【正文】 業(yè) 消防 管理 （ 1）物業(yè) 消防 安全檢查的內(nèi)容 消防控制室；自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；安全疏散出口；應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志；室內(nèi)消防栓；滅火器配置；防排煙系統(tǒng) （ 2）物業(yè)消防安全日常檢查的方法 17 建立健全崗位防火責(zé)任制；消防安全員 、班組長(zhǎng)對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位進(jìn)行檢查；已發(fā)生火災(zāi)的部位加強(qiáng)夜間檢查。） （ 3）物業(yè)綠化日常管理的方法 建立健全管理 制度 ；加強(qiáng)日常 檢查 與 管理 。 基本要求 ： 生長(zhǎng)正常 ； 及時(shí)清理 枯枝黃葉，加強(qiáng)綠化 保潔 工作； 勸阻 業(yè)主，減少 人為見(jiàn)他對(duì)綠地造成的危害；加強(qiáng) 宣傳 保護(hù)。 綠化有償服務(wù) ：園林設(shè)計(jì)施工、綠化代管、花木出租、出售、花藝裝飾。 翻新改造 ：草坪翻新與補(bǔ)植，綠籬翻新補(bǔ)植，林下綠地改造，園林建筑小品翻新，花壇植物更換。 3. 物業(yè)綠化管理 （ 1）物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容 日常管理 ：澆水、修剪造型、施肥、除草、病蟲害防治、綠化保潔。 徹底 打掃 室內(nèi) 衛(wèi)生 ， 清除 殘留 卵夾 ，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。 滅蟑 ：對(duì)建筑物個(gè)中空縫進(jìn)行 堵眼 、封縫， 防止 蟑螂 入內(nèi) 。 滅蚊 ：環(huán)境治理（ 清除積水 ）、 藥殺 。 生物防殺法 ：利用白蟻的 天敵 或 病菌 對(duì)白蟻進(jìn)行滅殺。 藥殺法 ： 噴灑藥物 ，通過(guò)白蟻 相互傳染 ，導(dǎo)致整個(gè)蟻巢白蟻 中毒死亡 。 外包 清潔管理的 重點(diǎn) 是 監(jiān)督檢查 外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行 15 考核與管理 ； 自行 作業(yè)不僅要 監(jiān)督檢查 ，還要 強(qiáng)化服務(wù) 工作。 八． 物業(yè)環(huán)境管理 1. 物業(yè)清潔衛(wèi)生管理 （ 1）物業(yè)清潔衛(wèi)生的服務(wù)內(nèi)容 建筑物 外公共區(qū) 域清潔 垃圾 收集與處理 外墻 清洗 專項(xiàng) 清潔工作 建筑物 內(nèi)公共區(qū) 域清潔 管道 疏通服務(wù) 泳池 清洗 上門 有償清潔服務(wù) （ 2）物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理制度 各崗位 職責(zé) （干什么）、標(biāo)準(zhǔn)操作工藝 流程 （怎么干）、質(zhì)量 標(biāo) 準(zhǔn) （考核）、 檢查 及預(yù)防 糾正 措施、員工行為 規(guī)范 。 12. 空調(diào)系統(tǒng)的種類、管理工作主要內(nèi)容和注意事項(xiàng) 種類：工作原理（壓縮式制冷機(jī)、吸收式制冷劑） 冷源設(shè)備布置情況（中央、獨(dú)立） 注意事項(xiàng) ：把 節(jié)能 運(yùn)作作為一項(xiàng)重要工作（使用節(jié)能程序 改變 機(jī)器的 啟動(dòng)停止時(shí)間 ，對(duì) 不同 性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待； 加強(qiáng)相關(guān) 管道保溫 ；消除或減少空調(diào)房間 內(nèi) 各種 干擾源 的影響； 冷媒液用量恰當(dāng)；冷凝水回 收） 測(cè)量 、 評(píng)估 、 減小 改善空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的 噪音 污染。 消防演習(xí) 是測(cè)試消防設(shè)備的 有效手段 。 9. 給排水系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容 種類：給水系統(tǒng)（生活、消防、中水、熱水） 排水系統(tǒng)（污水、雨水、工業(yè)廢水） 管理：限水停水提前通知業(yè)主；公共清潔用水和綠化用水的計(jì)量測(cè)算； 定期清洗供水水箱和水池 ，防止二次污染 。 定期 對(duì) 承包方基本情況全面更新 ，及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策， 確保承包方有能力持續(xù)履行合同。 建立定期效果 評(píng)估制度 。 （二） 外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題 ： 建立對(duì)承包方 檢查 監(jiān)控制度并 專人負(fù)責(zé) 。 7. 共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)和外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題 （一） 共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng) ： 簽訂合同時(shí)注意保證簽約 主體與實(shí)施主體一致 合同中應(yīng) 明確 因設(shè)備設(shè)施故 障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等 損失 ，不同情況分別應(yīng)有何方 承擔(dān)責(zé)任 ，以免出現(xiàn)問(wèn)題是有扯皮現(xiàn)象。 5. 共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的 基本內(nèi)容 制定合理的運(yùn)行計(jì)劃 配備合格的運(yùn)行管理人員 提供良好的工作環(huán)境 建立健全必要的規(guī)章制度 設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理 節(jié)能管理 6. 房屋及共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇，項(xiàng)目外包分析、承包方評(píng)估 選擇： 項(xiàng)目外包分析 ：企業(yè)管理規(guī)模；設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備的生產(chǎn)年代、先進(jìn)程度；法規(guī)對(duì)相關(guān)設(shè)備的具體管理技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求； 設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度，自行管理風(fēng)險(xiǎn)大小， 生產(chǎn)廠家售后服務(wù)情況；市場(chǎng)上該類設(shè)備設(shè)施維修人員的供求情況，工資水平；本地區(qū)設(shè)備設(shè)施分包服務(wù)專業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的成熟度、服務(wù)價(jià)格、技術(shù)水平等。 房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài) 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃考慮的問(wèn)題：分輕重、量平衡、考慮準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)時(shí)間、企業(yè) 能力、資金、計(jì)劃可行性、合理安排時(shí)間段。 房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)。 修理類別（大、中、?。? 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（修理周期 —— 兩次在相鄰大修之間的時(shí)間間隔；修理周期結(jié)構(gòu) —— 一個(gè)修理期內(nèi)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序；修理間隔期間（月） —— 兩次相鄰 12 計(jì)劃修理之間的間隔時(shí)間。 技術(shù)支持 ：故障診斷、維修方案等。 技術(shù)檔案管理 ：完整性 采購(gòu)和零備件管理 ： 加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，建立庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量；對(duì)不設(shè)庫(kù)存零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠 道；嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)；妥善保管采購(gòu)文件，建立有效的供貨商名錄。 維修保養(yǎng) ：定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；專業(yè)測(cè)試；更新、改造。 開(kāi)展技術(shù) 更新 與 改造 ， 降低 能源 消耗 ， 改善 房屋及設(shè)備設(shè)施 狀態(tài) 。 2. 入住準(zhǔn)備 階段主要內(nèi)容 資料準(zhǔn)備：質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書；入住通知書；物業(yè)驗(yàn)收須知；業(yè)主入住房屋驗(yàn) 收表；業(yè)主手冊(cè)；物業(yè)管理有關(guān)規(guī) 約定 入住工作計(jì)劃 入住儀式策劃 環(huán)境準(zhǔn)備 其他準(zhǔn)備事項(xiàng) 3．物業(yè)人住流程及手續(xù)、費(fèi)用交納、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理 4．物業(yè)裝飾裝修管理流程 5．物業(yè)裝飾裝修管理 服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)管理的主要 內(nèi)容 裝飾裝修管理 服務(wù)：裝修范圍 時(shí)間 的管理； 物業(yè)裝飾裝修 管理的要求 ； 管理 費(fèi)用 和 垃圾清運(yùn) 的管理； 現(xiàn)場(chǎng)管理：（嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)；加強(qiáng)巡視，防患未然；控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；強(qiáng)化管理，反復(fù)核查 —— 是否申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容相符、操作人員符合要求。入住與裝修管理政策性強(qiáng)，涉及面廣、管理難度大，易導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主（物業(yè)使用人）之間發(fā)生矛盾。 9. 物業(yè)承接查驗(yàn) 應(yīng)具備的條件和需要做的準(zhǔn)備工作 具備的條件：物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)解除合同 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大與新物業(yè)簽訂了合同 準(zhǔn)備工作：人員準(zhǔn)備；計(jì)劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備 10. 物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)應(yīng)準(zhǔn)備的記錄表格 《工作聯(lián)絡(luò)登記表》《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》《物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》 11. 強(qiáng)電各系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的查驗(yàn)范圍，房屋本體設(shè)施的查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)要求和方法。 7. 物業(yè)承接查驗(yàn)的方法 觀感檢查（觸摸、觀察）；使用檢查；檢測(cè)檢查（儀器測(cè)量）；試驗(yàn)檢查 8. 承接查驗(yàn)各類工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的原因及處理 問(wèn)題發(fā)生的原因：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷 施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料 驗(yàn)收檢查不細(xì)，把關(guān)不嚴(yán) 建材質(zhì)量不合格 建設(shè)單位管理不善 氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。） 保修期內(nèi)的物業(yè)要與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議。 9 派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況 ，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。 3. 物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容 共用部位 ： 主體 結(jié)構(gòu)及 外墻 、 屋面 ； 共用部位樓面 、 地面 、 內(nèi)墻面、頂棚、門窗；公共衛(wèi)生間、 陽(yáng)臺(tái)；公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。 新建物業(yè)的承接查驗(yàn)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更跌勢(shì)的承接查驗(yàn)。 （ 5） 有利于 提高 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的 開(kāi)發(fā)效益 。 （ 3） 有利于 了解物業(yè)情況 。（如：不提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件；建設(shè)單位將部分責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)） 作用： （ 1） 優(yōu)化設(shè)計(jì) 。 必要性： 8 早期介入?yún)f(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 及時(shí) 發(fā)現(xiàn)和處理 建設(shè)銷售中存在的 問(wèn)題 ， 減少 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的 糾紛 。 （ 2） 掌握 驗(yàn)收情況， 收集 工程質(zhì)量、功能以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn) 準(zhǔn)備 。 （ 6） 經(jīng)全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等 資料，整理 后歸入物業(yè)管理檔案。 （ 4） 對(duì)銷售人員 提供必要的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 培訓(xùn) 。 （ 2） 擬定物業(yè)管理 公共管理制度 。 （ 4） 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況 ，特被注意那些在設(shè)計(jì)資料中級(jí)常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。 （ 2） 配合設(shè)備安裝 ，確保安裝質(zhì)量。 （ 4） 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等 公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置 、要求等提出意見(jiàn)。 （ 2） 就物業(yè) 環(huán) 境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性 提出建議或意見(jiàn)。 （ 5） 設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比之上的 物業(yè)管理框架性方案 。 （ 3） 確定物業(yè)服務(wù)的 總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ，根據(jù)客戶情況。 2. 早期介入分為哪幾個(gè)階段及各階段的基本內(nèi)容 可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段 可行性研究階段： （ 1） 確定 物業(yè)管理模式 ，根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群定位。 6．簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)。 4．前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同當(dāng)事人、物業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng) 5．物業(yè)服務(wù)合同的概念及特點(diǎn) 概念 ：物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 與 業(yè)主 （或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）之間就物業(yè)管理 服務(wù) 及相關(guān)的物業(yè)管理 活動(dòng) 所達(dá)成的 權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié) 議 。 其他形式主要 行為合同 —— 事實(shí)合同。 書面合同 ：當(dāng)事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議的協(xié)議內(nèi)容表訴出的一種合同形式。 合同要約 構(gòu)成要件 ： 特定人的意思表示 ；包括 合同 的 主要內(nèi)容 ； 傳達(dá)到受要約人 才能 生效。 要約：在商品交易中又稱為發(fā)盤 、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向當(dāng)事人所作出 希望 與其 訂立 合同的 意思表示 。 程序： 招標(biāo) 投標(biāo) 成立招標(biāo)小組 獲取 招標(biāo)信息 一次備案 （公告前 10 日備案） 項(xiàng)目 評(píng)估 與風(fēng)險(xiǎn)防范 公布 招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 （項(xiàng)目評(píng)估 :物業(yè)基本情況、定位、業(yè)主需求、 發(fā)放 招標(biāo)文件 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人基本情況、 （發(fā)出之日止截止之日不少于 20天） 招標(biāo)條件、招標(biāo)過(guò)程、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)自身） （修改書面通知，截止前 15日） （風(fēng)險(xiǎn)防范：招標(biāo)人、招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 投標(biāo)申請(qǐng)人的 資格預(yù)審 （公開(kāi)招標(biāo)） 登記 并 取得 招標(biāo)文件 接收 投標(biāo)文件 準(zhǔn)備 投標(biāo)文件 成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 送交 投標(biāo)文件