【正文】 不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。 17.《北京市物業(yè)管理辦法》對無物業(yè)服務(wù)書面合同而存在事實服務(wù)的規(guī)定； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知 義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。 18 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。 ▲物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 60 日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。 16.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)合同終止的規(guī)定； 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。 15.《北京市物業(yè)管理辦法》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求；物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。 14.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定； 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé) 17 任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 12. 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時需提交的材料； ①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；②業(yè)主大會決議； ③管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ④業(yè)主委員會委員名單。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 決定第 (五 )、 (六 )項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第 (七 )項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。 8. 建設(shè)單位撤出管理區(qū)域的規(guī)定；建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房 15 建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。 7. 新建住宅物業(yè)，對建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)；新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置 (具體到樓 棟、房號 )。 6. 《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定在物業(yè)管理活動中區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處 10 萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房 屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 。 4.《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任及委托專項服務(wù)的規(guī)定；建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 《北京市物業(yè)管理辦法》 1.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理的定義；是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 ⑤其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。本文轉(zhuǎn)自國律網(wǎng) 39. 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定。各層共用樓梯，由房屋所有人按比例分擔(dān)。 房屋共有部位必要的裝飾費用，由受益的房屋所有人按比例分擔(dān)。 ②不上人房蓋，由修繕范圍覆蓋下的各層房屋所有人按比例分擔(dān)。 ③樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部份，由所在層房屋所有人承擔(dān)；結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按比例分擔(dān)。 38. 城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞所需修繕費用的處理原則； ①共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例承擔(dān)。 12 37. 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為； ①未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； ③擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu) 和使用安全的行為。單位的主要負(fù)責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人。 ③機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本單位人員的消防宣傳教育。 35. 《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定； ①同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防 11 車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。 ③建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的 擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ②財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。 10 33. 《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定的保安員的禁止行為； ①限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人； ②扣押、沒收他人證件、財物； ③阻礙依法執(zhí)行公務(wù)； ④參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威 脅的手段處置糾紛； ⑤刪改或者擴(kuò)散保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄； ⑥侵犯個人隱私或者泄露在保安服務(wù)中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息； ⑦違反法律、行政法規(guī)的其他行為。 保安員依法從事保安服務(wù)活動，受法律保護(hù)。 第五條 保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法保障保安員在社會保險、勞動用工、勞動保護(hù)、工資福利、教育 培訓(xùn)等方面的合法權(quán)益。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。 31. 最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。 29. 最高人民法院對業(yè)主予以支持的行為；業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： ①建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； ②管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； ③物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； ④建筑區(qū) 劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； 9 ⑤其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 28. 最高人民法院對物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn) 定；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。 27. 最高人民法院對物權(quán)法所規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定；物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： ①業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 24. 最高人民法院對物權(quán)法所稱專有部分的解釋；建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章 所稱的專有部分： ①具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； ②具有利用上的獨立性，可以排他使用； ③能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 23. 最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件；依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章 7 第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。 20.《物業(yè)管理條例》對維修資金管理的規(guī)定；住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 19. 《物業(yè)管理條例》對裝飾裝修管理的規(guī)定；業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 18. 《物業(yè)管理條例》中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。 17.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)服 務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 15.