【正文】 施行； （三 ） 優(yōu)惠審批權(quán)只限集團(tuán)公司 董事長(zhǎng)、 總裁、副總裁，集團(tuán)公司各部門負(fù)責(zé)人均不具有優(yōu)惠審批權(quán)；副總裁審批結(jié)果必須經(jīng)總裁審批后執(zhí)行，無(wú)總裁書面審批結(jié)果， 22 營(yíng)銷代理公司 不予執(zhí)行。 調(diào)整后的價(jià)格由項(xiàng)目公司 書面通知營(yíng)銷代理公司，由營(yíng)銷代理公司 指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目執(zhí)行。 集團(tuán)公司分管工程副總裁根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況在調(diào)價(jià)權(quán)限（ 2％）內(nèi)進(jìn)行審批，確定調(diào)價(jià)幅度；權(quán)限以外的調(diào)價(jià)請(qǐng)求，應(yīng)上報(bào) 集團(tuán)公司 總裁批準(zhǔn)。 （二） 整體產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)較大變化時(shí)，進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)格的統(tǒng)一調(diào)整。 （三） 營(yíng)銷代理公司 應(yīng)嚴(yán)格按照銷售方案組織銷售活動(dòng)，并注意客戶對(duì)銷售標(biāo)價(jià)的反映情況， 收集相關(guān)證據(jù)，提出標(biāo)價(jià) 公布方式和范圍的改進(jìn)意見(jiàn) 。 第七條 明碼標(biāo)價(jià) （一） 營(yíng)銷代理公司 負(fù)責(zé)銷售標(biāo)價(jià)的管理工作，按照銷售方案的實(shí)施步驟，項(xiàng)目公司總經(jīng)理確定銷售標(biāo)價(jià)的公布方式和范圍。 第五條 單位房?jī)r(jià)的確定 營(yíng)銷代理公司 根據(jù)集團(tuán)公司批準(zhǔn)的各階段銷售價(jià)格，綜合考核樓層、朝向、景觀等因素，遵循 “ 一房一價(jià) ” 的原則，擬定每一個(gè)單位房的價(jià)格， 報(bào) 集團(tuán)公司 分管工程副總裁和總裁 審定 。 （三） 銷售底價(jià)的保密 參與價(jià)格確定的所有人員應(yīng)遵守集團(tuán)公司的保密制度，嚴(yán)禁通過(guò)各種形式泄漏價(jià)格方案。 營(yíng)銷代理公司 視市場(chǎng)行情、產(chǎn)品性質(zhì)、營(yíng)銷策略和其它因素草擬出不同類別房屋的銷售底價(jià)和標(biāo)價(jià)（附編制的原則意見(jiàn)，如層差、環(huán)境差、朝向差等各類差價(jià)系數(shù)及依據(jù)），確定初步方案，提出用戶可以接受的最高和最低的產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格 ，報(bào)集團(tuán)公司規(guī)劃技術(shù)部 。 （二） 定價(jià)程序 成本物資部核算成本費(fèi)用，加上預(yù)期利潤(rùn)，提出產(chǎn)品理論價(jià)格。 第二條 銷售價(jià)格的預(yù)測(cè) 在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究期間，項(xiàng)目公司 會(huì)同營(yíng)銷代理公司 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的情況及產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位等對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格（租賃收入）進(jìn)行預(yù)測(cè)，作為核算項(xiàng)目投資利潤(rùn)的依據(jù)。 第 八 條 本辦法自頒布之日起施行。 第 六 條 核準(zhǔn)后的月度銷售數(shù)據(jù)，由 集團(tuán) 公司 財(cái)務(wù)部 匯總編制集團(tuán)公司銷售月報(bào)報(bào)總裁。 （ 三 ） 各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 每月 5 日，匯總 編制 上月 各項(xiàng)目 《銷售月報(bào)表》及分析和銷售分析報(bào)告至 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、企業(yè)管理部、集團(tuán)公司分管工程副總裁 。 第 四 條 各項(xiàng)目 公司 銷售 報(bào)告制度 （ 一 ） 營(yíng)銷代理公司 每周六早 9:30，匯總報(bào)本周 各項(xiàng)目 《銷售周報(bào)表》及分析至 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 。核對(duì)數(shù)據(jù)時(shí)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 現(xiàn)場(chǎng)收款人員 負(fù)責(zé)提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 營(yíng)銷代理公司 核對(duì)無(wú)誤后予以 簽字確認(rèn)。 第 三 條 銷售核對(duì)制度 （一） 在項(xiàng)目熱銷期間， 營(yíng)銷代理公司 與項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 現(xiàn)場(chǎng)收款人員 在每日下班前核對(duì)一次銷售數(shù)據(jù)；正常銷售期間，每周五下班前核對(duì)一次銷售數(shù)據(jù)，尾盤期間每月 5 日核對(duì)一次銷售數(shù)據(jù)。為了加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)公司各項(xiàng)目銷售狀況的統(tǒng)計(jì)分析，制訂本辦法。 第 十二 條 本辦法自頒布之日起施行。 第十條 未盡事宜，執(zhí)行集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)章制度。 第九條 銷售計(jì)劃的調(diào)整 （一） 以下情形下可以 由營(yíng)銷 代理公司提請(qǐng) 調(diào)整年度銷售計(jì)劃： （ 1） 連續(xù)三個(gè)月未完成銷售計(jì)劃； （ 2） 市場(chǎng)政策、環(huán)境發(fā)生較大變化； （ 3） 廣告宣傳費(fèi)用投入低于預(yù)算的 50％； （ 4） 項(xiàng)目工程進(jìn)度延遲兩個(gè)月以上； （ 5） 集團(tuán)公司認(rèn)為足以影響正常銷售計(jì)劃完成的其它情形。 第八條 計(jì)劃執(zhí)行 營(yíng)銷代理公司 須嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃，確保完成計(jì)劃中所列的銷售任務(wù)。 第七條 年度銷售計(jì)劃的分解 營(yíng)銷代理公司 組織將集團(tuán)公司 確定 的年度銷售計(jì)劃分解為項(xiàng)目銷售計(jì)劃 并由 各項(xiàng)目銷售 經(jīng)理 將本項(xiàng)目的年度銷售計(jì)劃分解到月，制訂月度工作計(jì)劃 ?？偛棉k公會(huì)須于 12 月 25日前，協(xié)調(diào)、平衡、討論通過(guò)后下達(dá)年度銷售計(jì)劃指標(biāo)。 第六條 年度銷售計(jì)劃的制訂依據(jù) （一） 年度銷售計(jì)劃的制訂依據(jù) （ 1） 集團(tuán)公司年度目標(biāo)； （ 2） 項(xiàng)目公司當(dāng)年銷售策略； （ 3） 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告； （ 4） 集團(tuán)公司上年度銷售情況； （ 5） 銷售人員的信息反饋； （ 6） 上年度的廣告和促銷情況與評(píng)定。項(xiàng)目正常銷售周期是指銷售價(jià)值最大化下的合理銷售周期。 第五條 項(xiàng)目銷售總計(jì)劃 （一） 在集團(tuán)公司取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，在項(xiàng)目可行性研究階段由 項(xiàng)目公司與營(yíng)銷代理公司共同 擬定，作為可行性研究報(bào)告的內(nèi)容之一。 第四條 銷售計(jì)劃按照計(jì)劃單位可分為集團(tuán)公司銷售計(jì)劃、項(xiàng)目銷售計(jì)劃。 第三條 銷售計(jì)劃是指根據(jù)集團(tuán)公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等，為應(yīng)對(duì)各種不確定因素、確保銷售目標(biāo)的完成而制訂的工作計(jì)劃。 第二條 集團(tuán)公司所有項(xiàng)目的銷售工作均應(yīng)以計(jì)劃為基礎(chǔ)。召開評(píng)審會(huì)議的， 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)記錄、填制本表。 附錄：廣告宣傳費(fèi)用支付程序 項(xiàng)目公司（代理公司）提交預(yù)算 工程副總裁審核 總裁審 批 項(xiàng)目公司 財(cái)務(wù)部撥付 廣告宣傳費(fèi) 媒體單位 代理公司統(tǒng)計(jì) 反 饋 項(xiàng)目公司實(shí)施 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部 匯總 16 廣告稿會(huì)審核準(zhǔn)表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 廣告策劃設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)人及聯(lián)系電話 廣告稿 附后 階段 □ 初稿 □ 例稿 營(yíng)銷代理公司 評(píng)審意見(jiàn) 簽字： 日期： 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 評(píng)審意見(jiàn) 簽字： 日期： 集團(tuán)公司分管工程副總裁 評(píng)審意見(jiàn) 簽字： 日期： 總裁 評(píng)審意見(jiàn) 簽字： 日期： 評(píng)審要求：請(qǐng)?jiān)u審人員在 小時(shí)內(nèi)評(píng)審?fù)戤叀? 第二十七條 本辦法由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋 。 第二十五條 項(xiàng)目公司 應(yīng) 要求營(yíng)銷代理公司 建立行之有效的項(xiàng)目 廣告效果評(píng)估系統(tǒng)， 綜合分析各種資料，研究存在的問(wèn)題，提出下一步廣告發(fā)布的建議，不斷通過(guò)廣告設(shè)計(jì)策劃水平。 廣告播出后 30～ 35 天做廣告實(shí)際效果測(cè)評(píng)：廣告實(shí)際效果 = 銷售額增加值 /廣告額增加值。 第六章 廣告效果評(píng)價(jià) 第二十四條 廣告效果評(píng)價(jià)程序 （一） 廣告發(fā)布后， 營(yíng)銷代理公司 項(xiàng)目 專案經(jīng)理負(fù)責(zé)收集每期廣告效果（客戶的來(lái)訪數(shù)、客戶類型等）及相關(guān)情況，自廣告發(fā)布之日起 3天內(nèi)對(duì)廣告 效果進(jìn)行測(cè)評(píng) 。 第二十二條 電視、電臺(tái)、燈箱等長(zhǎng)期廣告，項(xiàng)目公司應(yīng)隨時(shí)監(jiān)測(cè)保證廣告能正常 發(fā)布。 第二十一條 項(xiàng)目公司應(yīng)按照媒體或廣告公司的要求將廣告設(shè)計(jì)稿準(zhǔn)時(shí)送達(dá)。 14 第五章 廣告發(fā)布 第十九條 項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃確定后，為降低總體廣告發(fā)布費(fèi)用，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)媒體分析的情況代表集團(tuán)公司與各媒體和廣告策劃代理單位洽談發(fā)布價(jià)格和廣告費(fèi)支付時(shí)間、方式。 （ 4） 總裁 —— 對(duì)首稿或涉及重大原則性的廣告，根據(jù) 集團(tuán)公司分管工程副總裁審查意見(jiàn)或建議，決定批準(zhǔn)發(fā)布或要求修改樣稿后重新申報(bào)。 廣告審核的職責(zé)如下： （ 1） 項(xiàng)目公司 —— 從集團(tuán)公司和客戶的角度對(duì)廣告進(jìn)行全面評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容包括： a、廣告宣傳內(nèi)容是否符合國(guó)家工商局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》有關(guān)規(guī)定； b、廣告表述的產(chǎn)品、地段、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等賣點(diǎn)宣傳是 否準(zhǔn)確和具有吸引力（文字表述是否清楚地表達(dá)出廣告的目的，圖案設(shè)計(jì)是否與文字表達(dá)內(nèi)容相符合，視覺(jué)沖擊力、藝術(shù)性如何，是否有創(chuàng)新）； c、對(duì)涉及銀行按揭、付款方式、銷售價(jià)格等方面內(nèi)容是否符合規(guī)定和事先確認(rèn)的計(jì)劃； d、對(duì)集團(tuán)公司整體形象的宣傳及常規(guī)性綜合圖文表述是否準(zhǔn)確； e、聯(lián)系方式是否齊全、準(zhǔn)確、方便。 第十八條 廣告審核 （一） 廣告初審 營(yíng)銷代理公司或其他 廣告策劃 代理公司 策劃的廣告初稿傳遞到項(xiàng)目公司后 1 13 日 內(nèi)，由 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé) 以《廣告會(huì)審核準(zhǔn)表》的形 式提出申請(qǐng)， 并電話通知下述審核人員：項(xiàng)目公司總經(jīng)理、 集團(tuán)公司分管工程副總裁、總裁 （首稿為全部審核人員、例稿為項(xiàng)目公司總經(jīng)理和 集團(tuán)公司分管工程副總裁 ），按廣告審核流程限時(shí)審核。 第十六條 委托廣告策劃代理公司執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定。廣告計(jì)劃經(jīng)集團(tuán)公司審批后， 由 項(xiàng)目公司 與廣告策劃公司協(xié)商各類、各期廣告的具體策劃事宜。 第十四條 廣告策劃委托 其他專業(yè)廣告策劃 代理公司時(shí)， 廣告策劃 代理公司應(yīng)在每月 25 日前向 項(xiàng)目公司 提報(bào)經(jīng)過(guò)專案經(jīng)理確認(rèn)的下月廣告計(jì)劃（包括數(shù)量、主題、媒體、版面、預(yù)算、發(fā)布時(shí)間等），項(xiàng)目公司應(yīng)會(huì)同 代理公司（ 專案經(jīng)理必須參加），在 每月底前召開廣告評(píng)估會(huì)。 （四） 溝通結(jié)束 后， 項(xiàng)目公司 應(yīng)要求廣告公司在四日內(nèi)（電視廣告七天）完成廣告設(shè)計(jì)。 （三） 項(xiàng)目公司根據(jù)下月廣告計(jì)劃，按照集團(tuán)公司資金計(jì)劃管理的有關(guān)規(guī)定，向集團(tuán)公司報(bào)送廣告支出預(yù)算。 （二） 集團(tuán)公司分管工程副總裁審核后報(bào)總裁。具體執(zhí)行《銷售費(fèi)用管理辦法》。各階段、各月度的廣告宣傳費(fèi)均應(yīng)納入集團(tuán)公司預(yù)算管理。 第三章 廣告宣傳費(fèi)管理 第八條 廣告宣傳費(fèi)用是項(xiàng)目銷售費(fèi)用的一部分，應(yīng)納入集團(tuán)公司資金計(jì)劃管理。 （三） 變更計(jì)劃由項(xiàng)目公司 或營(yíng)銷代理公司 提出，變更程序同審批程序。 第 七 條 廣告計(jì)劃的變更 （一） 營(yíng)銷代理公司 要定期評(píng)審廣告宣傳計(jì)劃的適宜性，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 第 六 條 作為集團(tuán)公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)的主控部門， 集團(tuán)公司企業(yè)管理部 負(fù)責(zé)廣告計(jì)劃審批后的備案。 階段廣告宣傳計(jì)劃可分為： （ 1） 前期廣告宣傳計(jì)劃（開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前）； （ 2） 開盤前廣告宣傳計(jì)劃（取得 “ 預(yù)售許可證 ” 前，包括 “ 預(yù)熱期 ” 、 “ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ” ）； （ 3） 開盤后的強(qiáng)銷期廣告宣傳計(jì)劃（每月另應(yīng)編制《月度廣告宣傳計(jì)劃》）； （ 4） 尾盤期廣告宣傳計(jì)劃（ 銷售率達(dá)到 80％以后）。 11 《項(xiàng)目廣告宣傳總計(jì)劃》須 經(jīng)項(xiàng)目公司審核，報(bào) 集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論通過(guò)，總裁審批。 （二） 項(xiàng)目廣告宣傳總計(jì)劃 在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后一個(gè)月內(nèi)， 營(yíng)銷代理公司 根據(jù)： ⑴ 項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃； ⑵ 銷售計(jì)劃及銷售目標(biāo)； ⑶ 項(xiàng)目銷售費(fèi)用及廣告費(fèi)用預(yù)算； ⑷ 總裁指示意見(jiàn)等編制《項(xiàng)目總體廣告宣傳計(jì)劃》。 第二章 廣告計(jì)劃 第 四 條 委托代理 營(yíng)銷項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目公司應(yīng)在代理協(xié)議中明確代理費(fèi)的范圍，包括廣告宣傳的責(zé)權(quán)劃分和廣告宣傳費(fèi)的支付方和支付方式 。 （ 二 ） 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)廣告宣傳計(jì)劃的審核； 負(fù)責(zé)廣告宣傳反饋統(tǒng)計(jì)效果的評(píng)價(jià)。 第二條 本辦法適用 于由本集團(tuán)公司開發(fā)的所有項(xiàng)目的廣告宣傳計(jì)劃控制。 第十七條 本辦法自頒布之日起施行。 第十五條 未盡事宜，執(zhí)行集團(tuán)公司的其它有關(guān)規(guī)章制度。 第十四條 獎(jiǎng)懲措施 （ 一 ） 對(duì)在策劃工作中提出合理化建議、發(fā)現(xiàn)其他崗位工作的明顯疏漏而避免重大（ 1 萬(wàn)元） 損失的，集團(tuán)公司將給予 500～ 1000 元的獎(jiǎng)勵(lì)。 （二） 在項(xiàng)目每一期完成后和全部完成后，集團(tuán)公司分管工程副總裁組織項(xiàng)目公司 對(duì)營(yíng)銷策劃代理公司和銷售代理公司的營(yíng)銷策劃和銷售工作 進(jìn)行一次全面的營(yíng)銷策劃及銷售工作分析，分析結(jié)果作為下一期和下一個(gè)項(xiàng)目策劃工作的改進(jìn)輸入。 第十二條 營(yíng)銷策劃工作總結(jié)分析 （一） 在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，項(xiàng)目公司定期 對(duì)營(yíng)銷代理公司的 銷售工作進(jìn)行分析，包括銷售目標(biāo)的完成情況、供方選擇、橫向配合、營(yíng)銷策劃工作的得失等，并提出下一階段 營(yíng)銷計(jì)劃 的及改進(jìn)措施。 （二） 《公關(guān)促銷活動(dòng)策劃方案》需經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核、集團(tuán)公司分管工程副總裁審批。 9 第十一條 促銷活動(dòng)的策劃 （一） 營(yíng)銷代理公司 負(fù)責(zé)各階段公關(guān)促銷活動(dòng)的策劃，包括開盤活動(dòng)、客戶答謝活動(dòng)等。 （ 五 ） 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)計(jì)院所和 裝修單位的洽談、選擇、驗(yàn)收全過(guò)程 管理 。 （三） 售樓處設(shè)計(jì)要體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格、核心開發(fā)理念和目標(biāo)客戶的心理感受，能烘托銷售氣氛、促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售。 第十條 售樓處設(shè)計(jì)策劃 （一） 營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)會(huì)同項(xiàng)目公司 提出《售樓處設(shè)計(jì)建議書》。 （二） 文章需經(jīng) 集團(tuán)公司分管工程副總裁 批準(zhǔn)后再予刊登。 （三） 項(xiàng)目公司應(yīng)通過(guò)營(yíng)銷代理公司及時(shí)收集 各項(xiàng)目銷售處反饋來(lái)電、來(lái)訪量、成交量等信息以便對(duì)廣告效果進(jìn)行客觀分析并及時(shí)做出調(diào)整。 第八條 廣告策劃和廣告效果分析 （一） 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)配合廣告策劃公司的工作，負(fù)責(zé)廣告刊登或制造安裝事宜。 （二） 所選擇的策劃公司條件 具體見(jiàn)《供方管理手冊(cè)》。 第七條 營(yíng)銷代理公司、廣告策劃公司 和媒體 的選擇 8 （一） 規(guī)劃技術(shù)部和 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 分別 建立 營(yíng)銷策劃代理公司、銷售代理公司和廣告策劃代理公司等營(yíng)銷類供方的 《合格策劃公司名冊(cè)》，負(fù)責(zé)對(duì)各策劃