【正文】 應(yīng)達(dá)到 50％。新《條例》規(guī)定，新建居住區(qū)綠化率不低于 35%，改建居住區(qū)不低于 30%。 （ 6）違法建筑物可申請(qǐng)強(qiáng)拆 大連市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施《大連市國(guó)土資源監(jiān)察規(guī)定》，對(duì)存在違法行為的單位和個(gè)人繼續(xù)施工的，國(guó)土資源 監(jiān)察機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令其停止違法行為，并可對(duì)繼續(xù)施工的設(shè)備、建筑材料予以查封；責(zé)令其限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施。同時(shí)，現(xiàn)有住 宅樓內(nèi)的餐飲、娛樂(lè)、洗浴等經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)逐漸撤出。規(guī)劃中明確規(guī)定：今后所有在國(guó)有土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓的地塊，將全部采取“凈地出讓”的方式。對(duì)不能同時(shí)滿足上述三項(xiàng)條件的，一律按非普通住房標(biāo)準(zhǔn)征收營(yíng)業(yè)稅。 新政策規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買的超過(guò) 2 年（含 2 年）的符合當(dāng) 地公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。 項(xiàng)目地區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)簡(jiǎn)明分析 （ 1）營(yíng)業(yè)稅、契稅按新標(biāo)準(zhǔn)征收 大連市地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定大連市從20xx 年 6 月 1 日起執(zhí)行國(guó)家最新調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。 未來(lái)發(fā)展目標(biāo)： 為全面實(shí)施“十一五”規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)新旅順建設(shè)，旅順口區(qū)確立了四個(gè)主要工作目標(biāo)：一要?jiǎng)?chuàng)造一流的發(fā)展速度，建設(shè)實(shí)力旅順。 稅收： 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收 52402 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，其中個(gè)體私營(yíng)稅收 20308 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，占稅收總收入的比重由上年的 %提升到 %。人均生產(chǎn)總值，按戶籍平均人口計(jì)算為 33900 元，按年末匯率測(cè)算突破 4000 美元，達(dá)到 4100美元，比上年增長(zhǎng) %。 C、族群性 —— 成峰人士族集于一個(gè)自由空間，生態(tài)居住的標(biāo)范。 （ 3） 四大主題 A、養(yǎng)生主義 B、休閑度假 C、“慢節(jié)奏”尊尚屬地 D、新簡(jiǎn)單主義生活 項(xiàng)目輔助賣點(diǎn)提示 三大特性 A、創(chuàng)新性 —— 規(guī)劃建筑、景觀設(shè)計(jì)、戶型配套、生活方式。 C、人脈優(yōu)勢(shì) —— 地位與身份的自然流露，氣質(zhì)與品味的渾然天成；事業(yè) 立世，家業(yè)傳世的榮光；軍人向往的熱土，老 年人回歸 的樂(lè)土。 九、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 （一）項(xiàng)目賣點(diǎn)提示 項(xiàng)目主力賣點(diǎn)提示 （ 1） 新理念 —— “區(qū)域印象” A、恢復(fù)城市記憶 B、打造城市新片斷 C、塑造城市新印象 （ 2） 三大優(yōu)勢(shì) A、地脈優(yōu)勢(shì) —— 養(yǎng)生寶地、度假圣地：天然綠肺、國(guó)家風(fēng)景區(qū)、宜居福地 北方明珠的后花園；項(xiàng)目地塊的上佳地段： 旅順城東第 一 站，扼守旅順南路路口 ； 隔山守望大學(xué)城，與旅順南 路、 軟件產(chǎn)業(yè)帶交相呼應(yīng)、渾然一體 。 收攬自然的精華，延續(xù)山的風(fēng)華 鳥(niǎo)語(yǔ)花香彌漫的 白銀山 ，猶如塵世罕有的綠色 博物館 ，將人間仙境中的珍奇精華收集，展現(xiàn)給 慣于獨(dú)享的生活 收 藏家 神游在 白銀 山的山畔美景中，心靈就如一葉隨風(fēng)搖曳的綠葉，在山風(fēng)中無(wú)邊無(wú)際地飄蕩，一掃城市中奔波的奔波忙碌的疲憊，怎能不心曠神怡。尊尚生活領(lǐng)地 ⑨、被陽(yáng)光撫摸的生活 宣傳語(yǔ)詮釋： 物華天寶，人杰地靈 愜意盎然的自然棲居寶地 渾然天成的人文養(yǎng)生居所 居于此，悠然生活蔚然風(fēng)行 境由心生 被陽(yáng)光撫摸的生活 讓你找到生命的真，發(fā)現(xiàn)生命的純 上層 靜境 ，上乘之美，上品享受 作為大連西拓的重點(diǎn)和國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，旅順 以其 綽約 璀璨的魅力，吸引著大連 新貴族 、輻射著東三省財(cái)富階層 。 （二） 宣傳語(yǔ) 宣傳語(yǔ)： ① 、 上層 靜境 ，上乘之美，上品享 受 ② 、用陽(yáng)光丈量心情 ③ 、生活像陽(yáng)光一樣緩緩流淌 ④ 、陽(yáng)光為生活佐餐，你是幸福的。山語(yǔ)華庭豐富的造型手法，和諧的色彩融合，將建筑引入周邊環(huán)境；最大程度利用自然的景觀與光線；富于變化的 多 級(jí)平臺(tái)，讓空間層次如 層戀疊嶂的秀山 ，漸 次 變化。 舒適感、 尊崇感的考量，對(duì)人性 化與自由度的苛刻追求，讓自然與 人文之間消除一 切 不和諧的因素， 使 庭院、建筑與自然融合成一種積極向上的力量 ， 讓一 切 盡善盡美 。 庭：宮中也，騁志意于壇宇宮庭；庭院、建筑、城市與 自然 的融和。 當(dāng)視野里是都是郁郁青青的寧?kù)o的 山水 ，自然的淡泊 安逸 籠罩著生命進(jìn)入另一個(gè)世界，內(nèi)心的修為將會(huì)升入一個(gè)新的高度。山語(yǔ)華庭占盡 旅順白銀 山恬靜之下的豪邁 。 華：城市，繁華之所；街市之繁華 ,人煙之阜盛 棲居 歲月無(wú)痕，繁華盛世如煙 繁華之上， 臨 山不離城，將是現(xiàn)代 度假養(yǎng)生 生活的完美代表。這里的山含情，水含笑，都有著自己的故事，都烙下歷史的痕跡。 沒(méi)有故事的城市是沒(méi)有靈魂的，沒(méi)有文化的居所是乏味的 空間是文化的聚合，是品味的詮釋，是用來(lái)收藏心情的，這是人文養(yǎng)生的精髓所在。 當(dāng)山巒在每天第一縷陽(yáng)光的滋潤(rùn)下醒來(lái)，輕輕撫摸透著綠的晨露，誰(shuí)能辨別出這綠的清香是源于山，還是 院落 園林 ？ 語(yǔ)： 自然饋贈(zèng) ，人與山 林 的對(duì)話 ，人與海洋的遙望 ； 人文浸潤(rùn)，人與歷史的對(duì)話，建筑與文化的和鳴 。 因此案名要與這種獨(dú)特的人居環(huán)境相吻合，與“北國(guó)明珠“大連的氣質(zhì)相一致：大氣、蒼勁，也有 秀山麗水婉約含情的一面。 塑造產(chǎn)品的典范性，把產(chǎn)品打造成區(qū)域內(nèi)最典型的人居，用產(chǎn)品印象支持區(qū)域印象和品牌印象。 從營(yíng)造區(qū)域印象入手，向市場(chǎng)傳遞 區(qū)域的新感覺(jué)，為區(qū)域增強(qiáng)記憶，打造大連居住新片斷，塑造旅順當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的新印象。 宅可養(yǎng)生： 項(xiàng)目的匠心獨(dú)運(yùn)，層峰人士獨(dú)具慧眼，便把二者緊密的聯(lián)系在了一起，塑造出旅順獨(dú)一無(wú)二的休閑養(yǎng)生居住氛圍； 宅可傳世： 在這里，有著地位與身份的自然流露，氣質(zhì)與品味的渾然天成；更有著事業(yè)立世，家業(yè)傳世的榮光。 “普羅旺斯” 即是空間，也是度假、養(yǎng)生，更是一種峰層人士的生活方式。他們或者如王者風(fēng)行水上，或是歲月歷練 后的氣定神閑，或是采菊東籬的悠然自得，或是君臨天下的霸氣?? 峰層 人士也是 成熟、穩(wěn)重、睿智和領(lǐng)袖魅力的代名詞。 總之，這一切的一切，都在啟發(fā)著我們和一樣關(guān)心這種生 活的人： 這就是生活的本色，這才是休閑、養(yǎng)生的真諦。 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群和項(xiàng)目的主題概念定位即中國(guó)首席度 假式全景養(yǎng)生大宅可知，項(xiàng)目將是一個(gè)高檔的生態(tài)樓盤，一個(gè)注定要名世的人居經(jīng)典，那么它針對(duì)的人士也將有它共同的屬性：層峰人士。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品推廣概念建議 （一）項(xiàng)目產(chǎn)品推廣概念設(shè)定 縱觀旅順當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥潜P的營(yíng)銷推廣都是在賣“自然”，賣海，賣山，賣溫泉，都是在賣旅順適合人居的自然環(huán)境，靠自然吃飯，靠自然吸引消費(fèi)者。 本案位于旅順主城區(qū)的東面，毗鄰趙家溝，旅順南路白銀山隧道后，區(qū)域位置十分理想，吻合人們向往生態(tài)、健康、人文、便捷的生活的趨勢(shì)，項(xiàng)目定位為繼承旅順城市文化與文脈的新型綜合性居住區(qū)。 大學(xué)城、黃泥川軟件園二期、煙大輪渡和土 羊高速等大型項(xiàng)目的建設(shè)，將為旅順帶來(lái)眾多的高知人群。同時(shí)，旅順近幾年來(lái)的快速發(fā)展使得消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)房成為可能，以大連為中心，輻射東三省和華北地區(qū)。旅順不僅依山傍海，風(fēng)光旖旎，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，而且有著厚重深邃、蒼郁雄渾的文化底蘊(yùn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸被融入本土文化因子，營(yíng)銷手法正在本土化。 大盤時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)的概念營(yíng)銷將被顛覆，代替而來(lái)是大連房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)的“品牌”營(yíng)銷。 區(qū)域外城市房地產(chǎn)代理上的介入，大大促進(jìn)了大連房地產(chǎn)營(yíng)銷代理市場(chǎng)的規(guī)范性。 政府搭橋，企業(yè)借勢(shì) 06 年大連春季房展上，旅順政府組織了當(dāng)?shù)鼐窐潜P進(jìn)行參展，很好地提升了這些樓盤的品牌知名度。特別伴隨著中國(guó)政府和城市管理者的不斷成熟，開(kāi)發(fā)商的半徑和舞臺(tái)只會(huì)不斷縮小，盡可能做好分內(nèi)之事才是真功夫。所以無(wú)論是什么產(chǎn)品最重要的是價(jià)值與價(jià)格要對(duì)等，脫離實(shí)體越遠(yuǎn)就越具有虛幻性和泡沫性。一開(kāi)始賣得是地段、樣板間和廣告，后來(lái)賣得是交通、 教育、環(huán)境，再后來(lái)賣得是文化、生活方式和品牌甚至是老板。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了僅僅靠一個(gè)個(gè)虛擬的概念就創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)銷售火爆的景象。 這也是中國(guó)房地產(chǎn)多年賣方市場(chǎng)和期房市場(chǎng)的后遺癥。和平海岸；同時(shí)，隨著競(jìng)爭(zhēng)程度的日益加劇，為提升產(chǎn)品的 附加值，越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始注重品牌價(jià)值的積累。頤海聽(tīng)鷗等，都是圍繞環(huán)境做文章。 大連房市發(fā)展，將為旅順?lè)渴刑峁┝己玫氖袌?chǎng)模式 近年來(lái)，隨著大連知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入旅順，將為旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的發(fā)展高峰，同時(shí)這些大公司的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式也將使旅順當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范。從在售的樓盤來(lái)看，無(wú)論是城區(qū)的樓盤，如林山逸景、雁谷嵐山、湯泉香格里、鑫馨佳園等，還是在開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤，如華通和平海岸等，雖然都有正規(guī)的售樓部，但案場(chǎng)管理、設(shè)計(jì)較差，售樓員業(yè)務(wù)水平良莠不齊，不能很好的營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍。 在此分析的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，首期推出建筑面積大約在 8 萬(wàn)平方米。 新加坡花園 占地面積 28 萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積 50 萬(wàn)㎡，一期建筑面積 5 萬(wàn)㎡，銷售良好；現(xiàn)正建設(shè)二期項(xiàng)目，建筑面積 10 萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層、高層為主，主力戶型 70－ 90 ㎡， 06 年 5－ 6 月份開(kāi)盤，預(yù)售情況良好。頤海聽(tīng)鷗 占地面積為 萬(wàn) ㎡ ，建筑面積為 萬(wàn) ㎡ ， 產(chǎn)品為帶電梯多層，主力戶型面積在 90－ 110 ㎡之間。 鑫馨佳 園（緊挨項(xiàng)目地塊） 占地面積 34830 ㎡，總建筑面積 41800 ㎡，產(chǎn)品規(guī)劃 16 棟多層，主力戶型面積在 60－ 120 ㎡之間，從 20xx 年 3 月開(kāi)始內(nèi)訂，目前已銷售將近 80％。 20xx 年 4 月 29 日開(kāi)盤，目前已售出 40％，銷售形勢(shì)良好。 20xx 年，旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)力上升的形式，以下幾個(gè)項(xiàng)目具有典型代表性： 湯泉香格里 占地 萬(wàn)㎡，容積率 ，產(chǎn)品以多層