【正文】 路、 336 路、 337 路、 412 路、 533 路、 534 路、 537 路、 855 路、 857 路、857A 路等。 城市分區(qū)發(fā)展 經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃圖 經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖 從規(guī)劃方案中關(guān)于用地性質(zhì)的定位可以看出，根據(jù)此規(guī)劃方案的引導(dǎo)，區(qū)域的發(fā)展將分為三大組團(tuán)，五個(gè)功能片區(qū)： 三大組團(tuán)：以驛都大道、成龍大道為界，驛都大道以北為生活區(qū)，驛都大道與成龍大道之間為 經(jīng)開(kāi)區(qū)核心區(qū)，成龍大道以南為物流區(qū) 五個(gè)片區(qū)： 經(jīng)開(kāi)區(qū)組團(tuán)主要發(fā)展：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、汽配商務(wù)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流組團(tuán)主要發(fā)展：物流集散區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) 城市交通 交通： 區(qū)政府所在地龍泉街道距天府廣場(chǎng) 22 公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 29 公里（簡(jiǎn)陽(yáng)機(jī)場(chǎng)位臵待定中），距成都火車站 24 公里，距成都火車東站 14 公里。經(jīng)開(kāi)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)園已列入全省重點(diǎn)支持發(fā)展的四大千億元產(chǎn)業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū) (經(jīng)開(kāi)區(qū) )又緊緊抓住汽車整車產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整 的機(jī)遇，自加壓力，提出到 2017年基本形成萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基地的宏偉藍(lán)圖。 城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展： 一直以來(lái)以建設(shè)“汽車龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標(biāo)，在不斷推進(jìn)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。房地產(chǎn)行業(yè)（含建筑業(yè)）實(shí)現(xiàn)地 稅收入 億元，增長(zhǎng) 44%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政稅收的支柱地位依舊突出。全區(qū)房產(chǎn)投資（不含土地收入，僅指工程投入） 42 億元，增長(zhǎng) 51%；批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售面積（新增供應(yīng)） 226 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 51%；全年新建商品房銷售 21950 套，面積 202 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，銷售金額 93 億元，增長(zhǎng) 29%。 城市房地產(chǎn)投資情況 2020 年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目 44 個(gè)。 成功舉辦桃花節(jié)、汽車節(jié)、美食旅游節(jié)等特色節(jié)會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，增長(zhǎng) 22%；中國(guó)藝庫(kù)、洛帶文化藝術(shù)村加快建設(shè)，山泉鎮(zhèn)獲全國(guó)特色旅游景觀鎮(zhèn)稱號(hào)，桃花故里創(chuàng)國(guó)家級(jí) 4A 景區(qū)通過(guò)省級(jí)驗(yàn)收；全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，增長(zhǎng) 34%；商品房成交 200萬(wàn)平方米，實(shí) 現(xiàn)銷售收入 92億元；總部經(jīng)濟(jì)、電子商務(wù)、服務(wù)外包和金融服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 長(zhǎng)春華陽(yáng)、長(zhǎng)虹民生等項(xiàng)目簽約落戶，一汽國(guó)際物流、寶灣物流加快建設(shè)，成都公路口岸入駐經(jīng)開(kāi)區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。 西南食品城、統(tǒng)一優(yōu)瑪特成功入駐，閩臺(tái)中天大廈、同飛城市綜合體等項(xiàng)目簽約落戶；三聯(lián)家禽、銀河博美等專業(yè)市場(chǎng)交易額達(dá) 186億元，增長(zhǎng) 50%；啟動(dòng)家電以舊換新試點(diǎn) ，汽車、摩托車、家電下鄉(xiāng)累計(jì)銷售額 、財(cái)政補(bǔ)貼 3142萬(wàn)元，惠及農(nóng)戶 萬(wàn)戶。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 84億元。 三是汽車貿(mào)易娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 二是汽車配套產(chǎn)業(yè)加快聚集。一是汽車整車（機(jī)）制造加快擴(kuò)張。從 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 即20202020年規(guī)劃。全區(qū)幅員面積 556平方公里，共轄 4街道 7鎮(zhèn) 1鄉(xiāng)。 租賃市場(chǎng)方面，租賃熱潮持續(xù)，寫字樓租金保持上漲趨勢(shì)，空臵率則 出現(xiàn)較大幅度的下降。 ? 租賃市場(chǎng)存量增加，壓力漸增 租賃市場(chǎng)方面，由于不斷有寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，市場(chǎng)總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。 2. 后市預(yù)測(cè) ? 銷售市場(chǎng)上升，供需兩旺 在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng)方面，由于寫字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤量較小，預(yù)計(jì)下半年將迎來(lái)推盤的高峰。 ? 租賃成交活躍 2020 年上半年共有 萬(wàn)平方米寫字樓交付使用。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、辦公環(huán)境改善以及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項(xiàng)目招商較為順利，寫字樓空臵率持續(xù)下降。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對(duì)寫字樓的空臵承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。 整體租金保持增長(zhǎng) 成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢(shì)（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲%。 東大街寫字樓成長(zhǎng)較快，但由于部分拆零出售項(xiàng)目租競(jìng)相壓價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。 天府新城租賃市場(chǎng)日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。匯日央擴(kuò)廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際、國(guó)航世紀(jì)中心等寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，空臵率較低。但市中心 CBD 大多數(shù)項(xiàng)目使用時(shí)間較長(zhǎng)，硬件配臵低并且老化較為嚴(yán)重，租金無(wú)明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。例如城西的優(yōu)諾國(guó)際、中海大廈、中大君悅廣場(chǎng)，城北的財(cái)富又一城廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，較好的填補(bǔ)了區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)空白。其中，中海大廈、摩根中心、財(cái)富又一城廣場(chǎng)等均為只租不售，寫字樓市場(chǎng)單一業(yè) 權(quán)項(xiàng)目增多。 二．寫字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲 新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項(xiàng)目情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，總共有 萬(wàn)平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國(guó)際、新希望國(guó)際、摩根中心等在內(nèi)的 8 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語(yǔ)花園等項(xiàng)目的 LOFT 產(chǎn)品單價(jià)處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平。由于乙級(jí)寫字樓品質(zhì)的提升，價(jià)格上漲較為明顯，與甲級(jí)寫字樓價(jià)格差距進(jìn)一步縮小。甲級(jí)寫字樓在 2020 年經(jīng)歷了一次較 大的價(jià)格上漲之后， 2020年價(jià)格趨于平穩(wěn)。由于寫字樓市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，價(jià)格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級(jí)寫字樓成交占比的提高， 2020 年上半年銷售價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上升。未來(lái)商務(wù)中心外移的趨勢(shì)十分明顯，多年來(lái)以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。 供應(yīng)外移趨勢(shì)明顯 成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達(dá)到 萬(wàn)平方米，約占整體供應(yīng)的 %。 商務(wù)公寓供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，占比約 %，與去年同期 %的供應(yīng)比例相比有較大下降，但是商務(wù)公寓在市場(chǎng)中依舊占據(jù)著重要的一席之地。 乙級(jí)寫字 樓主導(dǎo) 成都市寫字樓供應(yīng)類型（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年銷售市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目取得預(yù)售，從近兩年來(lái)看，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)A向于在下半年市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，上半年均無(wú)供應(yīng)。 5 月份無(wú)新的項(xiàng)目取得預(yù)售，均為零供應(yīng)， 6 月市場(chǎng)供應(yīng)驟然增多，達(dá)到 萬(wàn)平方米，出現(xiàn)較強(qiáng)反彈。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，寫字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸 政策全面緊縮的市場(chǎng)環(huán)境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮 倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長(zhǎng)，而是保持了原來(lái)的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前進(jìn)。由于上半年的供應(yīng)量偏小，市場(chǎng)銷售保持平穩(wěn)，寫字樓市場(chǎng)一直以來(lái)供過(guò)于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情形。 2020 年下半年多個(gè)項(xiàng)目的集中推盤為市場(chǎng)帶來(lái)充足的房源，市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。在市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應(yīng)量相對(duì)偏小。目 錄 第一部分 成都寫字樓整體市場(chǎng)環(huán)境分析 ......................................................................... 4 一、 2020 年成都寫字樓市場(chǎng)概況 .............................................................................. 4 1. 市場(chǎng)整體特征 ................................................................................................ 4 供不應(yīng)求 ................................................................................................ 4 銷售平穩(wěn) ................................................................................................ 5 ......................................................................................................... 5 供應(yīng)波動(dòng)較大 ......................................................................................... 5 乙級(jí)寫 字樓主導(dǎo) ..................................................................................... 6 ................................................................................... 6 價(jià)格持續(xù)走高 ......................................................................................... 7 ..................................................................... 8 ...................................................................................... 8 二．寫字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲 ................................................................ 10 ......................................................................................... 10 新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng) ........................................................................... 10 新增項(xiàng)目較為分散 .................................................................................. 10 ............................................................................................ 11 各板塊表現(xiàn)不一 ...................................................................................... 11 整體租金保持增長(zhǎng) .................................................................................. 12 三．成都寫字樓市場(chǎng)總結(jié) ........................................................................................ 14 1. 市場(chǎng)總結(jié) ..................................................................................................... 14 2. 后市預(yù)測(cè) ..................................................................................................... 14 第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 .............................................................................. 16 一、龍泉驛區(qū)城市概況 ................................................................................................... 16 龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ....................... 16 城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ...................................................................................... 17 GDP 產(chǎn)值及增幅情況 ...........