【正文】 元 /月返租給管理公司，相當(dāng)于扣除月供后每月還可得幾百元回報(bào)，一年可得約 4000元， 20年可得 8萬(wàn)元，相當(dāng)于收回首期 6萬(wàn)元投資后多得 2萬(wàn)元，并獲得房產(chǎn)剩余 50年的使用權(quán)。公寓標(biāo)準(zhǔn)客房面積為48平米，售價(jià)為 20萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米 4000多元，比同區(qū)域住宅項(xiàng)目高 2倍多。客房設(shè)計(jì)中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強(qiáng)對(duì)買(mǎi)家的吸引力。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，不用出地價(jià)就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金減少；同時(shí)球場(chǎng)已建成的球道景觀、水療館及高爾夫球會(huì)等高貴奢華的形象都成為產(chǎn)權(quán)酒店的極佳賣(mài)點(diǎn)；另外，球會(huì)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)能力極強(qiáng)，在銷(xiāo)售會(huì)員證的同時(shí)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)客房，因?yàn)榭蛻?hù)市場(chǎng)基 本相同，而且球會(huì)已有會(huì)員也是客房銷(xiāo)售的最佳對(duì)象。 該項(xiàng)目策劃和操作比較成功，對(duì)俱樂(lè)部和房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是雙贏結(jié)果。俱樂(lè)部曾與某公司合作在球場(chǎng)旁邊開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，并建成幾棟樣板樓，因銷(xiāo)售不理想基本處于停滯狀態(tài)。市區(qū)內(nèi)目前還沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門(mén)島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動(dòng)。 目前惠州在餐飲、娛樂(lè)方面沒(méi)有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計(jì)時(shí)多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成為餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的龍頭。 SAO結(jié)論 現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)要求以客房為中心，同時(shí)充分發(fā)揮餐飲、娛樂(lè)的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營(yíng)收入多元化的格局。其中三陽(yáng)賓館歌舞廳經(jīng)常出現(xiàn)人滿(mǎn)為患的情況。人均消費(fèi) 150元左右。 服務(wù)質(zhì)量 惠州娛樂(lè)業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)， DJ員對(duì)顧客不夠親切等。尤其是門(mén)口的霓虹燈，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。基本上全部是傳統(tǒng)的卡拉 OK模式，經(jīng)營(yíng)檔次也比較低。 惠州娛樂(lè)業(yè)情況 相對(duì)餐飲業(yè)，惠州的娛樂(lè)業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心 集結(jié)地，比如深圳娛樂(lè)業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周?chē)膴蕵?lè)業(yè)大量集中在厚街、虎門(mén)等地。 除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請(qǐng)往往要提前一周。君豪酒店只有客房 64間，但餐廳 同樣可以容納 600同時(shí)就餐，僅大廳就可以容納 336人同時(shí)用餐。 2020年，惠州賓館的餐飲收入是客房收入的兩倍。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源，客房反而成了配套項(xiàng)目，占營(yíng)業(yè)收入很低。 大型宴會(huì)在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請(qǐng)爆滿(mǎn)，消費(fèi)者者往往找不 到合適的地方。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn) 1800元（ 10－ 12人）以下的菜單全部沒(méi)有鮑魚(yú)和龍蝦，魚(yú)翅也是質(zhì)量比較差的散翅。 價(jià)格方面，惠州高端餐飲高居珠江三角洲之首，散點(diǎn)人均消費(fèi)一般在 80元以上。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍?、黃金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營(yíng)粵菜。 中端市場(chǎng)人均消費(fèi)在 30－ 40元之間，與深圳、東莞等地的價(jià)格處于相同水平。高端市場(chǎng)指的是裝修條件較好的大型獨(dú)立酒樓和星級(jí)酒店所屬餐廳。 第四章 餐飲娛樂(lè)業(yè)調(diào)查分析 惠州餐飲業(yè)情況 惠州餐飲市場(chǎng)規(guī)模比較大，菜系相對(duì)集中，具體可以劃分為中、高、低三個(gè)層面。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，酒店式公寓是第一選擇：一是個(gè)人活動(dòng)自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對(duì)較低?？驮慈渴莵?lái)自美國(guó)、英國(guó)、日本、菲律賓和新加 坡等地的外國(guó)專(zhuān)家。 但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù)。公寓平均面積 36平方米，作一臥室、一客廳、一洗手間設(shè)計(jì)，沒(méi)有獨(dú)立廚房，廚房在客廳一側(cè)。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長(zhǎng)期在 20％左右。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。因餐飲等項(xiàng)目外包經(jīng)營(yíng)，公寓收入 95％來(lái)源于客房。公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格 6000—10000元不等，加 15％服務(wù)費(fèi)。 公寓平均住房率長(zhǎng)期在 85% 以上，常駐客人全部是來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、日本、菲律賓和新加坡等地的外國(guó)專(zhuān)家?，F(xiàn)已投入經(jīng)營(yíng)的公寓共有 176套。 康匯外商公寓情況 大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會(huì)行政辦公大樓。由于酒店采取購(gòu)買(mǎi)貴賓卡送住房，為所有顧客提供高檔自助餐等靈活多樣的經(jīng)營(yíng)措施，酒店住房率很高，有時(shí)高達(dá) 100％。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房?jī)蓮d等各種房型。 第三章 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來(lái)在廣州、深圳等城市很受歡迎，這 些酒店式公寓的主要特點(diǎn)是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)。 2020年，東莞還將有 7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級(jí)。但東莞擁有五星級(jí)酒店 7家，四星級(jí)酒店13家。 在高星級(jí)酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。 SAO結(jié)論 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂(lè)）發(fā)展相對(duì)滯后，有關(guān)部門(mén)對(duì)酒店建設(shè)缺乏有力的支持。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來(lái)的。 表 6 2020年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬(wàn)人次 項(xiàng) 目 合 計(jì) 增長(zhǎng)率 % 海內(nèi)外游客合計(jì) + 海外游客 + 其中 國(guó)外游客 + 香港游客 + 澳門(mén)游客 + 臺(tái)灣游客 + 國(guó)內(nèi)游客 + (資料來(lái)源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，國(guó)外游客數(shù)量雖然很少，但上升幅度很快。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2020年的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，惠州賓館酒店客源 以國(guó)內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較少，主要從事政府接待工作，忽略市場(chǎng)推廣工作。房間數(shù)量比較少，餐飲和娛樂(lè)設(shè)施規(guī)模比較大。聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場(chǎng)推廣工作。 惠州星級(jí)酒店分類(lèi) 惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類(lèi)： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。 但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂(lè)生意火爆，星級(jí)酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級(jí)甚至臨時(shí)將客房改為餐廳包房。 惠州星級(jí)酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒(méi)有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。其中三陽(yáng)酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。 房?jī)r(jià)變動(dòng)情況 2020年 1－ 12月，深圳五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)比 2020年同期下跌 ％，四星級(jí)酒店下跌 ％，三星級(jí)酒店下跌 ％，同期東莞星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也在下跌，但 2020年惠州的星級(jí)酒店房?jī)r(jià)卻在上升，其中四星級(jí)酒店上升 ％，三星級(jí)酒店更是上升 ％。 表 5所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房?jī)r(jià)代表性不強(qiáng)之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房?jī)r(jià)水平。 (資料來(lái)源：惠州市旅游局 ) 房?jī)r(jià)水平 惠州酒店房?jī)r(jià)水平在珠江三角洲相對(duì)處于較高水平。 圖 6 深圳、惠州酒店住房率對(duì)比 %%%%%深圳 % % %惠州 % 63% %2020年 2020年 2020年 2020年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)， 3至 6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降。 %63%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 圖 5 惠州酒店住房率增長(zhǎng)情況 2020年－ 2020年間，惠州酒店業(yè)住房率增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。 74 72362013001020304050607080東莞 珠海 惠州GDP（10億 元）酒店數(shù)量(座)高星級(jí)酒店(座 ) 圖 4 有關(guān)地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較圖 比較發(fā)現(xiàn)，與周邊地區(qū)相比，惠州酒店業(yè)發(fā)展明顯落后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整 體發(fā)展水平。 2020年 6月 25日，深圳市出臺(tái)了扶持酒店業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，規(guī)定酒店項(xiàng)目用地地價(jià)款一次性付款可打八五折或分三年付款。更重要的是東莞市政府對(duì)酒店業(yè)發(fā)展大力扶持，早在 2020年， 東莞旅游局就要求東莞三十二個(gè)區(qū)、鎮(zhèn)都要有一個(gè)五星級(jí)酒店，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)、鎮(zhèn)鼓勵(lì)建多個(gè)高星級(jí)酒店。但龍泉國(guó)際酒店的中心會(huì)議室能同時(shí)容納 2500人。 從房間數(shù)來(lái)看，惠州三個(gè)高星級(jí)酒店總共 661間，但虎門(mén)僅龍泉國(guó)際酒店就有客房 800間。在酒店規(guī)模方面，虎門(mén) 擁有龍泉國(guó)際酒店（五星）、豪門(mén)大酒店（五星）和匯源海逸大酒店（四星）等三個(gè) 高星級(jí)酒店。 高星級(jí)酒店規(guī)模分析 就高星級(jí)酒店（指四、五星級(jí)酒店）規(guī)模而言，惠州一個(gè)市甚至比不上東莞市的一個(gè)鎮(zhèn)。另外天悅大酒店已申報(bào)五星級(jí)并已通過(guò)市旅游局初評(píng)，但尚未通過(guò)省旅游局復(fù)查?；葜菥频陿I(yè)發(fā)展與周邊同等規(guī)模城市星級(jí)酒店數(shù)量相比見(jiàn)表 4。 表 3 惠州市星級(jí)酒店分布圖 區(qū)域 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城區(qū) 21 待評(píng) 1家 1 10 7 2 惠陽(yáng)區(qū) 7 1 6 大亞灣區(qū) 1 1 其他區(qū)、縣 11 1 2 8 惠州酒店業(yè)規(guī)模分析 作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市 。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，回報(bào)有保障，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。 ． SAO結(jié)論 酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的。理由如下： 1）珠三角等地區(qū)原有旅游景點(diǎn)已經(jīng)老化，對(duì)海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點(diǎn)，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）； 2）其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開(kāi)發(fā)的條件。隨著上述項(xiàng)目的建成，惠 州 “一海 ”（環(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、 “二湖 ”（西湖、白鷺湖） “三山 ”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。 其他景點(diǎn)也有不少投資商前來(lái)洽談投資開(kāi)發(fā)意向。 位于龍門(mén)縣南昆山的永漢溫泉大觀園。 位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。 香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資 5億元建 設(shè)的木橔湖濤景度假村。項(xiàng)目投資 30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺(tái)水榭等已經(jīng)全面動(dòng)工。 . （摘至廣東省社會(huì)科學(xué)院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 表 2 2020惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對(duì)比表 城 市 項(xiàng) 目 深圳 東莞 珠海 惠州 接待人次（萬(wàn)人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（億元人民幣） 355 51 91 31 國(guó)際旅游收入（億元美金） （資料來(lái)源：各地政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告，惠州市旅游局） 惠州旅游業(yè)發(fā)展展望 雖然惠州旅游業(yè)長(zhǎng)期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶(hù)，惠州獨(dú)特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國(guó)內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項(xiàng)目也紛紛上馬。 2020年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對(duì)比見(jiàn)表 2。 2020年的情況也不例外。 表 1是廣東省 社會(huì)科學(xué)院對(duì)珠三角各城市旅游開(kāi)發(fā)配套的綜合評(píng)價(jià)。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。 惠州旅游業(yè)調(diào)查及前景展望 惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，惠州旅 游業(yè)近年來(lái)也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對(duì)西湖的整治；羅浮山及其他旅游景點(diǎn)的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級(jí)酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。專(zhuān)家們預(yù)測(cè)， “十五 ”及 “十五 ”后一段期間，惠州市 GDP的增長(zhǎng)速度將達(dá)到 13％ 14％。按惠州市社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來(lái) 10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級(jí)的石化生產(chǎn)基地；國(guó)內(nèi)重要的 IT產(chǎn)業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地。惠州市政府辦公室在《 2020年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是 2020年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中第一個(gè)值得注意的問(wèn)題，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后必將對(duì)第二產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 2020年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市 GDP的 ％。 2020年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重平均為 ％，其中廣州為 ％，深圳為％，都超過(guò)了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即 45％以上）。上個(gè)世紀(jì)九十年代以后，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢， 1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占 GDP比重 ％， 1993年降至％， 2020年降至 ％，說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。如圖 1所示。深圳振業(yè)集團(tuán)在蓮塘圈 地 5000畝，準(zhǔn)備建大型高尚社區(qū)。 90年代初曾經(jīng)在惠州房地產(chǎn)泡沫中被套的海內(nèi)外投資者也迅速返回惠州。在項(xiàng)目的刺激下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。 現(xiàn)狀 進(jìn)入 21世紀(jì)以后，隨著全國(guó)最大的中外合資項(xiàng)目 — 中海殼牌 石化項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，惠州形成石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。但是，這時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然處在陰影中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快。 1994開(kāi)始，惠州大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長(zhǎng)速度，數(shù)碼工