租房 10萬平方米。隨著城市化建設不斷發(fā)展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進入、外來投 資者的增加，無疑會擴大咸寧市住宅需求。 ? 咸寧市房地產市場要實現(xiàn)供求基本平衡，改變目前市場供求結構單一的局面，大力推進環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結構合理，實現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經濟適用房及廉租住房比例協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn) “ 戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全 ” 的發(fā)展目標。綜合考量，咸寧市房地產市場有很大的發(fā)展空間，購房者消費觀念處于穩(wěn)步發(fā)展時期，房地產開發(fā)企業(yè)應積極建立導向型消費，引導和幫助購房者確立消費觀念。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總人口 32萬（ 7萬個家庭）計算，有 3萬個家庭有購買能力。據(jù)統(tǒng)計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的 4－ 6倍，咸寧市區(qū)家庭年收入在 3萬以上的占 %，有置業(yè)需求且有能力購買 15萬以上房屋的家庭占很大的比例。如今的咸寧人民，越來越注重房《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 屋的整體品質，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，咸寧市的購房者的消費觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。 目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為 10850元，咸寧市城鎮(zhèn)人口年均可支配收入 8004元，目前武漢市的平均房價為 4000元每平方米，依照人均可支配收入與平均房價比例武漢為 :1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算咸寧市應該達到的標準房價為 2953元每平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。與此同時，商品房價格也是一 路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。據(jù)調查，該區(qū)域家庭平均月收入為 2043元，其中月收入在 4500元以上占 22％。經濟增長速度較快?，F(xiàn)有和在建的 溫泉療養(yǎng)場所眾多，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。 ? 溫泉區(qū)因為區(qū)內有溫泉而名，今年國家國土資源部根據(jù)該溫泉將咸寧市命名為“ 中國溫泉之鄉(xiāng) ” 。溫泉區(qū)實際上是一個地理概念，是由于原來咸寧地委設立在該地而形成的咸寧政治中心區(qū)域，目前該區(qū)域行政隸屬咸安區(qū)溫泉辦事處。 咸寧溫泉區(qū) ? 溫泉區(qū)位于本開發(fā)項目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發(fā)項目相連接。咸寧開發(fā)區(qū)建設開發(fā)較晚，但目前增長速度很快 ,據(jù)咸寧方面介紹，僅今年新進園區(qū)企業(yè)30個，占地 3000畝。在建武廣高速鐵路的入口也在區(qū)內。目前 常住人口 15萬人。 ? 咸安區(qū)城區(qū)位于本開發(fā)項目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項目相連。該區(qū)戶籍人口 萬。 常住人口： =戶籍人口 +外來暫住人口 常年外出人口， 咸寧市總人口的預測 時間 戶籍人口 暫住人口 外出人口 常住人口 2021 2021 2020 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 咸寧市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口的確定 時間 總人口 公安局統(tǒng)計 城鎮(zhèn)人口 鄉(xiāng)村 非農業(yè)人口 城鎮(zhèn) 總人口 統(tǒng)計鄉(xiāng)村人口 咸安區(qū) 0 嘉魚縣 （ ） 赤壁市 0 （ ） 通城縣 崇陽縣 通山縣 合計 城鎮(zhèn)總人口 =+3萬暫住人口 = =106萬人 咸寧市現(xiàn)狀（ 2021年）城市化水平的的確定 城鎮(zhèn)人口： 106萬人（ 103萬人戶籍 +3萬人暫?。? 外出人口：外出本市和省外人口基本在 30萬人。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 ? 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級城鎮(zhèn)體系建設框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)： 1個地級市（咸寧市）， 1個縣級市（赤壁市）， 51個建制鎮(zhèn)、 6個街辦和 12個鄉(xiāng) ? 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出 “ 北密南疏 ” 的特征 ? 中心城市經濟總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動功能較弱 ? 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 ? 城鎮(zhèn)基礎設施落后，城市 功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（ 2021年）總人口的確定 戶籍人口： 暫住人口： 3萬人。逐步實現(xiàn)綠化建設與城市產業(yè)結構調整、生態(tài)建設與城市發(fā)展的聯(lián)動，發(fā)展綠色產業(yè)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經濟的綜合 效益。 ? 咸寧生態(tài)城市的總體發(fā)展定位 :全國生態(tài)人居名城（市），武漢城市圈重要的生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)產業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)，武漢市的 “ 大花園 ” 和生態(tài)旅游休閑勝地。 ? 咸寧要充分發(fā)揮其清潔能源優(yōu)勢、生態(tài)旅游優(yōu)勢和綜合區(qū)位等三大優(yōu)勢，找準自身在武漢城市圈中的定位，轉移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產業(yè)為主、最具發(fā)展實力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿物流中心。 ? 處在武漢城市圈 “ 南大門 ” 的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心 城市。是武漢市民良好的休閑、養(yǎng)生之地。 ? 航空運輸距武漢市天河機場僅 1小時 20分鐘路程?，F(xiàn)有10 10 316等 3條國道，省道 10條，公路通車里程 4685公里。 ? 鐵路運輸主要以中國經濟大動脈京廣鐵路為依托，在建的武廣高速鐵路專用線在咸寧境內有赤壁、咸寧兩個站。 ? 咸寧市地處華中腹地，長江中游，區(qū)位適中，交通便捷。其中通山核電站預計投資 700億元人民幣，目前基礎建設已經動工。 ? 咸寧的工業(yè)經濟特色明顯，發(fā)展后勁充足。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 ? 咸寧是一片正在開放開發(fā)的熱土。有國家重點風景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自 然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。咸寧礦產資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等 50余種礦產開發(fā)潛力巨大。咸寧是享譽全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 增長較快，處于全省中游水平（見圖 1－ 8）。 2021年末，金融機構各項存款 ，其中儲蓄存款 119億元，貸款 。 圖 17 咸寧經濟發(fā)展狀況圖表 ? 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大， 2021年末全市從業(yè)人員 ，比上年末增加 。 2021年，咸寧生產總值為 元增長速度為 %，高于全省增幅 ， 2021年完成工業(yè)增加值 億元，增長 %，增速超過全省平均水平 。 2021年，全市生產總值比上年增長 %，是 1998年以來增幅最快的一年，但仍低于全省平均增長速度。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 經濟狀況 ? 今年咸寧市進入經濟騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時期，特別是工業(yè)企業(yè)增長速度已高出全省平均水平近 18個點的增幅，不僅遙遙領先在湖北全省的前列而且在全國也是罕見的。 ? 具有長江中游的客、貨運港口 ? 是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。 ? 處于我國重要的經濟動脈 —— 京廣大經濟帶上，距武漢 90公里。 ? 國土面積 9861平方公里，耕地面積 。唐以后或分屬武昌郡和興國軍，或統(tǒng)屬武昌路、武昌府。 18′。 58′，北緯 29176。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢，地跨東經 133176。根據(jù)項目所處城市核心區(qū)位及咸寧市必定使用天然氣的發(fā)展方向，目前已與咸寧城市建設開發(fā)總公司協(xié)商，他們在三條道路的建設時鋪設天然氣主干網，我們的項目用氣可以與之相連。 廣播電視局提供轉換設備及信號增益設備機房，并且負責規(guī)劃區(qū)內傳輸光纖及管道敷設。 C地塊按 1500戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內住宅考慮裝機對數(shù)為 3000線，考慮到地塊內商業(yè)用地的開發(fā)可能性，規(guī)劃區(qū)用戶線對數(shù)按 6000線考慮。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 用戶預測： A地塊按 5000戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內住宅考慮裝機對數(shù)為 1萬線，考慮到地塊內商業(yè)用地的開發(fā)可能性，規(guī)劃區(qū)用戶線對數(shù)按 。 負荷預測：根據(jù)不同地塊大小情況用電負荷將按照國家規(guī)范設計。 根據(jù)城市規(guī)劃，年內將在長安大道北端建立 50－ 150萬噸污水處理廠，沿項目區(qū)內青龍路、金桂路和十六潭路鋪設城市排水主干管網。項目區(qū)域內 青龍路、金桂路和十六潭路，是已經規(guī)劃于今年底動工修建的連通銀泉大道和長安大道的城市中心東西向 主干線。 ? 項目的交通優(yōu)勢非常明顯。金桂路連通東西兩大開發(fā)區(qū)（溫泉開發(fā)區(qū)和長江開發(fā)區(qū)）。長安大道連接京廣鐵路咸寧站、京珠高速公路咸寧市南出口、咸潘公路 和 107國道。 A地塊：占地面積 ,位于青龍山南與沿青龍路北之間的狹長地帶，整個地塊較 為平坦、略有起伏； B地塊：占地面積 ，位于青龍路南側與 A地塊相望； C地塊：占地面積 370畝，位于金桂路與金桂北路交叉口； D地塊：占地面積 ，位于十六潭路北測與十六潭公園隔路相望。具體位置在區(qū)域內青龍路兩側未被征用的約 ，金桂路范圍內未被征用的約 370余畝土地，十六潭路未被征用的約 。新建的武廣客運高速鐵路 咸寧站在本項目的北端 ；現(xiàn)有的京廣鐵路咸寧站在本項目的西北 2公里。 本項目外圍四面全部均已經開發(fā)建設：西北面與咸安區(qū)相連，東南面與咸寧市委、市政府所在的溫泉區(qū)接壤；東北面和西南面是溫泉經濟技術開發(fā)區(qū)。Sel ect i on. 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