【正文】 業(yè)管理涉及我國(guó)計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開(kāi)、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治組織作用的發(fā)揮。從需要對(duì)房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值、增值。 居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求， 發(fā)展到對(duì)環(huán)境的需求 。 隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。 我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃 批準(zhǔn)建設(shè)范圍實(shí)施周期長(zhǎng)短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求和購(gòu)房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。特別是人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé)，個(gè)人受用。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意識(shí)。人們對(duì)居住條件的要求逐步提高，形成對(duì)居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。居 (家 )委會(huì)、街道辦事處是對(duì)居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權(quán)。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的演變過(guò)程，并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售和售后使用管理分工的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和 規(guī)范。我理解貫徹《條例》的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，尤其是主管部門(mén)、業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實(shí)事求是，與時(shí) 俱進(jìn)，根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念，將《條例》貫徹好。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)《條例》的重要性，和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。大家談到的舊小區(qū)問(wèn)題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。 我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門(mén)要共同做好《條例》的貫徹落實(shí)工作，前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來(lái)的問(wèn)題非常突出。發(fā)展中的問(wèn)題要用發(fā)展的辦法來(lái)解決。我個(gè)人體會(huì) ，物業(yè)管理不完全是一個(gè)房屋管理 問(wèn)題，很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起，極其復(fù)雜。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問(wèn)題。八是，舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難的問(wèn)題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和虧損的問(wèn)題，以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會(huì)不會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。四是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒(méi)有責(zé)任。三是，業(yè)主大會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)成員需要具備高素質(zhì)，能否請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來(lái)?yè)?dān)任。二是，業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)問(wèn)題?！稐l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主 所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)，重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理，給我列了十大問(wèn)題，主要是《條例》貫徹實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題，針對(duì)這些意見(jiàn)，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。這次會(huì)議，在以往工作的基礎(chǔ)上，有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。 同志們，構(gòu)筑和諧社區(qū)，創(chuàng)建滿意物業(yè)，加強(qiáng)小區(qū)管理是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，意義深遠(yuǎn)，責(zé)任重大。物價(jià)部門(mén)要會(huì)同物業(yè)行政管理部門(mén)逐步完善市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。街道辦事處要承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的職責(zé)全面履行好牽頭、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門(mén)要督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照物業(yè)管理的有關(guān)政策，在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中落實(shí)必要的配套設(shè)施，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房。 齊抓共管，形成合力?？梢哉f(shuō)，我縣的物業(yè)管理是從零開(kāi)始，從頭起步，無(wú)論是物業(yè)企業(yè)員工，還是行業(yè)管理干部，整體素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。 苦練內(nèi)功，優(yōu)化服務(wù)。搞好物業(yè)管理工作，關(guān)鍵在于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任。其他拖欠歷年暖氣費(fèi)用的有關(guān)部門(mén)和單位要站在講政治的高度，認(rèn)清形勢(shì)，足額繳清歷欠費(fèi)用，保證供熱工作的正常進(jìn)行。另一方面要加大資金籌措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設(shè)進(jìn)度和供熱管網(wǎng)的維修工作，確保冬季供熱質(zhì)量。由于受煤炭?jī)r(jià)格上漲等因素的影響，給今年冬季供熱工作帶來(lái)諸多困難和問(wèn)題，供熱工作形勢(shì)嚴(yán)峻，任務(wù)艱巨。 管建并舉，確保冬季供熱工作的正常進(jìn)行。街道辦事處、社區(qū)黨組織、居委會(huì)要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，充分發(fā)揮在推進(jìn)物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)作用，把業(yè)主委員會(huì)的組建和工作的開(kāi)展當(dāng)作社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，將工作做細(xì)、做實(shí)、做到位，把群眾組織起來(lái)，把關(guān)系人民群眾切身利益的事情辦實(shí)辦好，實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔、和諧安定。通過(guò)組建業(yè)主委員會(huì)，從根本上解決責(zé)任主體缺位問(wèn)題，提高業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的參與程度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的良性互動(dòng)，真正達(dá)到雙向選擇，提高物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化程度的目的。 加大力度，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)組建工作。使有關(guān)部門(mén)都能明白依法管理的內(nèi)容、程序和法律責(zé)任，為全縣物業(yè)管理工作營(yíng)良好的輿論氛圍。要認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，通過(guò)宣傳和法制，使廣 大業(yè)主都能增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)和交費(fèi)自覺(jué)性 ?？h上將出臺(tái)《 **縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) (試行 )》，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所服務(wù)的小區(qū)申報(bào)確認(rèn)等級(jí)，實(shí)行菜單式、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓廣大業(yè)主明明白白消費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)透明、公開(kāi)、公正。要根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)真組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)，營(yíng)造你追我趕的創(chuàng)建氛圍，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作健康發(fā)展。對(duì)于不合格或存在經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)無(wú)保證，侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè)，尤其是管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè)，不但要給予處罰還要視情節(jié)及時(shí)清理出物業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的健康有序發(fā)展。 多管齊下，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的理念，舍得投資，舍得花錢(qián)，先服務(wù)后收益，以超前的眼光積極進(jìn)軍舊住宅小區(qū)，拓展自己的物業(yè)市場(chǎng)。我們鼓勵(lì)企業(yè)、業(yè)主、社會(huì)各屆共同籌資，來(lái)治 理自己的家園。舊住宅小區(qū)是推行物業(yè)管理的難點(diǎn)，也是我們工作的重點(diǎn)。三是要給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，提供物業(yè)服務(wù)保障，允許其將經(jīng)營(yíng)所得用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的不足。在物業(yè)交付使 用時(shí)，要實(shí)行綜合驗(yàn)收并備案，確保按批準(zhǔn)的規(guī)劃建成。一是住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各種配套用房和設(shè)施必須足額配備。當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，全縣物業(yè)管理要重點(diǎn)做好以下五個(gè)方面的工作： 狠抓源頭，做好新建住宅物業(yè)管理的提標(biāo)工作?？h委十四屆八次全委 (擴(kuò)大 )會(huì)議提出，要把 **建設(shè)成為歷史文化燦爛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)、適宜居住創(chuàng)業(yè)、獨(dú)具特色魅力的城市。因此，一方面行業(yè)管理部門(mén)要建章立制，依法行政 。但是，在具體管理工作中，相關(guān)單位工作責(zé)任還沒(méi)有完全到位，對(duì)群眾反映的問(wèn)題，沒(méi)有采取相應(yīng)的監(jiān)管，有的甚至聽(tīng)之任之，充耳不聞，居民生活中的一些 “ 急、難、愁、