【正文】 三、地塊面積大，開發(fā)周期長，可能會存在部分土地暫時閑置，目前政府規(guī)定閑置兩年以上土 地要被政府收回 對策分析：洽談簽約時在合同中要注明，務(wù)必避免此情況的發(fā)生，對解決方案要在合約中明確體現(xiàn)。詳見下表： 表 11－ 1建安成本敏感性分析表 建安 成本變動幅度（％） 項目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 表 11－ 2售價敏感性分析 銷售價格變動幅度（％） 項目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 十二 項目風險分析 ： 一、目前國家還在對土地開發(fā)進行宏觀控制。因為國家明令別墅類用地停 止供應(yīng)，咸寧市場目前沒有別墅，而今后幾年別墅用地也不會有大的增加。 ? 咸寧市目前房地產(chǎn)形態(tài)主要為普通住宅和商業(yè)用房： ? 普通住宅均價 1400元每平方米 ? 商業(yè)用房均價為 5000元每平方米 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 根據(jù)上述情況，我們擬定本項目銷售價格如表： 房屋形態(tài) 均價（單位：元 /平方米） 經(jīng)濟適用房 920 中、高檔 住宅 1700 低密度住宅 3500 中央商務(wù)區(qū) 5000 楚文化展示中心 5000 ： ? 咸寧經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢 ， 中心新區(qū)是咸寧城市規(guī)劃發(fā)展的主要軸向，是聯(lián)系咸安區(qū)和溫泉區(qū)的紐帶。考慮以中、高端住宅為前期主要的開發(fā)項目，原因在于 1：住宅相對于商業(yè)用房風險較小 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 2：咸寧市目前對住宅的消化能力很強 3：目前咸寧市中高端產(chǎn)品非?？杖? 4：咸寧市居民對居住環(huán)境要求逐漸升 從這些方面考量，擬將本區(qū)域建設(shè)為中高端普通商品房，其中以多層為主，包括部分小高層與高層。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 八 項目定位及開發(fā)模式 定位 ： 咸寧市 “ 城中城 ” ? 咸寧市目前咸安區(qū)與溫泉區(qū)相距狹長，且沒有達到具有地級市應(yīng)有水準的購物、休閑消費中心，導(dǎo)致現(xiàn)在咸寧市居民生活環(huán)境距地級市尚有一定差距。 (2) 土地和房屋升值空間較大 青龍路、金桂路和十六潭路通車后，將迅速成為咸寧市新的地標方位，其所在地塊的價值空間必將加速攀升，因整體形勢的高速發(fā)展必定帶動該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價格，成為引領(lǐng)咸寧市房地產(chǎn)市場的風向標。 (2) 廣告拓展費用高 所開發(fā)區(qū)域為新開道路兩側(cè)，人流形成和商業(yè)氛圍的建立需要市場培育，廣告拓展費高。 (7) 咸寧市收入水平和貨幣儲蓄增長快 咸寧市人均收入水平和貨幣儲蓄增長較快，有潛在的消費需求，為我們項目的銷售提供了強大的客源。 (3) 項目規(guī)模大，有發(fā)展空間 本項目占地面積達 2073畝，位于青龍路兩側(cè) ，金桂路兩側(cè) 370余畝土地，十六潭路兩側(cè) ， 為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間 。 6平方公里，中心城區(qū)人口為 ，人均建設(shè)用地面積 。 表 51咸寧市 202 2021年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù) 單位：萬平方米 面積與區(qū)域 2021年 2021年 增長 全市房屋成交登記面積 20． 82 42． 24 103％ 全市預(yù)售商品房成交登記面積 19． 15 31． 68 65％ 表 52 2021— 2021年咸寧房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表 單位：萬平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6月） 商品房開發(fā)面積 14． 31 20． 82 42． 24 38 商品房竣工面積 13． 5 19． 24 33． 79 42 商品房銷售面積 12． 01 17． 68 25． 25 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 表 53 2021年咸寧市住宅供求情況 2021年 2021年 增長 全市批準預(yù)售高層住宅面積（萬平方米） 0 0 0 全市批準預(yù)售小高層住宅面積（萬平方米） 0 0 0 全市批準預(yù)售多層住宅面積（萬平方 米） 20． 82 42． 24 103％ 全市批準預(yù)售多層住宅成交登記均價（元 /平方米） 600 800 33％ 表 53 咸寧市近年房地產(chǎn)價格變化表 單位：萬平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6月） 銷售面積 12． 01 17． 68 25． 25 20． 15 銷售價格 (元 /M2 ) 495 600 800 1200 售價變化 0% 21% 33% 50% 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ? 通過對咸寧市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及咸寧市對未來房地產(chǎn)市 場的發(fā)展規(guī)劃介紹，我們認為咸寧市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻將逐年提高。 根據(jù)我們分析咸寧市房地 產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢為： ? 居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢開始出現(xiàn) ? 咸寧中部區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點 ? 生態(tài)和健康概念將是住宅物業(yè)銷售的主流 ? 武漢大都市城市圈觸發(fā)新一輪開發(fā)潮 ? 咸寧房價進入市場調(diào)控，步入上升通道 ? 中大房地產(chǎn)商將進入咸寧，引領(lǐng)咸寧房地產(chǎn)發(fā)展進入規(guī)模化、現(xiàn)代化 ? 進入大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū) 、消費特征及消費水平 咸寧市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購房群體的 75％），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購房群體的 19％），工 作調(diào)動來咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購房群體的 4％）及其他購房者（占咸寧市購房群體的 2％） 隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，咸寧市購房者已經(jīng)不滿足于最初的置地建房和買價格便宜、配套設(shè)施簡單的普通住宅。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ? 咸寧市市屬企業(yè)主要分布在溫泉區(qū)， 2021年 1— 9月該區(qū)工業(yè)增加值 3億元，比上年同期增長 ％。今年 1－ 9月開發(fā)區(qū)工業(yè)增加值 5040萬元，比上年增長 ％。 2021年 ，比上年增長 ％。 ? 指導(dǎo)思想：建設(shè)咸寧生態(tài)城市，維護城市合理的空間布局，確保城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間與環(huán)境條件。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略 ? 離武漢市僅近 90公里的空間距離， 1小時左右的時間距離，區(qū)位優(yōu)勢明顯； ? 自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多 、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢市有較大差異，有作為優(yōu)質(zhì)后花園的資源秉賦； ? 區(qū)內(nèi)溫泉位于城市中心，今年已被國家國土資源部命名為 “ 中國溫泉之鄉(xiāng) ” 。能源工業(yè)將成為咸寧未來發(fā)展的重要支柱。 ? 咸寧旅游資源獨具特色。 ? 金融存貸穩(wěn)步上升。 ? 有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。咸寧上古為楚地，秦屬南郡，漢屬江夏郡，三國時為東吳武昌郡，唐為鄂州。 目前咸寧市沒有天然氣管線和天燃氣市政管網(wǎng)布置圖，據(jù)調(diào)查咸寧市委、市政府正與中石油協(xié)商，將于 2021年內(nèi)向咸寧市供氣。項目內(nèi)污水排放系統(tǒng)接入城市排水主干管網(wǎng)即可。 ? 項目所在的青龍路、金桂路和十六潭路，是連通銀泉大道和長安大道的城市中心東西主干線。 本項目距武漢市中心區(qū)約 70公里，本項目的南北兩端距京珠高速公路咸寧南北出口各 10公里。新建的武廣客運高速鐵路 咸寧站在本項目的北端 ；現(xiàn)有的京廣鐵路咸寧站在本項目的西北 2公里。金桂路連通東西兩大開發(fā)區(qū)（溫泉開發(fā)區(qū)和長江開發(fā)區(qū)）。 負荷預(yù)測：根據(jù)不同地塊大小情況用電負荷將按照國家規(guī)范設(shè)計。根據(jù)項目所處城市核心區(qū)位及咸寧市必定使用天然氣的發(fā)展方向，目前已與咸寧城市建設(shè)開發(fā)總公司協(xié)商，他們在三條道路的建設(shè)時鋪設(shè)天然氣主干網(wǎng)，我們的項目用氣可以與之相連。唐以后或分屬武昌郡和興國軍，或統(tǒng)屬武昌路、武昌府。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 經(jīng)濟狀況 ? 今年咸寧市進入經(jīng)濟騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時期，特別是工業(yè)企業(yè)增長速度已高出全省平均水平近 18個點的增幅，不僅遙遙領(lǐng)先在湖北全省的前列而且在全國也是罕見的。 2021年末，金融機構(gòu)各項存款 ，其中儲蓄存款 119億元，貸款 。有國家重點風景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自 然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。 ? 咸寧市地處華中腹地，長江中游，區(qū)位適中，交通便捷。是武漢市民良好的休閑、養(yǎng)生之地。逐步實現(xiàn)綠化建設(shè)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)建設(shè)與城市發(fā)展的聯(lián)動，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟的綜合 效益。 ? 咸安區(qū)城區(qū)位于本開發(fā)項目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項目相連。 咸寧溫泉區(qū) ? 溫泉區(qū)位于本開發(fā)項目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發(fā)項目相連接。經(jīng)濟增長速度較快。如今的咸寧人民，越來越注重房《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設(shè)計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，咸寧市的購房者的消費觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。 ? 咸寧市房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)供求基本平衡，改變目前市場供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn) “ 戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的發(fā)展目標?！断虒幨谐鞘锌傮w規(guī)劃綱要（草案）（ 2021－ 2020）》實施的規(guī)劃中心城區(qū)總用地面積 ，規(guī)劃人口 萬人，人均建設(shè)用地 117平方米。 (4) 項目周邊道路交通網(wǎng)絡(luò)通達 項目東西兩側(cè)分別為聯(lián)接咸安區(qū)和溫泉區(qū)的銀泉大道和長安大道，銀泉大道同時是城市上行、下行的聯(lián)絡(luò)線，上至 107國道、京珠高速，下至橫路公路是通往咸寧市所轄縣市的南出口。 (8) 政府給予較大支持 政府急于改善咸寧環(huán)境，明確表示對本項目給予大力支持。 (3) 時機欠佳 在中央政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控時，進場搞房地產(chǎn)，投資有風險。 (1) 咸寧市現(xiàn)有樓盤對本項目的影響 據(jù)調(diào)查，目前咸寧市很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在現(xiàn)階段具有代表性的樓盤有：御龍花園、 香泉花園 和溫泉谷國際度假村，但其總體規(guī)模較小，樓盤檔次處于中低檔水平。一部分具有很強消費能力的客戶流失到武漢，且部分條件較好的居民找不到適合自己需求的居住環(huán)境。 C低密度住宅 十六潭路兩側(cè)區(qū)域約 596畝建設(shè)為低密度住宅（即別墅）：根據(jù)十六潭路規(guī)劃土地內(nèi)的自然生態(tài)條件，以及對咸寧市區(qū)房地產(chǎn)市場和居民需求的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)別墅具有相當?shù)氖袌?，咸寧市居民仍保有自己拿地自己建房的思想，由于目前政府的宏觀調(diào)控，居民已經(jīng)不可能在取得小地塊來實現(xiàn)這個愿望，但別墅建設(shè)符合這部分人群擁有自家庭院的設(shè)想，加上此地段的生態(tài)條件非常優(yōu)越，建設(shè)別墅基本不再 需要人為綠化。 ? 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。供求決定價格，因而也就決定了咸寧的別墅將越來越物以稀為貴。本項目擬開發(fā)區(qū)域尚未取得合法的開發(fā)手續(xù)。 四、開發(fā)周期長，近階段政府一直在對房地產(chǎn)市場調(diào)整，有可能會出臺政策限制房地產(chǎn)市場。另在實際操作中及時了解市場，隨時調(diào)整價格，保證在市場中立于不敗之地。 1 全部土地余款要交付 2 補足一期開發(fā)所欠全部費用 3 二期建安成本，